Markkontrakt är en form av säljarfinansiering vid fastighetsaffärer. Säljare, eller säljare, agerar som långivare och håller fast vid handlingen som säkerhet, och affären registreras med stadens eller stadens tjänstemän. Köpare, eller säljare, betalar kapitalbelopp och räntebetalningar direkt till en säljare. Köpare betalar även fastighetsskatt och försäkring och ansvarar även för reparationer och underhåll. Indianas lag följer dessa grundläggande principer, med några viktiga justeringar.
SAFE (Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing) Act, som trädde i kraft i juni 2010, ökar konsumentskyddet genom att fastställa minimistandarder för driften av långivare. SAFE Act i Indiana tolkas ofta brett och kan inkludera en säljare som försöker slutföra en försäljning av markkontrakt. Lagen anger att den som "erbjuder" eller "ger" ett bostadslån eller ger kredit för ett bostadsköp kan anses vara långivare. Indianas lag definierar en långivare som någon som tar en ansökan om bostadslån och förhandlar om ett bostadslån för kompensation. Långivare måste vara licensierade i Indiana för att kunna tillhandahålla finansiering.
SAFE-lagen definierar ett bostadslån som ett lån som säkrar en privatbostad på 1 till 4 enheter. Bostäder inkluderar bostadsrätter, bostadsrätter, husbilar och släpvagnar. Om du tidigare bott i bostaden du försöker sälja som ett markkontrakt, är du utesluten från att följa lagen. Om du säljer bostaden till en närmast anhörig eller säljer kommersiella byggnader är du också undantagen. En advokat som förhandlar med en långivare på uppdrag av en klient är också undantagen.
Indianas lag säger att försäljare måste följa reglerna för att återkräva egendom i händelse av att en säljare skulle bli brottslig. Om säljaren misslyckas med inteckningen och inte kan betala tillbaka lånet, kan säljaren välja att utmäta. Om säljaren har betydande eget kapital och inte har övergett egendomen, är rättslig stängning mandat - med andra ord, säljaren måste utestänga genom domstolssystemet. Rättslig utmätning är tidskrävande, dyr och kräver anlitande av en advokat.
Indianas lag tillåter försäljare att utestänga icke-rättsligt om säljaren blir brottslig men inte har samlat på sig betydande eget kapital. Det gör att domstolarna inte är inblandade och det går snabbare och billigare. Säljaren lämnar in en anmälan om försummelse med länsskrivaren och säljaren. Om säljaren inte avhjälper försummelsen, utmäts huset och säljs. Säljaren kan återköpa fastigheten. Förverkande liknar utmätning, men egendomen återlämnas till säljaren istället för att gå på auktion.