För att avgöra hur mycket inkomst du behöver för ett bolån på 200 000 $, kom ihåg att beloppet för den månatliga betalningen på det bolånet beror på din kreditvärdering och andra faktorer. Långivare undviker också i allmänhet att ge ut lån som går i strid med vad som kallas "28/36-regeln", som hjälper till att förhindra låntagare från att ta på sig för mycket skulder.

När bolåneutgivare granskar låneansökningar för att avgöra hur mycket pengar de är villiga att låna ut, är inkomst verkligen ett övervägande, men det är inte den enda. Här är vad du bör veta.

Skuld i förhållande till inkomst och 28/36-regeln

28/36-regeln hänvisar till två separata men relaterade mätningar av skuld-till-inkomstkvot (DTI) - den del av din månadsinkomst som används för att täcka skuldbetalningar. Långivare använder båda versionerna av DTI för att utvärdera din förmåga att ha råd med dina bolånebetalningar och avgöra om du är kvalificerad för ett lån:

• "28"-delen av 28/36-regeln hänvisar till det som kallas front-end DTI – procentandelen av din bruttomånadsinkomst (till exempel intäkter före skatter och andra avdrag) som representeras av dina boendekostnader. För att kvalificera sig för de flesta konventionella bolån kan den månatliga betalningen för bolånet du har ansökt om inte överstiga 28 % av din bruttomånadsinkomst.
• "36"-delen av 28/36-regeln hänvisar till vad som kallas back-end DTI, eller procentandelen av din månatliga bruttoinkomst som används för alla skuldkostnader, inklusive betalningar av bolån. För att kvalificera sig för de flesta konventionella bolån kan dina totala skuldutgifter inte överstiga 36 % av din brutto månadsinkomst.

Som vi kommer att se tillåter flera federalt stödda bolåneprogram undantag från 28/36-regeln, men dessa riktlinjer gäller för nästan alla konventionella bolån.

Andra faktorer som långivare tittar på inkluderar:

• Din kreditpoäng och kredithistorik :Lånesökande med högre kreditpoäng betalar i allmänhet lägre räntor på bolån och andra lån; de med lägre poäng kan komma att debiteras högre räntor och avgifter – båda kan innebära högre månatliga betalningar.
• Beloppet för din handpenning :En handpenning på 20 % av köpeskillingen är standardkravet, men många långivare tillåter låntagare med god kredit att göra lägre handpenning i utbyte mot högre räntor eller avgifter. När handpenningen är mindre än 20 % måste låntagaren också köpa en privat bolåneförsäkring (PMI).
• Dina besparingar eller andra tillgångar :Du kanske kan ta ut besparingar eller konvertera tillgångar till kontanter för att täcka dina månatliga lånebetalningar.
• Marknadsvärdet på huset du vill köpa :Eftersom bostaden du köper kommer att säkra ditt bolån är dess värde viktigt för långivare.
• Din totala skuld :Detta inkluderar det belopp du betalar varje månad i skuldbetalningar och hur mycket betalningarna på ditt bolån kommer att lägga till dina månatliga skuldutgifter.

Oavsett hur stor din inkomst är, kan du fortfarande bli diskvalificerad på grund av andra frågor. Det kommer sannolikt att visa sig svårt att få ett bolån om du till exempel nyligen har gått i konkurs på din kreditupplysning.

Långivaren använder ovanstående faktorer för att avgöra om den kommer att låna ut till dig eller inte, och om du är kvalificerad för ett lån använder långivaren samma faktorer för att avgöra:

• Beloppet den är villig att låna ut dig.
• Längden på din återbetalningsperiod (hur många månatliga betalningar du måste göra för att betala av lånet).
• Vilken ränta kommer det att ta på lånet.
• Hur mycket debiteras du i förskottsavgifter, eller "poäng", för att utfärda lånet.
• Om du måste köpa PMI. PMI krävs vanligtvis om du lägger ner mindre än 20 % av inköpspriset som handpenning.

Totalt lånebelopp, återbetalningstid, ränta och avgifter och PMI (om någon) kombineras för att fastställa ditt månatliga betalningsbelopp.

