Piggyback-lån, även kallade kombinationslån eller 80-10-10 lån, är bostadslån som består av två separata bolån. Med ett piggyback-lån kan du köpa en fastighet med bara en handpenning på 10 %, men slipper betala den bolåneförsäkring som krävs när en handpenning på mindre än 20 % görs på ett konventionellt bolån.
Piggyback-bolån är inget nytt, men de minskade i popularitet efter bolånekrisen i slutet av 2000-talet. På sistone gör de comeback när bostadsmarknaderna blir starkare.
Med ett piggyback-lån får du ett konventionellt bolån – känt som det primära lånet – för 80 % av bostadens värde. Sedan säkrar du ett sekundärt lån från en annan långivare som "piggybacks" på den första för att täcka ytterligare 10 % av bostadspriset. Det sekundära lånet är vanligtvis ett bostadslån eller ett hemlån (HELOC) – båda kreditformerna som använder huset som säkerhet.
Du lånar fortfarande totalt 90 % av bostadens köpeskilling, men att minska storleken på ditt primära bostadslån har vissa fördelar.
Det finns två strategiska anledningar till att låntagare vanligtvis söker piggyback-lån:för att undvika kostnaden för privata bolåneförsäkringar (PMI) och för att undvika behovet av ett dyrt "jumbo"-lån på en fastighet som är betydligt högre prissatt än andra hem i samhället. Här är lowdown på båda.
En låntagare som gör en handpenning på mindre än 20 % av bostadens köpeskilling måste vanligtvis betala för PMI – till en kostnad som sträcker sig från 0,5 % till 2 % av bostadens värde – för att skydda långivaren från förlust om låntagaren inte lånet. PMI kan tas bort när kapitalbetalningar ger låntagarens eget kapital upp till 20 % av bostadens marknadsvärde, men det kan ta 12 år eller så på ett 30-årigt bolån med 10 % ned – och kan uppgå till tusentals dollar.
Ett 10% piggyback-lån utöver en 10% handpenning kan ge en låntagares handpenning upp till 20% och eliminera PMI-kravet utan behov av mer besparingar. Ränteavgifter kommer naturligtvis också att gälla för det sekundära lånet, och till en högre ränta än den på det primära lånet. Men det månatliga betalningsbeloppet blir avsevärt lägre än för primärlånet, och du kan spara pengar om du lyckas betala av piggyback-lånet relativt snabbt. (Om det är ett avbetalningslån, se till att det inte finns någon förskottsbetalning som kommer att kosta dig extra om du betalar av i förväg.)
Om det sekundära lånet är ett HELOC kan totalkostnaden vara mindre förutsägbar. HELOCs har ofta justerbara räntor som kan öka årligen. Med många HELOCs kommer du att göra räntebetalningar under de första 10 åren, men vissa låter dig också betala huvudbeloppet. Precis som med ett kreditkort kan du göra betalningar av valfritt belopp varje månad och betala av skulden så snabbt (eller så långsamt) du vill. Om du kan betala hela saldot relativt snabbt kan du fortfarande se besparingar jämfört med vad du skulle spendera på PMI.
För att få en uppfattning om möjligheten till PMI-besparingar från ett piggyback-lån, låt oss säga att din kreditpoäng är 700 och att du köper ett hus på 300 000 USD med en handpenning på 10 % (30 000 USD):
Den skillnaden kanske inte verkar så stor, men under den tid det skulle ta att kvalificera sig för PMI-borttagning på det konventionella lånet (cirka nio och ett halvt år), kan piggyback-lånet spara dig nästan 3 000 USD.
Ett jumbolån är ett bolån för ett belopp som överstiger den "överensstämmande lånegränsen" som gör bolån berättigade att köpas av Fannie Mae och Freddie Mac, de statligt sponsrade företagen som i slutändan köper och administrerar de flesta småhuslån i USA. större delen av USA år 2020, det betyder ett lån på alla hus som kostar över 510 400 USD.
Eftersom långivare inte kan sälja jumbolån till Fannie Mae eller Freddie Mac, ställer de vanligtvis högre godkännandekrav på dem, inklusive högre kreditvärderingskrav och lägre skuld-till-inkomst-kvoter än de söker för överensstämmande lån. Långivare kan också kräva handpenning så hög som 30 % på jumbolån.
Ett piggyback-lån kan hjälpa dig att klara av de stora lånekraven om du använder det primära lånet för att finansiera de första 510 400 USD av bostadspriset och täcka resten (minus din handpenning) med ett sekundärt lån.
Även om piggyback-lån återigen vinner popularitet, är de inte på något sätt lätta att få. Du kommer sannolikt att behöva en kreditpoäng i de mycket bra (740-799) eller exceptionella (800-850) FICO-intervallen för att kvalificera dig.
Dessutom måste du ansöka och kvalificera dig för båda lånen separat. (Om du berättar för din primära långivare att du vill ha ett piggyback-lån, kan de troligen rekommendera långivare som kommer att vara positivt inställda på att ge ut ett sekundärt lån, men du måste fortfarande uppfylla båda långivarnas krav).
En separat stängning kommer att krävas för varje lån, med alla utgifter som det medför, eventuellt inklusive startavgifter och kostnader för bostadsvärderingar, juridiska avgifter och så vidare. Det är viktigt att kartlägga de totala kostnaderna för båda lånen (Experian Mortgage Calculator kan hjälpa till) när man ska avgöra om ett piggyback-lån sparar pengar jämfört med ett jumbolån eller ett traditionellt bolån som kräver PMI.
Om dina omständigheter förändras och du inte kan betala tillbaka det sekundära lånet så snabbt som du hade hoppats, kan du sluta spendera mer över tiden på ett piggyback-lån än du skulle göra på ett traditionellt bolån plus PMI. Och om du inte kan hålla jämna steg med betalningarna på något av lånen kan du förlora huset, eftersom båda långivarna kan kräva fastigheten som säkerhet mot vad du är skyldig dem.
Om du bestämmer dig för att refinansiera huset någon gång i framtiden, kan två lån på fastigheten komplicera din förmåga att kvalificera dig för ett nytt lån. Du kan behöva betala av det sekundära lånet i sin helhet innan du kan ordna refinansiering.
Varje långivare har sina egna specifika krav, och kraven för olika lånetyper kan variera, men typiska krav för ett piggyback-lån inkluderar:
Medan hypotekslån är tillgängliga för låntagare med ett ganska brett utbud av kreditpoäng, är piggyback-inteckningar mer exklusiva. Att ta två lån mot ett hus på dag ett är i sig mer riskabelt än att ta ett enda lån, och långivare tenderar att reservera alternativet för låntagare med höga kreditvärden som återspeglar en stark historia av framgångsrik skuldhantering.
Vissa långivare kan godkänna en piggyback-låneansökan om din kreditpoäng ligger på 600-talet, men det är troligt att du kvalificerar dig med en kreditpoäng på minst 700, och en poäng närmare 740 skulle vara mer sannolikt att vinna godkännande
Om du är intresserad av att söka ett piggyback-lån och känner att en bättre kreditvärdering skulle hjälpa dina godkännandeodds, kan du vidta åtgärder idag som kan få upp din kreditpoäng inom de närmaste sex till 12 månaderna. Sätt din bästa fot framåt och ett piggyback-lån kan spara pengar på ett nytt hem.