När du är på marknaden för ett bolån kan du anta att du behöver ett konventionellt lån eftersom det är det traditionella alternativet nästan alla långivare erbjuder. Men om din kredit inte är i toppform eller om du har minimalt med kontanta besparingar för att köpa ett hem, kanske du inte blir godkänd.

Ange FHA-lån, en typ av inteckning riktad mot förstagångsbostadsköpare. Detta statligt försäkrade lån har mer avslappnade lånekriterier som gör det lättare att kvalificera sig för än ett konventionellt lån.

Så fungerar FHA-lån

FHA-lån är bolån som är försäkrade av den amerikanska regeringen (mer specifikt Federal Housing Administration), men du får ett genom att ansöka via en FHA-godkänd hypotekslångivare. Detta kan vara en bank, kreditförening eller onlinelångivare som Quicken Loans.

FHA-lån anses vara något mer riskfyllda för långivaren eftersom lånekriterierna är mindre strikta, så regeringen stöder lånet för att minska långivarens risk, och du måste betala försäkring för lånets livslängd. Om du är kvalificerad för ett FHA-lån (mer om det nedan), kan du ansöka via vilken som helst FHA-godkänd hypotekslångivare. Hur mycket du kan låna med ett FHA-lån beror på var du bor, eftersom bostadskostnaderna varierar kraftigt över landet.

Hur ett FHA-lån skiljer sig från ett konventionellt lån

Medan FHA-lån och konventionella lån båda är bolån som låter dig låna pengar för att köpa ett hem, finns det några viktiga skillnader:

• Krav på förskottsbetalning :Även om du kan få vissa konventionella lån med så lite som 3 % ned, kräver de flesta 5 % ned, och låntagare lägger ofta ner mer än så. Med ett FHA-lån kan du få ett bolån genom att lägga ner endast 3,5%.
• Försäkringskrav :Ett konventionellt bolån kräver bara att du betalar bolåneförsäkring om du lägger ner mindre än 20%. Och om du lägger ner mindre kan bolånet sägas upp när du har 20% eget kapital i huset. Ett FHA-lån, å andra sidan, kräver att du betalar en bolåneförsäkring för hela lånet (såvida du inte lägger ner 10 % och sedan kan du sluta betala det efter 11 år).
• Lånekriterier :Konventionella lån har strängare krav på kreditvärdering; FHA-lån gör det möjligt för låntagare att få lägre kreditvärdighet.
• Räntor :En FHA APR är vanligtvis 1,5 till 2 poäng högre än konventionella bolån med fast ränta för låntagare med bra till utmärkt kredit. Men FHA-räntorna är lägre än de inledande räntorna på konventionella subprime-bolån, särskilt bolån med justerbar ränta som har en stor räntehöjning efter flera år.
• Stängningskostnader :Med ett konventionellt lån måste du betala för alla stängningskostnader i sin helhet vid stängning. Med ett FHA-lån kan du finansiera vissa avslutande kostnader och sprida ut dem över tiden som en del av din bolånebetalning.

Typer av FHA-lån

Det är inte många bostadsköpare som inser detta, men det finns faktiskt flera olika typer av FHA-lån. Förutom traditionella FHA-lån har du även dessa alternativ:

• FHA 203(k)-lån :Det här är rehabiliteringslån som är avsedda att hjälpa dig att finansiera reparation och rehabilitering av ett småhus. Det finns ett vanligt 203(k)-lån, förutom ett begränsat 203(k)-lån, som låter dig lägga till upp till 35 000 USD till ditt bolån för att förbättra, uppgradera eller reparera ett hem.
• Home Equity Conversion Mortgage (HECM) :Detta FHA-program är för seniorer i åldern 62 och äldre, och det fungerar som en omvänd inteckning. Det gör det möjligt för kvalificerade husägare att ta ut en del av det kapital de har lagt in i sitt hem.
• FHA Energy Efficient Mortgage (EEM) :Detta program gör det möjligt för bostadsköpare att finansiera energieffektiva förbättringar av ett hem som en del av deras FHA-lån.
• FHA Section 245(a) :National Housing Act's Section 245(a) är avsedd att hjälpa husägare vars inkomst förväntas öka, så FHA skapade Graduated Payment Mortgage som svar. Det här bolånets betalningar ökar gradvis under en period av flera år, och det finns fem olika plantyper tillgängliga.

FHA-lånekrav

FHA-lån har flera viktiga krav som du bör vara medveten om innan du ansöker.

• Minsta handpenning :Du kan göra en handpenning så låg som 3,5 %, men med sämre kreditvärden kan du behöva lägga ner 10 % (detaljer nedan).
• Skuld i förhållande till inkomst :Alla hypotekslångivare tittar på din skuld i förhållande till inkomst (DTI), som jämför hur mycket du betalar varje månad för skuld med hur mycket inkomst du får in varje månad. Ju högre din DTI, desto mer riskfylld verkar du för långivare eftersom det indikerar att en stor andel av din inkomst går till skuldbetalningar. För att få ett FHA-lån kan du vanligtvis inte ha en DTI-kvot över 43%.
• Bolåneförsäkring :Ett FHA-lån kräver att du betalar en bolåneförsäkring, och kostnaden är fördelad på två betalningstyper:
  • En enda bulkbetalning på 1,75 % av lånebeloppet, som ska betalas vid stängning men som kan rullas in i din lånefinansiering.
  • Ytterligare 0,45 % till 1,05 % av det totala lånebeloppet, som debiteras årligen under lånets löptid (på lån på 20 år eller mer med handpenning mindre än 5 %). Denna avgift fördelas på dina månatliga betalningar.
• Inga nyligen utmätningar :Om du har fått ditt hem utestängt måste du vänta tre år tills du kan kvalificera dig för ett FHA-lån. Men om du stöter på ekonomiska svårigheter efter att ha köpt ett hem med ett FHA-lån, har FHA flera program utformade för att hålla dig kvar i ditt hus.
• Andra kriterier :Du måste vanligtvis också ha ett personnummer och bevis på tillräcklig inkomst eller tillgångar som indikerar att du har råd med bolånet och dina andra skuldförpliktelser.

