Investerare som vill stärka sina inkomstportföljer har länge sökt till utdelningsvänliga fastighetsinvesteringsfonder (REIT) för att få jobbet gjort. Men nyligen har dragningskraften hos högavkastande REIT intensifierats, tack vare förändringar av konventionell investeringsvisdom.
I mer än ett kvartssekel styrde "4%-regeln" många investerares uttag från pensionssparande. Enligt denna regel skulle investerare ha tillräckligt med medel i sin portfölj för att hålla en livstid om inte mer än 4 % togs ut från portföljen under år ett av pensioneringen, med uttagsfrekvensen under de efterföljande åren som bara ökar så mycket som behövs för att hålla jämna steg. med inflationen. Utdelningsinvesterare kan följaktligen följa 4 %-regeln och aldrig behöva röra sin huvudman genom att bygga en portfölj som ger 4 %.
Tiderna förändras dock. Finansiell rådgivare Bill Bengen, som skapade 4%-regeln, uppdaterade nyligen sitt råd i oktobernumret av Financial Advisor tidskrift. Bengen tycker nu att 5 %, inte 4 %, är rätt belopp för pensionärer att ta ut årligen i den nuvarande låginflationsmiljön.
För utdelningsinvesterare som vill behålla principen betyder det att man designar en portfölj som ger 5 %.
Problemet? Du kanske har märkt att aktier som ger 5 % i utdelning är svåra att få tag på, särskilt på dagens rikt värderade aktiemarknad. Men ett bra ställe att börja är med REITs, vars avkastning över genomsnittet till stor del är en produkt av REIT-strukturen som kräver att majoriteten av de skattepliktiga inkomsterna betalas ut som utdelning.
Här är 11 högavkastande REITs med en kollektiv genomsnittlig avkastning på mer än 5 %. Vissa har blivit mer drabbade än andra av pandemin, men alla har solida balansräkningar som håller dem flytande när de klarar covid-19-stormen.
W.P. Carey (WPC, 70,03 USD) är en ledande REIT med nettoleasing som investerar i högkvalitativa fastigheter med en hyresgäst. Net-lease REITs minskar risken genom att överföra fastighetsspecifika utgifter (vanligtvis underhåll, försäkringar och skatter) direkt till hyresgästen och bädda in avtalsenliga hyreshöjningar i hyreskontrakten. Det gör REIT:s inkomst mer förutsägbar och pålitlig.
W.P. Carey äger 1 216 fastigheter i USA och Västeuropa. Fastigheterna är uthyrda till 352 olika hyresgäster. REIT har en väldiversifierad hyresgästbas, med industri-, lager- och kontorsfastigheter som representerar nästan 70 % av portföljen och endast 17 % detaljhandelsexponering, vilket har bidragit till att minska effekterna av pandemin på 2020 års beläggning och hyror.
Under junikvartalet visade portföljen en uthyrningsgrad på 98,9 % och en genomsnittlig återstående hyresperiod på 10,7 år.
En portfölj diversifierad efter fastighetstyp bidrog till att hålla hyresuppbörden stark under det tredje kvartalet, med 100% insamling för självförråd, kontor och detaljhandel, 99% för industri och 94% för lager. Justerade medel från verksamheten (FFO, ett viktigt lönsamhetsmått för REITs) minskade med 11,5 % per aktie men överträffade analytikers uppskattningar.
Med över 1,9 miljarder dollar i likviditet kommer WP Carey att kunna öka investeringarna i nya fastigheter, vilket bör underblåsa AFFO-tillväxten 2021.
W.P. Carey fortsätter också att vara en av de mest attraktiva högavkastande REITs på grund av dess långsamma men frekventa och ihållande utdelningstillväxt. Företaget höjde sin kvartalsutbetalning för ett 78:e kvartal i rad i september, från 1,042 USD per aktie i juni till 1,0440 USD. AFFO-utbetalningskvoten är också låg för en REIT, på 85 %, vilket ger W.P. Carey ytterligare flexibilitet för att fortsätta att vinna utdelningar.
En annan REIT som investerar i nettohyresfastigheter med en hyresgäst är National Retail Properties (NNN, $40,13). Denna REIT har hyresgäster i 37 olika branscher, även om dess största hyresgäster är närbutiker, snabba restauranger och leverantörer av fordonstjänster. Dess portfölj består av 3 114 fastigheter uthyrda till 380 hyresgäster och fördelade på 48 delstater.
