Om du har lagt ett erbjudande på ett hem och din långivares värdering värderar fastigheten till mindre än du har lagt bud, kommer långivaren inte att godkänna hela bolånebeloppet även om du kvalificerar dig för det. För att köpet ska gå igenom kan du behöva tillhandahålla extra kontanter.

Hur bedömningsprocessen fungerar

En bostadsvärdering är en analys som fastställer en bostads marknadsvärde. Det utförs av en professionell värderingsman som väljs av långivaren, men som vanligtvis betalas av dig, köparen. En värdering tar hänsyn till egenskaperna och skicket för fastigheten och försäljningspriserna för jämförbara fastigheter, eller "comps", som nyligen sålts på den lokala bostadsmarknaden.

Bolånegivare kräver värderingar som en del av godkännandeprocessen för alla lån de ger ut. Detta skyddar långivare om låntagaren misslyckas med att betala tillbaka lånet genom att försäkra sig om att lånebeloppet kan återvinnas genom att utmäta fastigheten – ta tillbaka den från låntagaren och sälja den till marknadspris. Det utvärderade priset används också för att bestämma hur mycket eget kapital du har i ditt hem om du söker ett bostadslån eller ett bostadslån:Du beräknar ditt eget kapital genom att subtrahera det utestående saldot på ditt bolån från bostadens bedömda värde.

Det maximala belopp en långivare kommer att utfärda på ett bolån är vanligtvis det uppskattade värdet på bostaden minus din handpenning. Konventionella hypotekslån kräver ibland en handpenning på 20 % av köpeskillingen, men beroende på din kredit och typen av lån kan handpenning på 10 % eller ännu mindre vara acceptabla.

Om värderingen anger bostadsvärdet till mindre än ditt erbjudandebelopp, kommer du dock inte att få ett lån som täcker ditt erbjudandepris – även om du kan lägga ner 20 % av erbjudandepriset och långivaren har förhandsgodkänt dig för ett lån som täcker det beloppet.

Du kan behöva extra pengar om värderingen är låg

En värdering kan komma in under anbudsbeloppet av olika anledningar. Bostadspriserna kan till exempel sjunka, eller så kan värderingsmannen fastställa att bostaden behöver större reparationer som inte återspeglas i det begärda priset.

Stigande priser och snäva, konkurrensutsatta bostadsmarknader som de som setts över stora delar av USA under det senaste året kan också göra att de uppskattade bostadsvärdena faller under erbjudandepriserna:Köpare i budkrig om hårt omtvistade bostäder ger ofta erbjudanden som är mycket större än säljarnas. utropspriser och ibland är erbjudanden så höga att de överstiger bostadens taxeringsvärde.

Om du bjuder över din bostads värde har du flera alternativ:

• Acceptera låneerbjudandet. Du kan acceptera erbjudandet baserat på det uppskattade värdet och sedan betala säljaren tillräckligt med kontanter för att uppfylla erbjudandets pris.
• Ta tillbaka ditt köperbjudande. Beroende på arten av ditt erbjudandebrev och om lokala lagar anser att du är "under kontrakt" för att köpa bostaden vid tidpunkten för värderingen, kan ett återkallande av ett erbjudande innebära att du förlorar en del av eller hela en insättning i god tro (även känd som seriösa pengar) ) du skickar med erbjudandet. Att inkludera en check på 1 % till 2 % av erbjudandepriset med ett erbjudandebrev är vanligt på många (men inte alla) bostadsmarknader. Dessa pengar behandlas som en del av din handpenning men kan bli föremål för förverkande om erbjudandet dras tillbaka, beroende på gällande lokala lagar och språket i erbjudandebrevet eller försäljningskontraktet. (I vissa stater är erbjudandebrevet är ett försäljningsavtal, som blir bindande så snart säljaren undertecknar det; erbjudandebrevet och kontraktet är separata dokument i andra jurisdiktioner, och skyldigheterna förknippade med var och en beror på lokala lagar.) Vägledning från en fastighetsadvokat kan vara till hjälp i det här scenariot.
• Förhandla med säljaren. Mot bakgrund av värderingen kan du få säljaren att gå med på ett lägre försäljningspris. Detta är en hållbar strategi på kallare bostadsmarknader, men det är mer riskfyllt i situationer där säljare sorterar igenom flera köperbjudanden.
• Dementera bedömningen. På vissa platser tillåter lagen dig att anlita en egen värderingsman för att ifrågasätta resultaten från långivarens värderingsman. De kan göra det genom att överväga ett bredare utbud av jämförbara fastigheter än vad långivarens värderingsman gjorde, eller genom att göra ett argument för att tillföra värde baserat på bekvämligheter som är unika på marknaden (uthus, inomhuspool, bastu och liknande). Detta kan vara en kostsam process, och ribban för ett framgångsrikt motbevis är högt. Dessutom, på en het fastighetsmarknad, där säljaren har flera erbjudanden att välja mellan, kommer de sannolikt bara att gå vidare till en annan köpare istället för att invänta resultatet av en utmaning.

Hur en bedömningssituation skyddar dig

En bedömningsnödsituation är en klausul i erbjudandebrevet eller försäljningskontraktet som gör att du kan dra tillbaka ditt köperbjudande mot bakgrund av värderingsresultaten. På platser där seriösa pengar annars kan förverkas för återkallande av ett köperbjudande, kan en bedömningsnödsituation skydda dig från förlusten av dessa medel.

Värdering oförutsedda händelser är ganska vanliga köpare-skyddsåtgärder, vanliga i boilerplate fastighetskontrakt språk. I dagens mycket konkurrensutsatta fastighetsklimat avstår vissa köpare uttryckligen från bedömningsförutsättningar som en taktik för att göra sina erbjudanden mer attraktiva för säljare. Detta tillvägagångssätt kan få ett erbjudande att sticka ut bland flera bud, men det är riskabelt om du inte är säker på att du har pengarna till hands för att kompensera för skillnaden mellan fastighetens uppskattade värde och ditt erbjudandepris.

En långivares bedömning kan komma tillbaka under ditt köperbjudande av många anledningar, så det lönar sig att förutse den möjligheten och dess konsekvenser, och att svara på ett sätt som skyddar dina pengar och dina planer för att köpa ditt nästa hem.

När du förbereder dig för att köpa ett hus, och under hela låneansökan och godkännandeprocessen, är det viktigt att hålla ett öga på din kredit. Experians kostnadsfria kreditövervakning kan hjälpa dig att upptäcka problem och ta hand om dem innan de orsakar dig problem.