Sedan 1930-talet, Federal Housing Administration Försäkringar har gett ett viktigt skyddsnät för bostadslångivare och låntagare. Låntagare finansierar programmet med månatliga försäkringspremier, och FHA garanterar inteckningar mot fallissemang. Om en långivare utmätar, betalar FHA det återstående kapitalbeloppet på bolånet och överlåter äganderätten till dess överordnade byrå, Department of Housing and Urban Development eller HUD. Även om FHA har täckt miljontals bostadslån, gör dess riktlinjer för fastigheter och låntagare vissa av dem oförsäkrade .
FHA-riktlinjer kan diskvalificera en fastighet från FHA:s standardprogram för enfamiljsbolåneförsäkring, även känd som 203(b)-finansiering . Hemmet kan vara i behov av dyra reparationer, eller kan ha skadats i en storm eller brand. Mer specifikt, FHA-programmet diskvalificerar all egendom som kräver mer än 5 000 USD i reparationer. Bostaden kan bara vara försäkringsbar genom "rehabilitering" eller 203(k) finansiering, som gör det möjligt för en köpare att rulla in reparationskostnader i pantbeloppet. I vissa fall kommer FHA att förlänga det villkorade godkännandet om köpare skapar ett depositionskonto för att betala för nödvändiga reparationer, enligt beslut av en värderingsman.
Ett lån kan också vara oförsäkrat baserat på den finansiella statusen för låntagarna, som FHA-programmet kvalificerar genom deras kredithistorik och förmåga att betala en månatlig inteckning. Grundmåttet för det senare är front-end-förhållandet . Om den totala bolånebetalningen är större än 31 procent av hushållets bruttomånadsinkomst anses den sökande oförsäkra. Gränsen för back-end-förhållandet , som inkluderar alla avbetalningsskulder, är 43 procent från och med 2015. En sökande kan också nekas på grund av dålig kredit. Missade eller sena betalningar, konton i samlingar, konkurser och domar räknas alla mot en låntagare och kan diskvalificera honom för ett FHA-stödt lån. En avskärmning under de senaste tre åren kan också resultera i ett avslag.
Sökande kan diskvalificeras för problem med IRS och andra federala myndigheter. HUD upprätthåller till exempel en lista med begränsat nekande av deltagande, och FHA diskvalificerar även låntagare som har gjort en uteslutningslista under System for Award Management, som underhålls av General Services Administration. Alla som brottsligt har en skuld till den federala regeringen , eller föremål för en panträtt som lagts på egendom av regeringen, är också FHA-oförsäkrad.
FHA sätter gränser för det dollarbelopp som programmet kommer att försäkra. Eftersom bostadsvärdena varierar från ett län och region till nästa, beror dessa gränser på var fastigheten ligger. Standardriktlinjen som används av byråns regler är 115 procent av medianförsäljningspriset i regionen . Om medianförsäljningspriset för bostäder i ett visst län var 280 000 USD, till exempel, skulle lånegränsen vara 322 000 USD; något belopp över den gränsen skulle inte täckas av FHA-försäkring. HUD tillhandahåller en användbar gränsräknare efter plats på sin webbplats.