Du kan sänka dina månatliga bolånebetalningar på flera sätt när du första gången köper din bostad. Det finns också olika sätt att sänka dina månatliga betalningar om du redan äger en bostad. I båda fallen, kom ihåg att lägre månatliga betalningar kan leda till att du betalar mer ränta på lång sikt.

Sänka din månatliga bolånebetalning när du köper

Om du funderar på att få en lägre månatlig bolånebetalning när du köper ett hem, fokusera på hur du kan minska hur mycket du lånar, hur mycket ränta du kommer att betala eller det belopp du debiteras för de andra utgifterna som utgör dina månatliga bolånebetalningar.

• Förbättra din kredit. Även om du kan kvalificera dig för vissa typer av bolån med en kreditpoäng på 500-talet till mitten av 600-talet, kan en högre poäng hjälpa dig att få en lägre ränta. Om du inte behöver köpa ett hem direkt kan det vara en klok idé att först förbättra din kredit.
• Spara för en större handpenning. Ju större handpenning du har, desto mindre pengar behöver du låna och betala tillbaka. En större handpenning kan också hjälpa dig att kvalificera dig för en lägre ränta. Och om du lägger ner 20 % eller mer kan du undvika att betala för privat bolåneförsäkring (PMI) med ett konventionellt lån, vilket ytterligare minskar din månatliga bolånebetalning.
• Leta efter inga eller långivarebetalda PMI-alternativ. Även om du inte har råd med en handpenning på 20 %, finns det bolånealternativ utan bolåneförsäkring. Ett VA-lån genom Department of Veterans Affairs kan fungera, om du kvalificerar dig. Privata hypotekslångivare kan också erbjuda bolån med en låg handpenning och ta ut en högre ränta snarare än att kräva att du betalar för PMI. Dessa långivarebetalda alternativ kan sänka din månatliga bolånebetalning, men överväg den långsiktiga kostnaden och om det är en värdig avvägning.
• Få ett piggyback-lån. Ett annat sätt att undvika PMI utan att sänka 20 % är att få ett piggyback andralån. Ett vanligt arrangemang är ett 80-10-10 lån, där du lånar 80% med ditt primära bolån, lånar 10% med ditt andra bolån och lägger ner 10%. Du måste betala tillbaka båda bolånen, men ibland kan det vara billigare än ett enskilt bolån med PMI.
• Välj ett lån med anpassningsbar ränta. Ett bolån med anpassningsbar ränta (ARM) har en initial period (ofta som varar i ett, tre, fem, sju eller 10 år) med en fast ränta. Efter den inledande perioden kan kursen regelbundet justeras (en gång om året är vanligt) tills det betalas ut. ARM börjar ofta med en lägre ränta och månadsbetalning än bolån med fast ränta, men du tar risken att ha en högre ränta och motsvarande månadsbetalning senare. Om du planerar att sälja ditt hus inom några år kan det här vara en bra lösning – mindre så om du planerar att stanna i decennier.

Att ta reda på vilka bolåneerbjudanden som kommer att vara bäst när du ska köpa en bostad är ett viktigt beslut, men vet att det också kommer att finnas sätt att sänka din månatliga bolånebetalning efter att du har flyttat in.

Överväg att refinansiera ditt bolån

Att refinansiera ett bolån är när du tar ett nytt bolån för att ersätta ditt nuvarande lån. Refinansiering kan hjälpa dig att spara pengar och sänka din månatliga betalning om du kan kvalificera dig för en lägre ränta eller ett bolån utan PMI. Du kanske också kan sänka din månatliga betalning genom att refinansiera till ett lån med längre löptid.

Till exempel, om du har 22 år kvar på ditt nuvarande bolån och refinansierar till ett 30-årigt bolån, kommer en spridning av betalningarna över ytterligare åtta år att sänka ditt månatliga betalningsbelopp - till en kostnad. Beroende på räntan när du refinansierar kan du behöva acceptera en högre ränta än vad du har för närvarande, och de lägre månatliga betalningarna kommer också att kosta dig ytterligare åtta år i ränta.

Du måste också redogöra för slutkostnaderna för det nya lånet när du refinansierar. Det kan ta flera år att gå i balans, så refinansiering kanske inte är en bra idé om du planerar att flytta snart.

