I det fullsatta konferensrummet hos en stor institutionell investerare i slutet av 2009 frågade en investerare ägaren till ett globalt fastighetsutvecklingsföretag varför så mycket av dess goda pengar hade kastats på uppenbart misslyckade utvecklingsprojekt. Svaret var:För att vi kunde .
Denna anekdot väcker ett antal frågor om kontroller och avvägningar, intresseavstämning, men också förståelsen (eller i det här fallet feltolkningen) av marknadsmomentum. Vi analyserar tidigare resultat, marknadsdynamik och risker och riktar in oss på marknader/produkter framöver, avkastningsförväntningar och räntor, privata fastighetsmarknader och tekniska effekter. Vi ger lite vägledning till investerare om hur man ser på potentiella kommersiella fastighetsinvesteringar 2020 och hur man undviker vanliga missuppfattningar på marknaden.
Efter den globala finanskrisen 2009 minskade de flesta institutionella investerare avsevärt sin fastighetsexponering. Kommersiella fastigheter som en distinkt tillgångsklass har dock sett en anmärkningsvärd uppsving sedan dess med oöverträffade allokeringsnivåer i institutionella investeringsportföljer, där institutioner som aktivt investerar i fastigheter har vuxit från bara 72 % 2014 till 96 % 2019.
Denna trend har återspeglas i den stadiga ökningen av fastighetsallokeringar bland stora marknadsaktörer samt ökningen av det relativa antalet marknadsaktörer.
Aktivt investera i fastigheter, alla institutioner
Denna trend hade framför allt drivits av ett ökat fokus på riskhantering, strategisk tillgångsallokering och, som ett resultat, diversifieringsinsatser i efterdyningarna av finanskrisen. Betydande likviditetstillskott på grund av centralbankernas QE-policy och flera räntesänkningar som underblåste ökad hävstångsaptit i fastigheter hjälpte marknadsutvecklingen en hel del.
Att döma av den relativa prestationsanalysen från 2005 till 2018, gynnade dessa faktorer (QE och räntesänkningar) fastigheter i synnerhet eftersom de leder prestationsrankingen i tre av de nio åren mellan 2010 och 2018, och kommer på andra eller tredje plats på tre andra tillfällen.
Tillgångsklassresultat 2005–2018
Så det är marken hittills, vart tar det oss härifrån?
Aktiemarknaderna visade en fantastisk utveckling under 2019, vilket gjorde det ganska svårt för institutionella investerare att behålla sina starka fastighetsallokeringar. Dessutom dyker det upp tecken på marknadströtthet i vissa hörn av marknaden, mindre drivet av uppåtriktat tryck på inflation och räntor utan snarare av geopolitiska risker med potentiellt negativa effekter på ekonomisk tillväxt och därför efterfrågan på den mest (korrelerade) deltillgången klasser.
Nyligen har coronaviruset satt stopp för det globaliserade livet som vi känner det, med ständigt växande städer som är tysta, hektiska gatuliv som slutar med karantän, livliga köpcentra som töms och den ständigt ökande turistnäringen stannar av. Fastighetsbranschen, som flygbolag, snabbrörliga konsumtionsvaror (FMCG) och andra kommer att känna den resulterande efterfrågeklyftan. Detta kommer sannolikt att dämpas av regerings- och centralbanksingripanden. Den fulla omfattningen kommer dock bara att synas med en branschtypisk tidsfördröjning på 6-12 månader då projekt blir försenade, finansieringen håller på att torka ut eller investerarnas fokus ändras. Så det är inte över än.
Den nuvarande krisen kommer att ge möjligheter, såsom omarrangering av försörjningskedjor (nya logistikcentra och produktionsanläggningar), distribuerade företagshuvudkontor (nya kontorsbyggnader som används som andra huvudkontor eller reservplatser som riskreducerande åtgärder) eller ytterligare medicinska anläggningar som ska förberedda för eventuella framtida kriser. Så håll utkik och låt oss omvärdera marknaden i början av mitten av 2021.
Under hela den nuvarande cykeln gav sig enorma möjligheter på utvecklade marknader (t.ex. USA, Storbritannien trots Brexit, Tyskland, Frankrike, Japan och Australien) drivna av behovet av att skapa portföljdiversifiering, men viktigast av allt, av QE efter krisen och räntepolitik för centralbanker i Europa och Amerika. Asien – i synnerhet Kina och i viss mån Indien och Sydostasien – såg också betydande kapitalinflöden.