Kvaliteten och mångfalden hos dess hyresgäster har gjort det möjligt för denna REIT att bibehålla beläggningsgraden långt över REIT-genomsnittet i 17 år och leverera 5,8 % årlig tillväxt för kärn-FFO per aktie sedan 2014. Som anmärkningsvärt har National Retail genererat 31 år av utdelningstillväxt samtidigt som faktiskt minska sin utbetalningskvot över tiden. Utbetalningen under tredje kvartalet var säkra 84 % av FFO.
REIT:s kärn-FFO per aktie sjönk med bara 4 % under de första nio månaderna 2020, och företaget bibehöll en uthyrningsgrad på 98,4 %. En solid balansräkning som visar 294,9 miljoner dollar i kontanter, hela beloppet tillgängligt på en kreditlinje på 900 miljoner dollar och inga skuldförfall före 2023 ger NNN stor finansiell flexibilitet.
National Retail Properties förvaltar också sin portfölj aktivt, med 21 fastigheter som har förvärvats för 74,1 miljoner USD hittills i år och 25 sålda som genererade en vinst på 13,6 miljoner USD på försäljningen.
NNN lyftes fram i början av 2020 som en av de bästa pensionsaktier att köpa, och den fortsätter att bevisa sitt värde som en långsiktig investering. Denna högavkastande REIT har genererat 11,1 % genomsnittlig årlig totalavkastning under det senaste kvartsseklet, delvis driven av en utdelning som har växt under 31 år i rad.
Medical Properties Trust (MPW, $19,23) är en REIT för sjukvård som investerar i sjukhus; det äger 385 sjukhusfastigheter som representerar 42 000 licensierade bäddar och spridda över nio länder. Medical Properties Trust hyr ut lokaler till 46 sjukhussystem och rankas som den näst största ägaren av sjukhussängar i USA. Sjukhussystem ingår sale-leaseback-arrangemang med REIT för att tjäna pengar på fastighetstillgångar och minska driftskostnaderna.
MPW har levererat 30 % årlig tillgångstillväxt och 8 % årliga FFO per aktie under det senaste decenniet. Det har hjälpt en kort rad sju år i följd av utdelningsökningar, med en tillväxt på i genomsnitt blygsamma 4 % per år.
Under de första nio månaderna av 2020 växte Medical Properties Trust FFO per aktie med 15 % och avslutade 3,1 miljarder USD i förvärv, med fler affärer planerade att avslutas i slutet av 2020 när REIT drar nytta av förvärvsmöjligheter som skapats av pandemin. Effekten av covid-19 på dess verksamhet har varit minimal. Medical Properties Trust räknar med att inkassera 98 % av kontanthyror och räntebetalningar som det beror på under kalendern 2020.
"REIT har redan köpt 3 miljarder dollar YTD och mer kommer sannolikt att göra 2020 till det näst största året för förvärv i företagets historia", skriver Stifel-analytiker, som betygsätter aktien på Buy. "Detta leder till att vi projicerar en stark vinsttillväxt under 2020 och 2021 på 20 % respektive 6 %."
De tillägger att värderingar på MPW förblir attraktiva.
Mizuho-analytikern Omotayo Okusanya uppgraderade också aktien för månader sedan, med hänvisning till solida hyresinsamlingar och förbättrade förvärvsutsikter som skäl till vinstuppsida.
American Campus Communities (ACC, $40,38) är landets största utvecklare, förvaltare och ägare av studentbostäder. REIT äger 160 studentbostäder och förvaltar en total portfölj av 139 900 bäddar fördelade på 204 fastigheter.
Pandemieffekten är uppenbar med tanke på FFO som var lägre än 26,6 % under årets första nio månader. Men studentbostadsmarknaden studsar tillbaka snabbare än väntat. REIT:s portfölj var 90,3 % uthyrd i september och ACC kunde få en räntehöjning på 1 %. Enligt The Chronicle of Higher Education , 63 av de 68 universiteten där företaget tillhandahåller bostäder planerade att återgå till lektioner på plats eller en hybrid personlig modell under höstterminen, jämfört med endast fem som förblev huvudsakligen online.
REIT har utvecklingsprojekt på gång vid University of Southern California, San Francisco State University och Disney College Program (en del av Walt Disney World Resort) som borde bidra till en återhämtning efter COVID. Dessa projekt lägger till bostäder för läsåret 2021 på marknader där universiteten minskar bostäder på campus med över 55 000 bäddar.
