Våren är vanligtvis den mest hektiska tiden på året för fastigheter. Det är när husjägare och husförsäljare kommer ur viloläget och går ner på marknaden i massor. Men det här året – i covid-19-epok – är annorlunda.

Coronakrisets utbrott har skakat ekonomin och vänt upp många branscher, inklusive fastigheter. När amerikaner över hela landet tar skydd hemma, undrar många bostadsköpare:Ska jag köpa ett hem nu, eller vänta tills karantänsåtgärderna lossnar och ekonomin tar fart igen? Detsamma gäller för säljare som undrar när de ska lista sin bostad.

Fastighetsmarknaden är fortfarande aktiv; de flesta stater har ansett att fastighetsbranschen är en viktig verksamhet. Men marknaden saktar ner. I mars såldes 5,3 miljoner befintliga bostäder (en minskning med 8,5% från februari) och 627 000 nya bostäder såldes (en minskning med 15,4%). Och i en undersökning av fastighetsmäklare i april från National Association of Realtors (NAR), rapporterade 90 % av mäklarna en nedgång i bostadsköparnas intresse på grund av rädsla för coronaviruset. Dessutom sa 80 % att de såg färre hus på marknaden.

"Vi har sett några köpare sätta käppar i hjulet för sin husrannsakan för att de har förlorat inkomst eller för att deras ekonomiska situation har förändrats", säger Megan Aitken, fastighetsmäklare i Middletown, Delstaten. "Vi har också sett ett antal av säljare som väljer att skjuta upp att släppa ut sitt hus på marknaden eftersom de inte vill riskera ökad exponering för coronaviruset.”

Den skyhöga arbetslösheten gör också att säljarna tar en paus:"En stor oro för säljarna just nu är risken att [köpare] förlorar sin inkomst innan de stänger", säger Alicia Stoughton, fastighetsmäklare och designer i Cincinnati.

Men med bolåneräntorna fortfarande på rekordlåga nivåer – genomsnittet för ett 30-årigt bolån med fast ränta var 3,3 % i mitten av april, rapporterade Freddie Mac – köpare har incitament att stanna kvar på marknaden. (Låga räntor har också utlöst en brådska att refinansiera; se nedan.)

Tips för köpare

Även om färre människor handlar bostäder, möter köpare i många städer fortfarande hård konkurrens på grund av bostadsbrist. "Eftersom många säljare som planerade att lista i vår väntar, är lagret ännu lägre än det skulle vara", säger Stoughton. "Se till att arbeta med en agent som är villig att arbeta hårdare för att hitta listor utanför marknaden," råder hon.

Det är också ett måste att bli godkänd innan du lägger ett bud på ett hus. Du behöver inte lämna hemmet för att bli godkänd i förväg; du kan skicka in en ansökan online eller via telefon. Och om du har bråttom kan ansökningar hos ett onlinelåneföretag hjälpa dig att snabba igenom ansökningsprocessen. Till exempel säger Quicken Loans Rocket Mortgage att det kan godkänna låntagare på så lite som åtta minuter.

Ändå är det värt att shoppa runt för att hitta ett lågt pris. "Jag har inte sett sådana skillnader mellan räntor från långivare till långivare under min 35-åriga historia av att arbeta inom bolånebranschen", säger Glenn Brunker, på Ally Home.

Det är också klokt att prata med flera fastighetsmäklare innan du väljer en. Aitken rekommenderar att köpare har en videokonsultation med en agent för att upprätta en mänsklig koppling. "Du vill ha en agent som känner till dina behov och som kommer att förespråka för dig", säger hon.

Virtuella hemvisningar och livestreamade öppet hus ersätter personliga visningar. Nästan tre fjärdedelar av fastighetsmäklarna i NAR-undersökningen sa att de hade sett husförsäljare sluta hålla öppet hus.

Bostadsköpare måste anpassa sig, säger Cara Ameer, en fastighetsmäklare i Ponte Vedra Beach, Florida. "En notering av min i mitten av mars gick under kontrakt enbart på grund av videon som jag lade ut online med noteringen", säger hon. Om du besöker ett hus personligen, se till att bära skyddsutrustning, som en ansiktsmask och handskar.

För att stänga i tid, överväg att välja en 60-dagars stängningsperiod istället för den mer typiska 30- eller 45-dagars stängningen, säger Kevin Schatz, en låneansvarig på Santa Ana, Kalifornien-baserade Caliber Home Loans. På grund av den senaste tidens ökning av refinansieringsansökningar kan din långivare behöva lite mer tid för att godkänna ditt lån än vad det skulle göra under normala tider. Att ha en längre stängning ger dig också en viss flexibilitet när du schemalägger ett förlikningsdatum med ditt titelbolag. Vissa titelbolag gör färre stängningar eftersom de har sagt upp eller sagt upp anställda.