Efter starka BNP-tillväxtförväntningar förväntas fastighetsmarknaderna i Frankrike, Spanien, Tyskland, Australien, Sydkorea och Singapore förbli ett investeringsfokus under överskådlig framtid. Detta gäller även Hongkong, med vissa varningar kring de senaste händelserna.
Marknaderna i USA, Storbritannien och andra mindre europeiska länder förväntas prestera i nivå med deras långsiktiga BNP-mönster och förväntas därför se en ganska försiktig efterfrågan från investerare.
Den kinesiska fastighetsmarknaden kommer sannolikt att uppleva en avmattning i investeringsaktiviteten på grund av att BNP-tillväxten når en platå såvida inte statlig investeringsaktivitet ersätter det förväntade finansieringsgapet på grund av varnat privat kapitalsentiment.
Det förväntas att alla typer av fastighetsprodukter förblir attraktiva, men individuella investerares preferenser kommer att fortsätta att variera beroende på riskaptit, nuvarande portföljstruktur, regionala partier/hem, såväl som tillgängliga kunskapsuppsättningar för investeringar och tillgångsförvaltning.
Generellt sett förväntas trenden med att "för mycket pengar jagar samma affär" fortsätta att resultera i lägre produkttillgänglighet, prishöjningar och tillhörande minskning av taket.
Bristen på byggnadsmark förväntas resultera i ökad återanvändning av markområden och renovering av föranvända tillgångar, särskilt i storstadsområden. Megaprojekt under de senaste åren som ombyggnaden av NYC Hudson Yard stödjer detta antagande.
Fastighetsavkastningsförväntningarna för 2020 och framåt fortsätter att vara attraktiva på:
Kommersiella fastighetsmarknader för skulder har upplevt betydande strukturella förändringar under den nuvarande cykeln, den mest framträdande är framväxten av otraditionella långivare samt en virvelvind av insamlingar för skuldfonder.
Brant nedstigning:Totalt insamlat kapital för skuldfonder sjönk kraftigt förra året efter ett rekordstort 2017
Ursprungligen tänkt som luckfyllare för minskad utlåningsaktivitet hos affärsbanker i efterdyningarna av finanskrisen 2009, ger skuldfonder numera en intressant inkomstgenererande investeringsmöjlighet för institutionella investerare. Givet de underliggande säkerheterna samt fortsatt försiktighet med avseende på belåningsgrad (LTV) som tillämpas, tenderar nedåtrisken för investerare att vara betydligt lägre än i fallet med aktieinvesteringar via fondmedel eller direktinvesteringar. I vissa fall tillåter det en intern risk/avkastningsspridning för investerare i särskilda tillgångar genom att tillhandahålla finansiering längs hela kapitalstrukturen.
Med tanke på kombinationen av specialiserad prissättning, skuldförvaltning och fastighetskunskaper som krävs, söker institutionella investerare och familjekontor mestadels skuldexponering genom fondinstrument och/eller dedikerade mandat för specialiserade kapitalförvaltare (t.ex. fonders sidovagnar).
Räntorna för kommersiella fastigheter förblir konkurrenskraftiga på de flesta utvecklade marknader. De främsta drivkrafterna, liksom tidigare, är centralbanksräntor på botten. Medan den 10-åriga matade räntan stadigt svävar i intervallet 1,5-1,75 %, förblir euroområdets basränta stadigt i negativt territorium (för närvarande på -0,50 %) med liten förändring i horisonten för den senare.
Överflödet av långivare (traditionella och otraditionella, som försäkringsbolag eller skuldfonder) sätter ytterligare press på långivarnas marginaler, med förbehållet att prisdifferentiering för ökad ekonomisk och politisk risk på vissa marknader förblir intakt. Följaktligen ligger långivarens marginallandskap i Europa för närvarande på 100 bps (Frankrike/Tyskland), 175 bps (Italien), 170 bps (UK). Detta resulterar i ganska attraktiva och avkastningshöjande finansieringsräntor.
Men med värderingar som redan är skyhöga på vissa europeiska delmarknader är realistiska värderingar och due diligence-förfaranden nyckeln för att förhindra att affärer visar sig bli överdrivna när cykeln vänder.
Trots ökad konkurrens från långivare är emissionsgarantin fortsatt försiktig, med LTV-kvoter (60–70 %) och skuldförbindelser förblir stabila.
Lånemarginalerna i USA återspeglar de mer försiktiga BNP-tillväxtförväntningarna och ligger runt 150-200 bps. Med en basränta på 1,5-1,75 % resulterar detta i genomsnittliga finansieringsräntor runt 3-3,75 %, med liknande LTV-förväntningar som i Europa.
