Före 2010 ignorerades hyresmarknaden för småhus till stor del av stora institutionella investerare, som föredrog lättskaliga flerfamiljsfastigheter. Men sedan finanskrisen – och särskilt sedan 2019 – har det förändrats. Finansiella tungviktare som J.P. Morgan Asset Management, Blackstone och Goldman Sachs Asset Management har hjälpt till en bransch med mer än två dussin småhusuthyrningsföretag som köper upp befintliga fastigheter – och bygger nya också.

Bostadsfastigheter som förvärvats av företag eller institutioner steg till 90 215 bostäder under tredje kvartalet 2021, då investerare, både stora och små, stod för 18 % av småhusförsäljningen. Det är en ökning med 80,2% från året innan, enligt fastighetsföretaget Redfin online. Nästan tre fjärdedelar av investerarnas bostadsköp var småhus, medan flerfamiljshus – en marknad där investerare har varit betydande aktörer i årtionden – stod för bara en fjärdedel av försäljningen.

Inflödet av detta institutionella kapital är en faktor som driver upp ökningen av småhuspriser och hyror över hela USA idag, och trots negativ mediagranskning lockar stigande hyror ännu fler investerare. Även om vinst helt klart är investerarnas mål, har de förändrade omständigheterna som nu gör småhus till ett önskvärt innehav konsekvenser för både modellerna som används för att fatta investeringsbeslut och hur tillgångar fördelas över deras portföljer.

Det finns ett antal anledningar till att denna marknad har blivit mer attraktiv, inklusive Federal Reserves fortsatta penningpolitiska lättnader, vilket bidrog till uppblåsta fastighetspriser. Men efter att ha förvaltat en fond som investerat tungt i enfamiljsfastigheter tror jag dock att den mest följdriktiga faktorn är ett framsteg inom big data, vilket avsevärt förbättrar investerarnas förmåga att genomföra due diligence och prognostisera trender.

Den dramatiska ökningen av datorkraft gör det möjligt för dessa nya husuthyrningsföretag att skala och hantera sina portföljer mer effektivt, vilket inte bara förbättrar förmågan att analysera marknaden, påskynda forskningen och fatta smarta beslut snabbare, utan också effektivisera kostnaderna i samband med fastighetsförvaltning. Denna konvergens av marknadsvillkor och ökad analytisk kraft innebär att dessa investerare sannolikt kommer att stanna.

Födelsen av en ny investeringsklass

Denna push in i småhus började ursprungligen som en arbitrage-möjlighet efter den globala finanskrisen 2008 men har förvandlats till något mer permanent. Fastighetsbysten minskade den upplevda risken för småhus i förhållande till avkastningen. Idag ser fastighetsinvesteringsfonder, private equity-företag, försäkringsbolag och pensionsfonder hyror, som besparats från effekterna av pandemirelaterade nedstängningar på kontor och butiker, som en relativt högavkastande säkring mot inflation.

Jag såg den första möjligheten i realtid. 2010 hjälpte jag till att skapa en fond som köpte några hundra avskärmade enfamiljshus i Atlanta för mellan $50 000 och $60 000 styck och investerade så mycket som $10 000 per bostad för uppgraderingar innan de hyrdes. Genom att agera snabbt kunde vi tjäna tvåsiffrig avkastning från nära botten av cykeln när värderingarna återgick till medelvärdet. Vi hade inga vräkningar och sålde det sista av husen 2020.

Institutionella investerare gjorde ungefär samma sak, hällde pengar på trasiga marknader och skördade enorma vinster innan de insåg att de kunde göra småhusuthyrning till en permanent del av sina portföljer. 2012 förvärvade Blackstone, en av världens största alternativa kapitalförvaltare, Invitation Homes, som kontrollerar mer än 80 000 hyresrätter. Blackstone tog ut pengar 2019 efter att Invitation Homes blev börsnoterat. 2021 förvärvade Blackstone Home Partners of America, ett företag med mer än 17 000 hyresrätter över hela USA, för 6 miljarder dollar.

2020 ingick J.P. Morgan Asset Management ett joint venture med ett enfamiljsuthyrningsföretag, American Homes 4 Rent, och bygger nu tusentals bostäder. Goldman Sachs har satt in kapital på bostadsmarknader både i USA och i England. Andra penningförvaltare som har hoppat in inkluderar Invesco, som 2021 tillkännagav att de stödde en plan från Mynd Management att spendera så mycket som 5 miljarder USD på att köpa 20 000 enfamiljshus under de kommande tre åren.

