Förstagångsbostadsköpare med en tolerans över genomsnittet för risk (och resurser att fixa till) kanske kan göra ett stort fynd genom att köpa ett avskärmat hem. Utmätningar säljer vanligtvis under marknadsvärdet, men det finns komplikationer att överväga.

Hur fungerar det att köpa ett avskärmat hem?

Utmätning inträffar när en bolånetagare misslyckas med att hålla jämna steg med sina lånebetalningar, och långivaren utövar sin rätt att beslagta bostaden och sälja den vidare för att ta igen (eller åtminstone minska) sina ekonomiska förluster. Bolåneutgivare lägger vanligtvis utmätta fastigheter på auktion, vilket ofta innebär att man säljer bostaden för mindre än marknadsvärdet. När bostäder misslyckas med att sälja på auktion kan långivare sänka försäljningspriset och sälja dem direkt.

Eftersom utmätningar ofta är fantastiska fynd, är de populära bland fastighetsinvesterare som vill använda dem som hyresfastigheter eller vända dem för en snabb vinst. Att konkurrera med dessa investerare, av vilka många har tillgång till betydande krediter och kan lägga ut extra stora handpenningar eller till och med köpa fastigheter direkt mot pengar, kan vara en utmaning för förstagångsköpare.

Om det betyder att du är inte nödvändigtvis ute efter ett utmätningsköp. Men för att konkurrera med investerare måste du lägga en grund för att dokumentera din förmåga att avsluta affären. Du måste också vara noggrann och beslutsam när du väljer en fastighet som du förmodligen inte kommer att ha mycket tid på att göra innan du lägger ett bud.

För att till fullo förstå vad du kan komma in på med ett avskärmningsköp är det användbart (och ibland viktigt) att arbeta med en fastighetsspecialist med erfarenhet av avskärmning. National Association of Realtors' Short Sale and Foreclosure Resource (SFR)-certifiering betecknar agenter och med utbildning i denna specialitet.

Det är också viktigt att förstå att utestängning vanligtvis följer en tidslinje, och att inköpsmöjligheter och förfaranden skiljer sig åt under varje steg i processen. Varaktigheten för varje steg i tidslinjen kan variera beroende på omständigheter och statliga eller lokala lagar, men de inträffar vanligtvis i denna ordning:

• Short rea :En blankning sker istället för utmätning, när en långivare går med på att låta en husägare sälja sin bostad för mindre än vad de är skyldig på sitt bolån, med förutsättningen att alla intäkter från försäljningen kommer att gå till långivaren. (Långivare gör vanligtvis detta efter att ha fastställt att deras förlust vid försäljningen kommer att vara mindre än kostnaden för att bedriva utmätning.)
• Auktion :Utmätningsauktioner är offentliga evenemang och kan listas på webbplatserna för det län, staden eller annan kommun som genomför auktionerna. Regler och krav skiljer sig åt beroende på jurisdiktion, men utestängda fastigheter erbjuds alltid på auktion i befintligt skick, där säljaren inte tar något ansvar för egendomsskador, reparationer eller ekonomiska belastningar såsom obetalda panträtter.
  Fastigheter listade för försäljning på auktion kan eller kanske inte är tillgängliga i förväg för inspektion, men de listas vanligtvis tillräckligt länge i förväg för att en titelsökning ska kunna genomföras i förväg. Vissa jurisdiktioner tillåter en respitperiod efter att en auktion genomförts som tillåter köpare att backa från en försäljning (efter en titelsökning eller inspektion, eller av någon anledning alls) genom att förverka en kontantinsättning, men i de flesta jurisdiktioner är auktionsförsäljningen slutgiltig, och att ta sig ur en kommer att bli kostsamt, om det överhuvudtaget är möjligt.
• Fastighetsägd (REO) :REO anger fastigheter som har utestängts och som är tillgängliga för köp direkt från långivaren. Vanligtvis är dessa fastigheter som inte har kunnat säljas på offentlig auktion, men husen är ibland tillgängliga för köp på REO-basis innan de når auktionsblocket. REO-fastigheter kan listas på långivares webbplatser, men är vanligtvis inte annonserade eller publicerade och kan endast köpas med hjälp av en licensierad fastighetsmäklare.