Ta bort betalningar från hypoteksförsäkringar

Om du tog ett konventionellt lån med PMI, eller ett statligt stödet FHA- eller USDA-lån med en hypoteksförsäkringspremie (MIP), kan du sänka dina månatliga bolånebetalningar om du tar bort försäkringen.

Med ett konventionellt lån kommer PMI automatiskt att tas bort när du är planerad att nå 22 % av det egna kapitalet – vilket innebär att kapitalbalansen är på 78 % av hemmets ursprungliga värde. Du kan dock begära att avbryta PMI tidigare—när du når 20 % eget kapital.

Om du har över 20 % av eget kapital på grund av att ditt hems värde har ökat, kan du behöva betala för en ny värdering och sedan begära att avbryta din PMI baserat på det aktuella saldot och värdet. Alternativt kan du refinansiera lånet och kan kvalificera dig för ett PMI-fritt bolån.

För låntagare som tagit ett FHA-lån efter juni 2013 kommer MIP att tas bort efter 11 år om du lägger ner minst 10 %. Om du lägger ner mindre med ett FHA-lån, eller har ett USDA-lån, är det enda sättet att ta bort MIP-betalningarna att refinansiera med ett annat lån som inte kräver en bolåneförsäkring.

Omarbeta ditt bolån

Om du har betalat mer än det belopp som krävs, eller har besparingar som du kan lägga till ditt bolån, kanske du kan sänka dina månatliga betalningar genom att omarbeta ditt bolån.

Till skillnad från refinansiering kommer omarbetning inte att återställa din låneperiod eller ändra räntan på ditt lån. Istället kommer omarbetning att amortera om ditt lån, vilket skapar ett nytt betalningsschema baserat på det aktuella saldot.

Om du till exempel har ett 30-årigt bolån på 400 000 USD med en ränta på 3,65 %, kan din månatliga betalning vara cirka 1 830 USD. Tio år in i lånet kommer ditt saldo att vara cirka 311 000 $.

Att göra en extra betalning på 11 000 USD kommer inte att sänka din månatliga bolånebetalning, även om det kan leda till att du betalar av lånet i förtid. Din långivare kan dock tillåta dig att omarbeta lånet baserat på 300 000 $ huvudsaldo. Du kommer att behålla samma löptid och ränta, men din månatliga betalning sjunker till cirka 1 763 USD, eller 67 USD mindre i månaden.

När det är ett alternativ – bara vissa bolånegivare erbjuder omarbetning och det är inte tillgängligt på statligt stödda lån – kan det tillkomma en avgift på cirka 200 till 250 USD för omarbetning.

Begär en ändring av hypotekslån

En ändring av bolånelån kan vara ett annat sätt att sänka din månatliga bolånebetalning utan refinansiering. Men även om omarbetning kan fungera för personer som kan göra extra betalningar, är låneändringar i allmänhet för personer som kämpar för att ha råd med sina betalningar.

Om du har ekonomiska problem, kontakta din låneservice omedelbart, helst innan du missar en betalning, för att fråga om svårigheter. Till exempel kan en överseende med bolån tillåta dig att hoppa över några betalningar om du upplever ett kortsiktigt bakslag. En låneändring är en mer medellång till långfristig lösning eftersom den permanent ändrar villkoren för ditt lån.

Exempel på lånändringar inkluderar att förlänga din återbetalningsperiod för att sänka din månatliga betalning, sänka lånets ränta eller (mindre vanligt) sänka ditt låns kapitalbelopp.

Kom ihåg den stora bilden

Det finns inget entydigt svar när det kommer till om du ska försöka sänka din månadsbetalning. Att göra det kan leda till att du betalar mer ränta i det långa loppet, men det kanske inte är ett problem om du säljer bostaden eller refinansierar om några år. Och även om du måste betala mer ränta är det sannolikt en bra idé att sänka din månatliga betalning om du behöver frigöra utrymme i din budget för att ha råd med alla dina räkningar. Kort sagt, överväg för- och nackdelarna med varje tillvägagångssätt och hur de kommer att påverka din totala ekonomiska situation.