När det kommer till dina investeringar är ett decennium en lång tid. För tio år sedan höll vi precis på att återhämta oss från härdsmältan 2008 och den värsta lågkonjunkturen sedan den stora depressionen. Investerare sköt om katastrofala förluster. För vissa kändes det som att världen gick under.
Tio år innan dess var vi mitt uppe i dot-com-mani och historiens största börsbubbla. Bara ett decennium innan dess hade ingen någonsin hört talas om internet, och mobiltelefoner var lika stora som en aske. Vi kan bara gissa hur världen kommer att se ut om tio år.
Fastigheter har traditionellt sett varit ett stabilt värdelager. Men med förändringstakten som accelererat under de senaste åren har till och med stabiliteten hos vissa fastighetsinvesteringsfonder (REIT) ifrågasatts. Amazon.com (AMZN) tar en förstörelse till den fysiska detaljhandeln, Airbnb förvandlar varje extrasäng till en livskraftig hotellkonkurrent, och distansarbete gör det traditionella kontoret mycket mindre kritiskt än det brukade vara.
För köp-och-håll-investerare kommer nyckeln till att tjäna pengar i REITs under de kommande decennierna vara att fokusera på fastigheter som är så "framtidssäkra" som möjligt. Så snabbt som världen förändras kommer vi förmodligen alltid att behöva bostäder, medicinska anläggningar, lager och andra verksamhetskritiska fastigheter.
I dag ska vi titta på fem REITs att köpa och hålla i årtionden. Efter den senaste tidens uppgång i REIT-priser behöver du inte nödvändigtvis ta slut och köpa dem idag. Men hitta någonstans att skriva ner vart och ett av dessa namn så att du kommer ihåg dem under ett dopp. För om du letar efter en samling fastighetsaktier för att kasta bort den inkomst du behöver i pension, passar var och en av dessa.
"Just nu hyr cirka 1 av 10 amerikaner utrymme i en förvaringsanläggning", säger Brad Thomas, redaktör för Forbes Real Estate Investor . "Ungefär 30 miljoner parkerar sina ägodelar i en av 50 000 självlagringsanläggningar i hela landet." Thomas tillägger att millennials representerar nästan en tredjedel av efterfrågan på lagring och "tenderar att besöka anläggningar mycket oftare än äldre generationer."
Trots allt snack om att millennials gynnar upplevelser framför saker, verkar det som att de har lyckats samla på sig en massa saker under sina korta liv. Public Storage är till för att lagra det åt dem.
I takt med att bostadskostnaderna fortsätter att stiga, blir mindre stadsbostäder vanligare, liksom uthyrning. Lägg till detta en långsiktig trend med nedskärningar av babyboomers, så har du bitarna på plats för en stabil, långsiktig trend.
Public Storage, som nyligen nådde nya rekordnivåer, är inte särskilt billig till nuvarande priser. Men vid en tidpunkt då obligationsräntorna når rekordlåga nivåer, har PSA och dess 3%-plusutdelningsavkastning fortfarande en plats bland REITs att köpa och behålla under lång tid. Ännu bättre:Under det senaste decenniet har Public Storage höjt sin utdelning med ackumulerade 264 %, eller ungefär 30 % årligen i genomsnitt.
Fastigheter behöver inte vara flashiga eller vackra för att vara attraktiva. Tråkigt är faktiskt ofta bättre. Några av de bästa erbjudandena kommer från industrifastigheter långt borta från de eleganta delarna av staden. Och även om trendiga butiker kan stiga och falla, är en sak säker:fortsatt tillväxt inom internethandel kommer att innebära en stark efterfrågan på logistik- och distributionscenter.
"Industrifastigheter tenderar att hamna utanför radarn för de flesta investerare eftersom det inte är sexigt", säger Ari Rastegar, grundare och VD för den Austin-baserade fastighetsutvecklaren Rastegar Property. "Vi har haft framgång med denna strategi specifikt i Round Rock, Texas, på ett industriellt ombyggnadsprojekt. Logistikanläggningar och lager kräver mycket små investeringar och kan, om de köps till rätt priser, vara mycket lönsamma.”
För att få en del av denna lukrativa marknad, överväg andelar i Prologis (PLD, $84,79). Prologis är världens största logistik REIT. Den 30 juni 2019 ägde eller kontrollerade REIT 786 miljoner kvadratfot i 19 länder.
Om du tror att Amazon.com tar över världen, så är Prologis – som räknar Amazon bland sina största hyresgäster – ett sätt att spela den trenden indirekt. REIT är inte blyg för tanken att e-handelsboomen hjälper dess egen tillväxtspurt, och belyser vanligtvis någon aspekt av internethandeln i sina investerarpresentationer för att väcka spänning.
Prologis är inte den högstavkastande REIT att köpa där ute, eftersom dess utdelning är ganska blygsamma 2,5 %. Men om du letar efter en inkomstaktie som du potentiellt kan hålla i årtionden, finns det inte så många bättre positionerade än Prologis.