Protokoll för bostadsvärderingar har också ändrats. Fannie Mae och Freddie Mac, de statligt sponsrade bolånejättarna, har gett hypotekslångivare i uppdrag att minska behovet av värderingsmän att utföra inspektioner i hemmet, vilket ger större flexibilitet för driv-by-värderingar för konventionella lån. (FHA-lån kräver fortfarande en bedömning i hemmet.)

Heminspektioner utförs utan att bostadsköpare taggar tillsammans med inspektören – även om vissa inspektörer använder appar för videochatt för att låta köpare ansluta sig till dem för inspektionen på distans i realtid.

Om det är tillåtet i din stat, överväg att göra en "e-closing", en förlikningsprocess där du undertecknar avslutande dokument elektroniskt.

Tips för säljare

Mer än någonsin tidigare, "det som kommer att skilja listor åt är hur hem presenteras online", säger Aitken. Professionella bilder och iscensättning är ett måste; utan dem kan din onlinelista bleknar i jämförelse med dina konkurrenter. De flesta stagers tar ut mellan $150 och $600 för en tvåtimmars konsultation, och sedan ytterligare $500 till $600 per månad för varje rum, enligt HomeAdvisor. Men det lönar sig:undersökningar visar att bostäder i iscensätter säljs snabbare och för mer pengar än bostäder som inte är uppbyggda.

För att få ditt hem att sticka ut kan du överväga att lägga till högteknologiska funktioner till din annons, till exempel en video eller 3D-rundtur i ditt hem eller drönarfilmer.

Många bostadsköpare vill fortfarande ta en rundtur i hemmet innan de lägger ett bud. "Om du är okej med att släppa in folk i ditt hem, tänd alla lampor och lämna alla dörrar öppna så att du kan minimera att människor behöver röra saker i ditt hem", säger Ameer. För sina annonser lägger Aitken en korg med skoöverdrag, latexhandskar och rengöringsservetter vid ytterdörren som potentiella bostadsköpare kan använda.

Slutligen, överpris inte ditt hem. Många köpare drar ner på sin ekonomi, och många shoppare är mindre villiga att erbjuda över listpriset för bostäder. Många köpare är också försiktiga med att tänja på sina budgetar, eftersom coronaviruset kan sätta stopp för huspriserna i år.

Refinansiering:Förbered dig på att ha tålamod

Med genomsnittsräntorna för ett 30-årigt bolån med fast ränta som glider mot 3 %, är det ett bra tillfälle att överväga att refinansiera. En refi är ofta vettig om din låneränta är mer än en procentenhet över nuvarande räntor. Du kan använda The Mortgage Professors refinansieringskalkylator för att koppla in detaljerna om både ditt nuvarande bolån och ditt nya lån för att se hur länge du måste stanna i ditt hem för att börja spara pengar.

Men förvänta dig inte att långivare ska ringa dina samtal direkt. Under den sista veckan i mars ökade refinansieringsansökningarna med 168 % jämfört med för ett år sedan, enligt Mortgage Bankers Association (MBA). Långivare tar längre tid att behandla refinansiering, med tanke på uppsvinget i ansökningar, och många kontor är stängda, vilket kan förlänga handläggningstiderna, säger Steve Kaminski, chef för U.S. Residential Lending på TD Bank.

"På grund av den oöverträffade mängden refinansieringsansökningar som vi ser, tar vissa långivare mer än 120 dagar att slutföra en refinansiering", säger Glenn Brunker, från Ally Home. Före covid-19, säger han, tog en refinansiering av bolån cirka 40 till 45 dagar att slutföra.

Be långivare om ett 120-dagars räntelås istället för de mer typiska 30 eller 60 dagarna. Försök att få ett flytande lås, vilket gör att du kan få en lägre bolåneränta om räntorna faller inom en viss period efter att ditt lån har godkänts. (Traditionellt tar långivare ut en avgift för en float-down, men vissa kan vara villiga att avstå från det i dagens klimat.)

Eftersom bolåneräntorna kan variera avsevärt från långivare till långivare, rekommenderar Brunker starkt att refinansierare skaffar offerter från minst tre bolåneföretag. Du kanske också vill vänta några månader med att handla en refi. I en lågekonomi kommer räntorna inte att gå högre, och det finns en god chans att de kommer att sjunka ytterligare. Skillnaden mellan räntorna på den 10-åriga statsobligationen och den genomsnittliga 30-åriga bolåneräntan är högre än vanligt, eftersom många långivare citerar högre räntor i en högkonjunktur.