American Campus Communities är fortsatt starkt finansiellt med mer än 44 miljoner dollar i kontanter, 813 miljoner dollar tillgängliga på sin kreditgräns och inga återstående skuldförfall under 2020.
Medan utbetalningskvoterna för närvarande är högre än företagets historiska mål på grund av covidens effekter på FFO, behöll företaget sin utdelning på 47 cent per aktie intakt i november. Bill Bayless, VD för American Campus Communities, betonade att "vår starka likviditetsposition och den långsiktiga stabiliteten i vårt operativa resultat har gett styrelsen förtroende för att företaget säkert kan absorbera den kortsiktiga störningen av kassaflöden och fortfarande möta allt dess kapitalbehov samtidigt som vi behåller vår utdelning på nuvarande nivåer."
I en kommentar om studentbostäder REITs och ACC sa Piper Sandler-analytiker Alexander Goldfarb (Hold) i oktober att "medan kraven på levande avslöjades för 2020/2021, finns det en god chans att det återgår nästa år." Det bådar gott för denna högavkastande REIT 2021.
Healthcare REIT Healthpeak Properties (PEAK, 30,60 USD) äger 633 fastigheter, fördelade på sektorerna biovetenskap, seniorbostäder och medicinska kontor. Life science-portföljen består av labb- och kontorslokaler med fokus på tre ledande medicinska forskningsmarknader (San Francisco, San Diego och Boston), med fastigheter som vanligtvis ligger i företagsparker eller campusmiljöer. Medicinska kontorsfastigheter ligger i anslutning till sjukhus och hyrs ut till sjukhus eller läkargrupper.
Intäkterna från seniorbostäder minskade under de första nio månaderna 2020 på grund av pandemieffekter, men kompenserades av styrka inom life science- och medicinska kontorsportföljer, som ökade intäkterna med 5,7% respektive 2,3%. Justerad FFO har minskat, men med blygsamma 7 % eller så.
Företaget har bättre likviditet än genomsnittet för att få bort covid-relaterade störningar. Den totala likviditeten är 2,6 miljarder USD, inklusive 2,4 miljarder USD tillgängliga på dess revolverande kreditfacilitet på 2,5 miljarder USD, samt 150 miljoner USD i kontanter och likvida medel och inga väsentliga skulder förfaller före 2023.
På längre sikt bör denna högavkastande REIT dra nytta av demografiska trender som inkluderar åldrande babyboomers som kräver nya behandlingar och medicinsk utrustning, ökad öppenvård och fler äldre som behöver hjälp i det dagliga livet. Dessutom har företaget en utvecklingspipeline på 1,2 miljarder USD som redan är 63 % förhyrd.
Healthpeak var tidigare känt som Healthcare REIT och sänkte sin utdelning 2017 efter att ha avvecklat sin vårdhemsverksamhet, vilket markerar REIT:s enda utdelningssänkning på 25 år. Sedan dess har företaget betalat en årlig utdelning på 1,48 dollar. Utbetalningskvoten har stigit till cirka 90 % 2020 på grund av covid, men den har i genomsnitt varit säker under 80 % under de senaste fyra åren.
Stora kapital (STOR, 32,00 USD) är en nettohyrda REIT som investerar i fastigheter med enstaka hyresgäster, främst inom snabbservicerestauranger, hälsoklubbar, barndomsinlärning och bilreparationssektorer. Dess portfölj, som var 99,6 % ockuperad från och med 2020:s tredje kvartal består av 2 587 fastigheter uthyrda till 511 hyresgäster och fördelade på 49 delstater.
Och det är en sällsynt REIT eftersom den har Warren Buffetts godkännandestämpel.
Portföljtillväxt bidrog till 6 % intäktsökningar och 3 % FFO per aktie tillväxt under de första nio månaderna av 2020. Store Capital samlade in 73 % av kontraktshyrorna och räntor under junikvartalet, vilket steg till 90 % i oktober.
Portföljen värderas till 9,3 miljarder dollar, cirka 11 % över REIT:s börsvärde. Återstående hyresperioder på i genomsnitt 14 år med färre än 3 % av hyresavtalen planerade att löpa ut inom de kommande fem åren ger portföljen stor stabilitet.