Fördelar och risker med att köpa en utmätning för ditt första hem

Den största fördelen med att köpa en utmätad bostad är besparingar. Beroende på marknadsförhållanden kan du köpa en utmätad bostad för betydligt mindre än vad du skulle betala för jämförbara, icke utmätta bostäder.

De största riskerna kommer från i vilken grad en utmätad egendom kan vara ett mysterium för köparen. Avskärmade hem säljs i "befintligt skick" och är vanligtvis inte tillgängliga för en genomgång innan köp.

Utestängningar kan ha stått obebodda, utan värme eller luftkonditionering, i veckor eller månader före försäljning, och tidigare ägare kan ha försummat eller till och med vandaliserat dem. Om du lyckas köpa en avskärmad bostad kommer du troligen att behöva lite kontanter (eller tillgänglig kredit) för att få fastigheten att bli inflyttningsskick.

Gör-det-självare kanske ser detta som ett gyllene tillfälle till besparingar, men mindre kapabla (eller mindre ambitiösa) bostadsköpare kan överväga att lägga den reparationsbudgeten på en handpenning på ett mer konventionellt köp.

Var man hittar utestängda hus

Följande resurser kan hjälpa dig att hitta utestängda fastigheter för köp. Fastighetsproffs i ditt område kanske känner till ytterligare resurser.

• Bankernas webbplatser. Många bankwebbplatser tillhandahåller listor över REO-fastigheter till salu.
• U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) listar bostäder som kan köpas från statliga myndigheter, inklusive många utmätningar.
• Du kan söka efter utestängda fastigheter på webbaserade fastighetslistningstjänster som RealtyTrac och Zillow.
• Multiple List Services (MLS) listar avskärmade egenskaper. Dessa tjänster är tillgängliga på recept för licensierade fastighetsmäklare. En fastighetsmäklare eller bolånemäklare kan använda MLS för att få tillgång till utmätningar i ditt område.

Steg att ta när du köper en utmätning som ditt första hem

Tror du att det kan vara rätt val för dig att köpa en avskärmning? Följ dessa steg för att säkerställa att processen går så smidigt som möjligt.

1. Säkra ett förhandsgodkännandebrev

Ett förhandsgodkännande av bolån indikerar att en långivare har granskat din ekonomiska status och gått med på att ge dig ett lån upp till ett fastställt belopp, med en återbetalningstid och ränta baserad på en specifik handpenning. Ett förhandsgodkännande vittnar om din förmåga att finansiera ett köp inom den angivna prisklassen, och att ha ett sådant är praktiskt taget viktigt när du konkurrerar med kontantköpare. Planera att spendera en avgift på flera hundra dollar för varje förhandsgodkännande, och var medveten om att ett förhandsgodkännandebrev vanligtvis bara är bra i 60 till 90 dagar. Specifika finansieringsvillkor kan ändras om räntorna ökar eller om din inkomst eller kreditpoäng ändras innan du slutför din låneansökan för ett specifikt köp. Om du inte är nöjd med villkoren för ditt förhandsgodkännande, vidta åtgärder för att förbättra din kreditvärdighet och minska din skuld.

Det är möjligt att få ett förhandsgodkännandebrev baserat på konventionella hypotekslånevillkor och enligt villkoren för alla statligt stödda hypoteksstödsprogram som du kvalificerar dig för, till exempel ett lån från Federal Housing Administration (FHA) eller en inteckning som stöds av US Department of Veterans Affairs (VA) eller US Department of Agriculture (USDA). Observera att dessa program anger behörighetskrav för fastigheter som de är villiga att finansiera, och att vissa utmätningar kanske inte är kvalificerade.

