Ett markkontrakt är ett fastighetsköpsavtal där säljaren finansierar försäljningen utan hjälp från tredje part. Även om markkontrakt är lagliga i alla stater uppstår oro för rättvisa när säljaren har en dominerande förhandlingsposition eftersom köparen inte kan få finansiering från tredje part. Pennsylvaniens markavtalslag klargör ansvaret för både köpare och säljare och detaljer om tillgängliga åtgärder.

Grunderna

Enligt ett markkontrakt går köparen med på att betala avbetalningar och säljaren går med på att överlämna besittningen av fastigheten till köparen. Även om ett markkontrakt liknar ett hyresavtal för fastigheter, tar köparen vanligtvis mer ansvar än en hyresgäst - han måste vanligtvis reparera fastigheten på egen bekostnad, till exempel, och kan vara ansvarig för husägarens försäkring och fastighetsskatter också. Säljaren överlåter inte äganderätten till köparen förrän hela köpeskillingen är betald.

Säljarens skyldigheter

Säljaren ska behålla äganderätten till fastigheten säljbar under hela markkontraktets löptid. Äganderätten kan bli osäljbar om det finns en trovärdig rättslig tvist om till exempel säljaren verkligen äger fastigheten eller om en försummelse leder till att panträtt läggs i fastigheten. Köparen kan även kräva att säljaren lämnar en skriftlig redogörelse för redan betalda delbetalningar och det belopp som återstår att betala. Säljaren måste förse köparen med alla skatte- och försäkringskvitton, och måste tillhandahålla reparationsräkningar och kvitton om köparen är ansvarig för att reparera fastigheten.

Standard

En köpare kan försumma på två huvudsakliga sätt - genom att inte göra betalningar i tid och genom att inte göra några nödvändiga reparationer. Säljaren ska skicka ett skriftligt meddelande med rekommenderat eller bestyrkt brev till köparens senast kända adress, med krav på att köparen ska avhjälpa försummelsen och ge denne en anståndstid under vilken han kan göra detta. Om försummelsen beror på utebliven betalning måste respitperioden vara minst 30 dagar. Om det beror på att reparationen inte lyckats, måste det ta minst 60 dagar.

Åtgärder

Om köparen inte åtgärdar sin försummelse vid utgången av anståndsperioden, kan säljaren söka avtalsenliga gottgörelser mot köparen. Dessa är begränsade till skillnaden mellan marknadspriset för fastigheten och kontraktspriset vid tidpunkten för försummelsen och eventuella avbetalningar som är förfallna vid den tidpunkt då rättegången avslutas. Säljaren kan även begära ersättning för kostnaden för reparationer som säljaren gjort som var köparens ansvar. Säljaren kan återta fastigheten i besittning, men om han gör det kan han inte få tillbaka beloppet för eventuella avbetalningar som förfaller efter att köparen har vräkts.