Detta kapitalinflöde motiveras, åtminstone delvis, av den avkastning som denna sektor genererar. Covid-19-pandemin ledde till en förskjutning av preferenser bort från lägenheter i städer mot hus med mer utrymme. Som ett resultat har enfamiljsuthyrning sedan 2019 varit den bäst presterande fastighetsklassen och ökat med cirka 40 % 2021, enligt det Connecticut-baserade företaget Hoya Capital Real Estate. De tre börsnoterade fastighetsinvesteringarna förtroende företagen – Invitation Homes, American Homes 4 Rent och Tricon Residential – har rapporterat tvåsiffrig hyrestillväxt och rekordbeläggningsgrad under 2021, drivet av historiskt lågt utbud och stark demografisk och pandemi. driven efterfrågan.

Hur tekniken ökar marknaden för enfamiljsuthyrning

Wall Street är inte nytt för fastighetsspelet. Flerfamiljshyresfastigheter har länge ansetts vara ett kärnportföljinnehav för institutionella investerare, tillsammans med andra skalbara kommersiella fastigheter som kontor, butiker och industribyggnader. Alla dessa kan absorbera de betydande kapitalutlägg som dessa företag använder för att förvärva dem. Men enfamiljsuthyrning klassificerades traditionellt som icke-kärna – grupperade med andra specialfastigheter som datacenter, medicinska kontor, hotell och äldreboenden – eftersom de var svårare att skala. Tack vare tekniken är det inte längre fallet.

Fastighetstekniken förändrar mer än bara enfamiljsuthyrning, men effekterna i den sektorn är särskilt djupgående. Medan due diligencen för flerfamiljsfastigheter per definition redan är skalad, är enfamiljsfastigheter mer idiosynkratiska, vilket gör processen för potentiella köpare dyrare per enhet. Vad som förändras är att investerare använder stordatateknik som låter dem filtrera diligenceinformation mycket snabbare, vilket gör annars splittrade marknader mer effektiva och tillgängliga.

Nischspelare som företaget Entera – med stöd av Goldman Sachs – har dykt upp, som använder teknik för att analysera fastighetsregister och annan data för att hjälpa investerare att snabbt identifiera fastighetslistor som matchar deras köpkriterier och hjälpa dem att beräkna rätt bud. Dessa funktioner gör det möjligt för institutioner att få mer exakta avkastningsprognoser för sina modeller och att skala sina fastighetsinnehav.

Förvandlingen sträcker sig genom enfamiljsportföljer, med många hyresvärdar som använder helt digitala relationer med hyresgäster för att underlätta allt från betalningar till underhållsförfrågningar i ett försök att minska kostnaderna, förbättra hyresnöjdheten och öka tillväxten, enligt Hoya Capital. Resultatet är att institutioner kan uppnå rörelsemarginaler nästan i nivå med flerfamiljsfastigheter, rapporterar företaget.

"Vi använder teknik i alla aspekter av vår verksamhet, allt från förvärv hela vägen genom underhåll och in i callcentret för att förbättra våra driftsmått och erbjuda invånarna en mycket bättre upplevelse," sa Tricon Residentials vd Gary Berman till finansnyhetstjänsten Söker Alpha i oktober 2021. Tricon Residential förvaltar 33 000 fastigheter över hela Nordamerika.

Teknik kan naturligtvis inte lösa alla fastighetsproblem. En ny klass av så kallade iBuyers drev rollen att automatisera beslutsfattande till det yttersta, genom att använda datoralgoritmer för att genomföra köp och försäljningar för att vända småhus – en strategi som misslyckades spektakulärt för företaget Zillow. Zillow, som är mest känd för att publicera fastighetslistor online och beräkna uppskattade bostadsvärden, tvingades stänga av sitt nya köp-och-vänd-program och släppte ut 7 000 bostäder på marknaden i november 2021 efter att det upptäckte att det hade aggressivt överbetalt för fastigheter.

Däremot kunde fonden jag förvaltade sälja av sina fastigheter på ett ordnat sätt med betydande vinst. Åtminstone för nu tror jag att ett mänskligt perspektiv fortfarande är tillrådligt.