2. Schemalägg en fastighetsbesiktning

Detta bör vara standardförfarande med alla bostadsköp, men det är särskilt viktigt med en avskärmning eftersom. Till skillnad från en traditionell bostadsförsäljning är säljaren av en utmätad bostad inte skyldig att upplysa om väsentliga fel i fastigheten när den bjuds ut till försäljning. Att veta om potentiellt dolda problem med fastigheten så att du kan planera att åtgärda dem innan du tar inflyttning.

3. Gör en titelsökning

Före utmätning kan ägaren av ett hus ha tagit ett andra inteckningslån eller en hemkapitalkredit (HELOC) – kreditformer som använder huset som säkerhet. Om den primära hypotekslångivaren utmätar, kan långivarna som utfärdade dessa sekundära lån fortfarande ha panträtter på fastigheten - det vill säga rätten att samla in vad de är skyldiga när huset säljs. Panträtter kopplas till en fastighet, inte ägare, så om panträtter är kopplade till den utmätta bostaden du köper, kan du behöva rensa dessa panträtter – betala av den tidigare ägarens skulder – innan du kan sälja fastigheten. Oupptäckta panträtter är dolda kostnader som avsevärt kan underskrida alla fynd du får genom att köpa en avskärmning.

En titelsökning är en professionell undersökning som identifierar panträtter, obetalda skatter och juridiska domar som kan vara kopplade till en fastighet; räkna med att betala några hundra dollar för tjänsten. Genom att göra en titelsökning på en utestängd egendom som du vill bjuda på en auktion kan du spara stort om det gör dig uppmärksam på en panträtt.

4. Tänk på kontraktsförutsättningar

Långivare är angelägna om att sälja utestängda fastigheter snabbt, med minimala komplikationer, så de kommer sannolikt att avstå från den typ av försäljningsförutsättningar som ofta finns i konventionella försäljningskontrakt. Eventuella villkor som föreskriver att vissa apparater ingår i hemmet, eller att specifika reparationer eller förbättringar görs före slutdatumet troligen inte kommer att flyga i en utmätningsförsäljning, till exempel.

Det är dock klokt – särskilt för en förstagångsutmätningsköpare – att överväga att inkludera en oförutsättning i ditt köperbjudande som gör att du kan gå bort från försäljningen på grundval av en fastighetsbesiktning. Om lokala lagar inte tillåter titelsökningar före auktion på utestängda hem, kan det också vara klokt att inkludera en oförutsedda händelse som gör att du kan backa från en försäljning i ljuset av titelsökningsresultat.

I en konkurrenssituation där en annan köpare inte gör några oförutsedda åtgärder, kan dessa åtgärder kosta dig en försäljning, men den risken är värd det om det räddar dig från att behöva slutföra ett köp på en fastighet som är behäftad med tunga panträttsförpliktelser eller som kräver kostsamma reparationer.

5. Förstå processen

Bekanta dig med processen du vill genomföra (kortförsäljning, auktion eller REO) innan du sätter några pengar på spel. Om du planerar att köpa ett hem på auktion, gå på en eller två auktioner för att bli bekväm och lära dig lokala rutiner innan du förbinder dig till något. Om möjligt, lär känna en eller flera "stamgässar" som är bekanta med systemet och köp kaffe eller lunch till dem i utbyte mot lite tips och förslag. Och återigen, överväg att arbeta med en erfaren fastighetsspecialist som kan ge kunniga råd. Att betala en provision kan tyckas strida mot fyndjaktsmålet med utestängningsköp, men deras vägledning kan förhindra dyra misstag eller förbiseenden som vida skulle uppväga deras kostnader.

Att köpa en avskärmning är inte för alla, men om du går in i processen med vidöppna ögon, förbereder dig för att konkurrera med fastighetsinvesterare och accepterar risken (och potentiellt behov av kontanter och arbetskraft som följer med), kan du spara en paket vid ditt första bostadsköp.