Drivs av både efterfrågan på marknaden men också den stora mängden likviditet som finns tillgänglig för alla typer av fastighetsinvesteringar, är de globala byggmarknaderna glödheta.
Enligt den senaste byggkostnadsundersökningen publicerad av Turner &Townsend, ett av de största globala fastighetskonsultföretagen, anses 35 marknader vara varma/varma/överhettade, med 23 fler uppvärmda och bara fem kyls ner. Byggprishöjningar är främst observerbara i Nordamerika, med tekniskt industridrivet byggande på San Francisco-marknaden som leder gruppen med en prishöjning på 6 % jämfört med föregående år (år/år) mellan 2019 och 2020, följt av Vancouver (+ 5 %) och Indianapolis (+4 %). Amsterdam (+9 % å/å) och Frankfurt (+4 % å/å) såg de största kostnadsökningarna i Europa.
Framöver anses San Francisco och Houston i Nordamerika, Amsterdam, Frankfurt och Paris i Europa, Shanghai i Kina, Riyadh och Muscat i Mellanöstern, Dar es Salaam i Tanzania samt Brisbane och Perth i Australien ha den största potentialen för ökade byggkostnader.
Under den aktuella cykeln expanderade den investeringsbara kommersiella fastighetsmarknaden avsevärt. Detta har främst drivits av fysiska krav från teknikindustrin i form av lager och datacenter. En annan viktig drivkraft på både fastighets- och infrastrukturmarknaderna var inträdet på marknaden för institutionella investerare i tidigare fragmenterade branscher med enstaka partistorlekar som inte räcker till för att absorbera meningsfullt kapital. Exempel är studentbostäder, sjukhus och äldreboenden. Vissa av dessa var inte ens en del av det investeringsbara universum på vissa marknader utan har gjorts tillgängliga på grund av avreglering och behovet av att professionalisera statliga funktioner.
Med tanke på de budgetmässiga utmaningarna som en hel del utvecklade och framför allt tillväxtmarknader står inför, förväntas denna trend växa. Den konstanta och relativt stabila inkomstströmmen från några av dessa tillgångskategorier ökar portföljens attraktionskraft, särskilt för investerare som fokuserar på inkomstavkastning, såsom pensionsfonder.
Men med den gamla tumregeln i åtanke:"Ju mer specialiserad en tillgång är, desto mindre likvid är den," bör särskild uppmärksamhet ägnas åt potentiella alternativa användningsområden, säljbarhet och avtalsmässigt skydd mot nedsidor.
Den senaste tidens utveckling inom fastighetsområdet kännetecknas av breda teknikdrivna innovationer som vanligtvis kallas PropTech. Med totala VC PropTech-investeringar på 16 miljarder USD bara under 2019 kommer digitalisering – och PropTech i synnerhet – att ha en djupgående inverkan på fastighetsbranschen framöver.
Följaktligen förväntar sig 87 % av marknadsaktörerna i Europa ökade PropTech-utgifter under de kommande 3-5 åren enligt PwC:s 2020 Emerging Trends in Real Estate.
PropTech-investeringar/användning under de kommande 3-5 åren
Största trender som påverkar den kommersiella fastighetsbranschen
Under de senaste 10 åren har den kommersiella fastighetsbranschen flyttat till huvudgatan när det gäller marknadstilltal och till största delen uppfyllt investerarnas förväntningar om diversifiering och avkastningsförbättringar med avseende på övergripande portföljprestanda.
Men med redan skyhöga priser och betydande geopolitiska och makroekonomiska utmaningar framöver kommer de kommande 10 åren att ge betydande utmaningar. Därför bör en hel del marknadsaktörer titta på deras interna kapacitet som behövs för att hantera portföljer och tillgångar i ganska stormiga vatten.
Med tanke på den långa perioden av "institutionellt förtroendeskapande" sedan 2009 kan det krävas ett våldsamt marknadsnedfall för att se vem som har lärt sig sin läxa, eller för att citera Warren Buffett:"Först när tidvattnet går ut upptäcker du vem som har simmat naken."
• • •
Hur man investerar i fastigheter utan huvudvärk
Förutsägelser 2020 för terminsmarknaden för majs
Fastighetsaktier:De bästa sätten att investera i dem
Kommersiella fastighetsinvesteringar:Vägen till att bygga din förmögenhet
Bästa REITs att investera i fastigheter utan krångel
4 av de 10 största amerikanska fastighetsmarknaderna är nu "övervärderade"
De 15 hetaste fastighetsmarknaderna 2020
Kommersiell vs. bostadsfastighet:vilket ska du välja?