Vilken inkomst behöver jag för att kvalificera mig för ett bolån?

För att illustrera hur några av dessa variabler kan interagera för att bestämma dina inkomstkrav, överväg exemplet med ett 30-årigt fast bolån på ett hem med ett marknadsvärde på 230 000 USD, för vilket du är beredd att göra en handpenning på 13 % på 30 000 USD— lämnar ett bolånebelopp på $200 000.

Vid en ränta på 4,8 % (lite högre än det nuvarande nationella genomsnittet på 3,99 %), skulle din månatliga betalning (inklusive PMI, vilket är nödvändigt när du lägger ner mindre än 20 % av köpeskillingen) vara cirka 1 680 USD.

Baserat på 28 %-regeln, som kräver att betalningen på 1 680 USD inte ska stå för mer än 28 % av din bruttomånadsinkomst, skulle du behöva en månadsinkomst före skatter och andra avdrag på minst 6 000 USD, eller en årlig bruttoinkomst på minst $72 000, för att kvalificera sig för det inteckningslånet:

Minsta bruttomånadsinkomst =$6 000; minsta årliga brutto =72 000 USD

Så länge alla månatliga skuldbetalningar du har utöver din bolånebetalning är 480 USD eller mindre, kommer den årliga inkomsten på 72 000 USD också att uppfylla 36 %-regeln:

Minsta bruttomånadsinkomst =$6 000; minsta årliga brutto =72 000 USD

Om dina månatliga icke-bostadsskulder är större, kommer dock dina totala skuldbetalningar att överstiga 36 % av bruttoinkomsten och du behöver inkomst för att kvalificera dig för bolånet.

Månatliga skuldkostnader på 600 USD utöver betalningen av bolån skulle kräva en bruttomånadsinkomst på 6 333 USD eller en årsinkomst på 76 000 USD, till exempel:

Minsta bruttomånadsinkomst =$6 333; minsta årliga brutto =76 000 USD

Månatliga skuldbetalningar på $750 utöver bolånet skulle kräva en årlig inkomst på $81 000.

Minsta bruttomånadsinkomst =$6 750; minsta årliga brutto =81 000 USD

Vilka är ytterligare kostnader förknippade med att köpa en bostad?

Att köpa en bostad medför ett stort antal kostnader, vissa stora och andra mindre. Många utgifter förknippade med ett bostadsköp, såsom handpenning, startavgifter och PMI (om nödvändigt) ingår i de slutliga finansieringsarrangemangen:Handpenningen ska betalas vid stängning (med undantag för vissa statligt stödda bostadslån, som diskuteras nedan ). Ursprungsavgifter ska vanligtvis också betalas vid stängning, även om vissa lånevillkor tillåter dem att "rullas ihop" till den månatliga betalningen och betalas ut (med ränta) under lånets löptid. PMI, när så krävs, ingår också i den månatliga betalningen.

Ytterligare engångskostnader förknippade med ett bostadsköp inkluderar:

• Avgifter för en värdering, som krävs av långivaren för att säkerställa att köpeskillingen inte överstiger bostadens andrahandsvärde.
• En fastighetsbesiktning (för att säkerställa att det inte finns några hemliga defekter i bostaden innan du slutför köpet).
• Avgifter för en advokat för att granska försäljningsdokument och närvara vid stängningen som ditt juridiska ombud.

Återkommande kostnader du kan ha med bostadsköpet kan vara:

• En egendoms-/olycksförsäkring för husägare som täcker värdet av bostaden (vanligtvis krävs av långivare tills bolånet är betald; försäkringspremier ingår ofta i månatliga lånebetalningar).
• Avgifter för Homeowners Association (HOA). Storleken på dessa avgifter, och de tjänster som tillhandahålls i utbyte mot dem, varierar mellan olika föreningar. Vissa inkluderar skräp och snöröjning, landskapsarkitektur, underhåll av gemensamma utrymmen som ett klubbhus, pool eller racketbanor och så vidare.

Observera att alla återkommande utgifter som är direkt kopplade till fastigheten du planerar att köpa kommer att läggas till bolånebetalningen i syfte att beräkna din front-end DTI.