Nästa steg är diversifierad hälsovård REIT Ventas (VTR, $75,23). Ventas är en av de största REITs i världen med marknadsvärde och är den näst största hälsovårds-REIT, efter 37 miljarder USD Welltower (WELL).
Ventas har aktivt förvaltat sin portfölj genom åren, flyttat från skicklig omvårdnad och ökat sin närvaro i äldreboenden och medicinska kontorsbyggnader. Cirka 56% av Ventas portfölj är investerad i seniorbostäder, med ytterligare 19% i läkarmottagningar/öppenvårdsbyggnader. De återstående 25 % av portföljen är investerade i lån, hälsosystem, forskningscentra och andra hälsorelaterade fastigheter.
Det är lätt nog att förstå Ventas koncentration på seniorboende, eftersom åldrandet av babyboomers kommer att skapa enorma möjligheter för operatörer i det utrymmet. Men i motsats till vad många tror är de flesta boomers fortfarande ganska unga. Den största kohorten av boomers fyller just nu 60. Ungefär hälften av REIT:s äldre invånare är över 85 år. Det betyder att Ventas fortfarande är decennier borta från att se toppen på denna marknad.
Samtidigt kan investerare få rejält betalt för att vänta. Till nuvarande priser ger Ventas mycket anständiga 4,3 %, och REIT har en lång historia av att höja sin utdelning.
På temat åldrande boomers, LTC Properties (LTC, $49,94) är också bland REITs att köpa och hålla i årtionden.
Om du vill veta vad LTC gör, leta inte längre än dess ticker-symbol. "LTC" är en förkortning för "långtidsvård." LTC är naturligtvis inte en långtidsvårdare själv. Det är hyresgästernas jobb. LTC Properties förvaltar helt enkelt sin portfölj, som består av mer än 200 vårdfastigheter som spänner över 28 delstater. Portföljen är uppdelad till cirka 50/50 mellan äldreboenden och kvalificerade vårdinrättningar, med en handfull "andra" vårdfastigheter.
Viktigt är att cirka 56 % av LTC:s totala portfölj investeras i fastigheter som är beroende av privatbetalande kunder snarare än på Medicare eller Medicaid. Tyvärr lämnar det fortfarande 44 % som är beroende av regeringen.
Men kom ihåg:LTC är inte den som driver anläggningarna; det är bara hyresvärden. Så även om snåla statliga ersättningar fortsätter att minska branschens lönsamhet, bör LTC kunna fortsätta att lösa in sina hyrescheckar på obestämd tid.
LTC ger friska 4,6 % för tillfället. Och en intressant egenhet:Det är en månatlig utdelningsaktie, snarare än kvartalsvis. Det är bra för att anpassa din utdelningsinkomst till dina månatliga utgifter. Eller, om du återinvesterar dina distributioner, låter det dig sammansätta dem så mycket snabbare.
Amazon.com är verkligen den där ökända tjuren i en porslinsbutik. Tillsammans med sina e-handelskollegor har företaget fullständigt urholkat den traditionella fysiska detaljhandeln.
Men kom ihåg att inte alla butiksfastigheter skapas lika. Vi kanske har mindre behov av att bläddra i kläder eller elektronik i en galleria eller storbutik. Men tills Amazon hittar ett sätt att leverera tandläkare och frisörer till din dörr, behöver vi fortfarande serviceinriktad detaljhandel.
Och detta är just specialiteten hos STORE Capital (STOR, $37,68).
Store Capital har en diversifierad portfölj med 2 389 fastigheter utspridda över alla 50 delstater med en vägd genomsnittlig återstående hyresperiod på 14 år. Cirka 15 % av portföljen är investerad i restaurangfastigheter, men förskolor, gym, bilaffärer och vård- och tandvårdscentraler utgör betydande allokering. Serviceinriktade fastigheter står för nästan två tredjedelar av grundhyran, medan den återstående tredjedelen fördelas ungefär jämnt mellan butiks- och tillverkningsfastigheter.
Store Capital kanske inte är 100 % Amazon-säker. Men det är ungefär så nära du kan komma medan du fortfarande är i tegel- och murbruksområdet. Ännu bättre:Den har den legendariske investeraren Warren Buffetts tro.
Charles Sizemore var lång VTR när detta skrevs.
Kan du vara en licensierad fastighetsmäklare med ett brott?
Behöver du en advokat för att sälja mark och egendom?
Hur köper man fastigheter i Haiti
7 gyllene regler för investeringar och avancerad fastighetsplanering
11 fantastiska aktier att köpa och hålla för nästa decennium
7 REITs att köpa nu för utdelningstillväxt
De 12 bästa REITs att köpa för 2022
Du kan fortfarande köpa och sälja en bostad under coronavirusutbrottet