Wall Streets effekt på fastighetsmarknaden

Hur stor effekt dessa Wall Street-stödda företag verkligen kommer att få återstår dock att se. De representerar för närvarande bara 2% av den totala bostadsmarknaden, enligt analytiker hos mäklaren och återförsäljaren Amherst Pierpont, som är specialiserad på räntekapitalmarknader. Och det kan finnas begränsningar inbyggda i den här klassen. Enfamiljsuthyrningsföretag tenderar att främst fokusera på snabbväxande regioner i västra, sydvästra och sydöstra stater, och köper och bygger bostäder som till stor del riktar sig till medel- och övre medelklassfamiljer. Utbudet är också en begränsning, så investerarnas fokus har börjat flyttas alltmer till att bygga till uthyrning.

Ändå fortsätter förvärven av investerare i snabb takt. Den kollektiva insikten om att due diligence-insatser kan skalas har inte bara fört in många finansiella institutioner på marknaden, den har också lett till rekordstora emissioner av skulder säkrade genom portföljer av enfamiljsuthyrning, vilket ökar likviditeten för institutionell finansiering genom att sprida riskerna. Den kumulativa offentliga emissionen av så kallade SFR-skulder nådde rekordhöga 43 miljarder dollar 2021, enligt Amherst Pierpont.

Förutom minskade aktsamhetskostnader finns det andra faktorer som har gjort dessa SFR-affärer attraktiva för långivare. Säkerhetsvärdet är en nyckelkomponent i alla värdepapperiseringsmodeller, och enfamiljsvärdepapperiseringar säkras i slutändan av värdet på bostäderna, som stiger avsevärt i spåren av växande preferenser hos hyresgäster för hus.

Med tanke på alla dessa faktorer förväntar jag mig att SFR värdepapperiseringar kommer att accelerera. 2021 var den första hela cykeln för just denna ökning av värdepapperiseringar och resultatet har varit fantastiskt, handlat jämförbart med andra strukturerade skulder. Wall Street är angelägen om att skapa så många värdepapperiseringar som investerare kan smälta, och aptiten är stor just nu eftersom hyrorna går upp och investerare förutspår att risken och räntorna kommer att förbli låga under överskådlig framtid.

Ändå finns det risker att ta hänsyn till, räntorna hotar stora bland dem. Till skillnad från egnahem, som vanligtvis finansieras med 30-åriga lån, finansieras SFR-portföljer vanligtvis med kortare löptider, liknande kommersiella fastigheter. I händelse av att räntorna stiger avsevärt kan nettohyresavkastningen raderas helt när det är dags att sälja eller refinansiera. Detta liknar de inneboende riskerna med kommersiella inteckningssäkrade värdepapper, vilket är anledningen till att branschen ser på SFR-skulder på liknande sätt.

En annan komplicerande faktor är variationen i underhåll och underhåll av bostäderna, vilket också potentiellt kan tära på kassaflöden. Skulle räntor och underhållskostnader stiga avsevärt, finns det en risk att en våg av investerare som säljer till en illikvid marknad kan få priserna att falla och skulden att märkas ner, vilket skapar en negativ återkopplingsslinga med tvångsförsäljning, som vi såg 2008.

En ytterligare risk som är svår att kvantifiera är de växande granskningsinstitutioner som står inför efter att initialt översvämmat enfamiljsmarknaden. Flera medier har målat upp Wall Street-stödda hyresvärdar som odugliga eller till och med skurkiga, och anklagar några av dessa investerare för att driva upp huspriserna, höja hyrorna eller göra ett dåligt jobb med underhåll och underhåll. Det räcker med att säga att SFR är ett företag som behöver bedrivas med stor omsorg och professionalism eftersom det berör människors vardag så djupt.

Wall Street-hyresvärdar är här för att stanna

Även om Wall Street-stödda företag bara står för uppskattningsvis 300 000 av de mer än 128 miljoner småhusen i USA, ser SFR ut som en tillgångsklass som är redo att inte bara stanna, utan att växa.

Nära nollräntor och nuvarande efterfrågan på småhushyresmarknaden bidrar till tillväxten. Undersökningar visar att en ökande andel av millennials planerar att hyra under överskådlig framtid, med en växande andel som väljer att hyra småhus istället för lägenheter. Samtidigt tyder den kraftiga tillväxten av big data på att det kommer att bli ett allt kraftfullare verktyg för investerare under de kommande åren.

Trots kontroversen kommer Wall Street sannolikt att spela köpare och byggare under lång tid framöver.