Hur påverkar krediter ditt bolån överkomliga?

Det första steget som en långivare vanligtvis tar vid mottagandet av en bolåneansökan är en kreditprövning – en begäran om din kreditvärdering och kreditupplysning från en eller flera av de tre nationella kreditbyråerna (Experian, TransUnion och Equifax).

Långivare har vanligtvis en lägsta kreditpoäng som de är villiga att överväga när de utvärderar låntagare. Olika långivare har olika minimipoäng eller "cut-off"-krav. Långivare använder kreditpoäng när de bestämmer sig för om de ska erbjuda ett lån samt när de bestämmer de avgifter och räntor som ska tas ut.

I enlighet med en utbredd branschpraxis som kallas riskbaserad prissättning erbjuds sökande med de högsta kreditvärdena vanligtvis de lägsta tillgängliga räntorna. De med lägre kreditpoäng debiteras vanligtvis högre ränta (och kanske också högre avgifter). Grunden för detta är det faktum att individer med högre kreditpoäng är statistiskt mindre benägna än de med lägre poäng att missa betalningar och kräver att långivare initierar insamlingar, utestängning eller andra förlustförebyggande åtgärder.

Hypotekslångivare erbjuder ofta många lånepaket, med olika räntor och avgifter, riktade till låntagare vars kreditpoäng faller inom ett visst numeriskt intervall – till exempel ett erbjudande för sökande med kreditpoäng på 800 eller bättre; en annan för de med poäng på 720 till 799; och en annan för de med poäng på 650 till 719. Dessa är rent hypotetiska exempel; varje hypotekslångivare sätter sina egna krav på kreditvärdering.

Vilka är de olika lånen och programmen för förstagångsbostadsköpare?

Medan 28/36-regeln gäller de flesta konventionella hypotekslångivare tillåter vissa program som är utformade för att hjälpa förstagångsköpare, veteraner och vissa låginkomstköpare vissa undantag:

• Bolån med stöd av Federal Housing Administration, så kallade FHA-lån, är utformade för att hjälpa förstagångsbostadsköpare att kvalificera sig för bolån och tillåta back-end DTI på upp till 43 %.
• Inteckningar som kallas VA-lån, utfärdade genom U.S. Department of Veterans Affairs, är inriktade på veteraner, servicemedlemmar och kvalificerade makar och tillåter back-end DTI på 41 %.
• Den maximala back-end DTI som tillåts för USDA-lån – bolån som utfärdats enligt riktlinjer som fastställts av det amerikanska jordbruksdepartementet för att hjälpa låginkomsttagare att köpa bostäder i vissa landsbygdsområden – är 46 %.
• Statliga och nationella program som är utformade för att hjälpa till med bostadsägande kan vara till hjälp om du har problem med att uppfylla betalningskraven för ett lån, eller om din inkomst faller under den nivå som krävs för att säkra vissa konventionella lån.

Faktorerna som bestämmer beloppet på ett månatligt bolånelån, inklusive din kreditpoäng och historik och handpenningsbelopp, tillsammans med dina månatliga utgifter för icke-bostadsskulder, spelar en viktig roll för att avgöra hur mycket inkomst du behöver för att ha råd med ett bolån . Att förstå DTI och 28/36-regeln kan hjälpa dig att förutse dina behov och planera för ansökningsprocessen för bolån.

Om du behöver förbättra din DTI finns det två saker du kan göra:

• Öka din inkomst. Detta kräver ofta att du får en befordran och löneförhöjning, eller att du tar på dig ett andra jobb eller "sidojag".
• Minska dina månatliga skuldutgifter. Du kan göra detta genom att betala av kreditkort eller betala av lån. Att betala ner skulder kan också bidra till att förbättra dina kreditvärden och kan innebära att du får förmånligare betalningsvillkor när du ansöker om ett bolån.

Att tillämpa båda metoderna samtidigt förvärrar naturligtvis deras effektivitet.

Att köpa ett hem är den största investeringen de flesta någonsin kommer att göra, men med fyndighet och mod kan du göra det mer överkomligt.