Vilket kreditvärde krävs för ett FHA-lån?

FHA-lån är idealiska för dem som har mindre än perfekt kredit och kanske inte kan kvalificera sig för ett konventionellt hypotekslån. Storleken på din nödvändiga handpenning för ett FHA-lån beror på tillståndet för din kreditpoäng:

• Om din kreditpoäng är mellan 500 och 579 måste du lägga ner 10 %.
• Om din kreditpoäng är 580 eller högre kan du lägga ner så lite som 3,5 % (men du kan lägga ner mer om du vill).

Vad du bör tänka på innan du ansöker om ett FHA-lån

Var medveten om att du inte kan använda ett FHA-lån för alla typer av fastigheter. Du kan inte använda en för att köpa fixer-överdelar eller vissa utmätningar, och det finns strikta krav på lägenheter. Dessutom måste fastigheten vara din primära bostad, så den kan inte användas på en investeringsfastighet. Bostaden du köper med ett FHA-lån måste också uppfylla stränga statliga bedömningsstandarder.

Tänk också på att vissa säljare kan undvika köpare som använder FHA-lån. Det beror på att vissa säljare antar att FHA-låntagare har ekonomiska problem och att transaktionen kanske inte lyckas, eller att köparen inte är intresserad av att betala för eventuella reparationer. För att göra dig själv konkurrenskraftig med icke-FHA-låntagare kan du lägga ett erbjudande till fullpris eller erbjuda dig att köpa huset i befintligt skick (även om det naturligtvis medför sina egna risker).

Det är också viktigt att inse att även om en låg handpenning är en stor förmån för någon med minimalt sparande, har det också en nackdel:du kommer att betala mer ränta under lånets löptid eftersom du börjar med så lite eget kapital i hemmet. Å andra sidan, ju mindre du har att låna, desto mer av din betalning går till huvudbeloppet och gör att du kan bygga upp eget kapital i hemmet snabbare - så du kanske vill lägga ner mer än den lägsta handpenningen om du kan .

Hur du kvalificerar dig för ett FHA-lån

Låter ett FHA-lån som rätt passform för dig? Så här förbereder du dig för att kvalificera dig:

• Kontrollera din kreditvärdighet. Om det inte är tillräckligt högt för att kvalificera sig för ett FHA-lån ännu, gör framsteg för att förbättra din kreditvärdering.
• Se till att du har en etablerad kredithistorik. Det är idealiskt att ha minst två öppna konton – helst ett revolverande konto (som ett kreditkort eller kredit) och ett avbetalningskonto (som ett billån). Om du inte gör det kanske långivare inte tror att du har tillräckligt med återbetalningshistorik för att visa att du är kapabel att betala tillbaka ett lån i tid. Om du inte har ett kreditkort ännu, överväg att skaffa ett och använda det ansvarsfullt under några månader för att få en positiv kredithistorik.
• Ha en verifierbar inkomst. Du måste visa en långivare dokument som lönestatistik, skattedeklarationer och eventuellt kontoutdrag för att bevisa att du har tillräckligt med pengar för att bekvämt betala ditt bolån. Se till att du kommer att kunna ha den här dokumentationen.
• Beräkna din DTI. För att göra detta, räkna ihop din totala återkommande månatliga skuld (som kreditkortsbetalningar, bolån, billån och så vidare) och dividera den med din bruttomånadsinkomst (det totala beloppet du tjänar varje månad före skatter, källskatter och utgifter). Multiplicera den siffran med 100 för att få din DTI-kvot i procent. Tänk på att du kanske inte blir godkänd för ett FHA-lån om din DTI är högre än 43%. Dessutom bör din bolånebetalning helst inte vara mer än 35% av din inkomst. Om något av dessa är problem, arbeta för att sänka dina skuldsaldon (eller öka din inkomst) innan du ansöker om ett FHA-lån.
• Spara för en handpenning. Även om du kan få en handpenning så låg som 3,5% med ett FHA-lån, är det smart att spara upp till minst 6% så att du har tillräckligt med pengar för att täcka dina avslutande kostnader. Även om FHA-lån ger dig möjlighet att finansiera en del av dina avslutande kostnader, vet att om du rullar in dem i din månatliga betalning kommer din bolånebetalning att bli högre.
• Välj rätt typ av FHA-lån. Du kanske bara behöver ett grundläggande FHA-lån, men om du köper ett hem som behöver betydande reparationer eller energieffektiva uppgraderingar, överväg de andra typerna av FHA-lån som är gjorda speciellt för dessa ändamål.
• Sök runt innan du väljer en långivare. Medan långivare måste följa vissa FHA-riktlinjer, kan de ställa in sina egna räntor. Det betyder att det lönar sig att leta runt och jämföra priser och avgifter hos flera olika långivare för att se till att du får det bästa erbjudandet.

Se om ditt kreditvärde är kvalificerat

Även om en livstid av betalningar av hypoteksförsäkringar inte är så kul, kan fördelarna med ett FHA-lån vida uppväga den nackdelen. För bostadsköpare med minimalt sparande eller kredit som behöver förbättras kan ett FHA-lån vara inom räckhåll när ett konventionellt lån inte är det. Se till att kontrollera din gratis Experian-kreditpoäng för att se om du kan vara berättigad till ett FHA-lån. Om inte, är det en indikator på att det är rätt tidpunkt att börja bygga eller reparera din kredit.