Du kan arbeta för att betala av ditt bolån i förtid på några olika sätt, så nyckeln är att välja vilket - om någon - som är rätt för din situation. Svaret kan bero på om du har extra pengar i din månadsbudget, kan kvalificera dig för en refinansiering med lägre ränta, plötsligt kommer i oväntade fall och andra faktorer.
Här är sex strategier som kan hjälpa dig att betala av ditt bolån tidigt och börja leva ett bolånefritt liv.
Om du kan motivera det i din budget, överväg att öka dina månatliga bolånebetalningar med ett överkomligt belopp. Nyckeln här är att se till att dina extra bidrag går till din kapital, inte din ränta eller nästa månads räkning – så kontrollera dina lånevillkor och chatta med din bolåneservice för att vara säker.
En regelbunden betalningsökning som till och med summerar till en extra hel betalning per år kan spara tusentals dollar i räntor under ett 30-årigt låns löptid, och högre betalningar kan spara ännu mer. Du kan göra extra betalningar manuellt när din budget tillåter, eller lägga till ett löpande kapitalbelopp till din vanliga betalning. Många långivare låter dig justera din betalning så att den inkluderar det extra beloppet, oavsett om du betalar med check eller checkkontodebitering.
Du kan också börja göra dina betalningar varannan vecka om din långivare tillåter det; om de inte gör det, försök att lägga undan pengarna för att göra det själv. På så sätt betalar du halva din månatliga bolåneräkning varannan vecka – eftersom det blir en extra betalning per år, kommer detta också att spara räntepengar över tiden.
Om du får ett oväntat oväntat (som ett arv eller en arbetsbonus, eller kanske en statligt utfärdad stimulanscheck som du inte har spenderat ännu), överväg att lägga en del eller allt av det på din bolånekapital. Enstaka betalningar av detta slag kanske inte påskyndar ditt lån lika snabbt som ökande vanliga betalningar, beroende på de totala beloppen. Men de kan fortfarande sänka dina långsiktiga räntekostnader avsevärt – särskilt om du kombinerar extra betalningar med de andra metoderna i den här artikeln.
Att ersätta ditt nuvarande bolån med ett nytt genom en refinansiering av bolån kan ge dig en kortare återbetalningstid och helst en lägre ränta, beroende på faktorer som ditt hems marknadsvärde, nuvarande lånevillkor och din kreditvärdighet. Du kommer att vara ansvarig för extrafunktioner som stängningskostnader och startavgifter, som kan ta bort dina räntebesparingar om du flyttar från ditt hus innan det går i balans. Men om du planerar att bo i ditt hem i många år, kan en förkortning av lånetiden från 30 år till 15 eller 20 år spara en betydande summa.
I grund och botten är en omarbetning av bolån en omräkning av ditt bolån efter att du har gjort en ansenlig engångsbetalning - kanske med "bonuspengar" du har fått, som nämnts ovan. I en omarbetning justerar din långivare månadsbetalningen och räntan för att matcha ditt lägre saldo för resten av lånet. Medan ditt låns löptid och ränta förblir desamma, kommer omarbetningen att minska den ränta du betalar på lånet såväl som din månatliga betalning. En omarbetning av ett lån kommer vanligtvis att kosta runt $200 till $250, vilket är betydligt mindre än en vanlig refinansiering.
Ett annat plus:Du kan vara berättigad till det här alternativet även om du inte är kvalificerad för refinansiering eller om de nuvarande rådande räntorna inte gör refinansiering värt besväret. Vad händer om du inte behöver lägre betalningar? Gå tillbaka till steg 1 och lägg till mer kapital till dina betalningar – det finns din strategi för en snabbare utbetalning.
Istället för att ersätta ditt bolån med ett annat, gör modifieringar av lån exakt vad namnet antyder:ändra ditt befintliga bolån. Vanligtvis kommer du att höra om bolåneändringar i samband med ekonomiska svårigheter:Husägaren kommer efter med betalningar och förhandlar om en förändring av lånelängden eller räntorna så att de kan komma tillbaka på rätt spår och undvika potentiell utestängning. Om du kan bevisa att du är i en genuin kläm när det gäller dina bolånebetalningar, kan du diskutera detta alternativ med din långivare.
Den stora bilden är att en ändring av bolån kan hjälpa dig att betala av ditt lån tidigare än du skulle göra om du höll fast vid dina ursprungliga villkor, om de skulle bli oöverkomliga. Om det hjälper dig att undvika utestängning är det värt att överväga även om slutresultatet inte minskar din utbetalningstid.
När din ekonomiska situation förbättras kan en ändring göra att du kan börja lägga mer på dina betalningar för att hjälpa dig att uppnå ett tidigare utbetalningsdatum. En ändring kan dock skada din kredit, så överväg detta alternativ noggrant. Snarare än en primär strategi för tidig utbetalning, kan den bäst användas när du upplever svåra tider men planerar att komma tillbaka på rätt spår – och till och med komma framåt med dina betalningar – på vägen.
Om du undrar hur mycket att betala av ditt bolån i förtid påverkar din kreditpoäng, är svaret:inte mycket. Till skillnad från de potentiella kreditkonsekvenserna av att stänga ett kreditkortskonto, liknar avslutandet av dina hypotekslån mer att stänga student- eller billån, med endast en mindre effekt, om någon, på din kredit.
När ditt bolån är betald i sin helhet (grattis, husägare!), dyker det upp på din kreditupplysning som ett stängt konto med god status - förutsatt att du har gjort betalningar i tid. Där kommer den att stå kvar de kommande 10 åren. Efter detta decennium kan du se en liten nedgång i din kreditpoäng eftersom din kreditmix (eller blandningen av olika lånetyper du har) inte längre innehåller ett bolån. Men att hålla ditt kreditkortssaldo lågt och betala alla dina räkningar i tid kommer att vara en mycket viktigare faktor för din kreditpoäng. Övervaka din kreditvärdighet regelbundet för att se hur dessa åtgärder kan spela en roll i din kreditbild.
Du kanske vill fokusera på att betala av eventuella skulder med högre räntor innan du arbetar med att betala av ditt bolån i förtid – kreditkort tenderar att falla i denna kategori. Att ha en gedigen akutfond på plats samt en plan för pensionssparande är också viktiga bitar i det ekonomiska pusslet. Andra saker att hålla utkik efter:Förskottsbetalningsstraff och restriktioner för dina bolånebetalningar som kan utgöra hinder på din väg mot bolånefrihet. Få information från din långivare och ägna sedan tid åt att få ihop siffrorna med vår bolånekalkylator för att ta reda på om en tidig utbetalning passar in i din övergripande finansiella plan.