Store Capital har varit en stark utdelningstillväxt bland högavkastande REITs, och förbättrat sin utbetalning med 40 % sedan 2015 års börsintroduktion (IPO). Bolaget bekräftade nyligen sitt åtagande att bibehålla utdelningen till den nuvarande årliga kursen på 1,40 USD. Detta är en utdelning som du också kan lita på, med tanke på en extremt konservativ utbetalningskvot på i genomsnitt 70 % av FFO under de senaste fem åren.
National Health Investors (NHI, $65,54) investerar i pensionärssamhällen, kvalificerade sjuksköterskor, medicinska kontorsbyggnader och specialsjukhus. Dess portfölj omfattar 243 fastigheter uthyrda till 37 operatörer och fördelade på 34 delstater.
NHI har presterat bättre än jämlikar inom hälsovårds REIT under de senaste sex åren, och genererat cirka 5 % årlig FFO-tillväxt per aktie och 6 % utdelningstillväxt samtidigt som en blygsam utbetalning på mindre än 80 % av vinsten bibehålls.
Företagets justerade FFO per aktie växte med nästan 7 % under de första sex månaderna 2020 som ett resultat av förbättrade beläggningstrender och federala program som hjälper dess operatörshyresgäster.
Covid-påverkan på REIT har varit minimal, vilket framgår av 100 % av de kontraktuella hyrorna som samlats in för andra kvartalet, 96,2 % som samlats in under det tredje och 92,7 % under Q4 (hittills). "Återstående saldo avser i första hand ytterligare en hyresgästkoncession samt lägre prognostiserade intäkter från överlåtna fastigheter före pandemins början", uppger företaget.
En anledning till att denna REIT är bra för pensionärer är dess fästningsliknande balansräkning. NHI har mycket låg hävstång (4,8 gånger förhållandet mellan skuld och justerad EBITDA), 785 miljoner USD i likviditet och inga betydande skuldförfall före 2022.
NHI ligger också i topp bland dessa 11 högavkastande REITs med en avkastning på nästan 7 %. REIT förbättrade sin utbetalning tidigare i år med en höjning på 5 % till 1,1025 USD per aktie.
En annan solid hälsovårds-REIT är Healthcare Trust of America (HTA, $27,25), som är landets största ägare/operatör av medicinska kontorsbyggnader. REIT äger 467 medicinska kontorsbyggnader som omfattar 25,1 miljoner kvadratfot uthyrningsyta och värderas till cirka 7,4 miljarder dollar. Dess fotavtryck sträcker sig över 33 delstater, men de flesta investeringar är inriktade på 20 till 25 gateway-marknader där ledande universitet och medicinska institutioner finns.
En nedgång i nyuthyrningsaktiviteten på grund av covid har kompenserats av att befintliga hyresgäster vill förlänga sina hyresavtal och kontantinsamlingar uppgick till 102 % av månadshyrorna under tredje kvartalet (inklusive inkassering på tidigare perioders konton). Beläggningen var 89,5 % och HTA tecknade 1,1 miljoner kvadratmeter hyresavtal under kvartalet.
Mest imponerande var att företaget rapporterade rekordstora FFO per aktie på 43 cent under tredje kvartalet.
Liksom National Health Investors har denna REIT exceptionell finansiell styrka för att klara den pandemikrisen, med en total likviditet på 1,5 miljarder USD och mindre än 6 miljoner USD i skuldförfall före 2022. REIT signalerade sitt förtroende i september genom att återaktivera sitt aktieåterköp på 300 miljoner USD program och höjer sin utdelning med 1,6 %.
"Vi "träffade" ledningen under NAREIT, och vi tror att REIT är i en stark position för att fortsätta blygsam tillväxt under de närmaste åren, även om pandemin blossar upp under vintermånaderna", skriver Stifel-analytiker, som betygsätter NHI till Köpa. "Den interna tillväxten bör fortsätta att vara stabil från hyresförlängningar till högre hyror (+5,1 % YTD20), minimala inkassoproblem och kontrollerad kostnadsökning."
Raymond James analytiker Jonathan Hughes har aktien på Outperform, och inser att aktiens underprestation 2020 har förbättrat dess risk/belöningsprofil.
UMH-egenskaper (UMH, 14,41 USD) är en REIT för tillverkade bostäder som äger och driver 124 samhällen för tillverkade hem som tillsammans representerar 23 400 utvecklade hemplatser. Dess bostadsområden finns i New Jersey, New York, Ohio, Pennsylvania, Tennessee, Indiana, Maryland och Michigan.
Företagets tillväxtstrategi fokuserar på att skaffa underpresterande eller underutvecklade samhällen och att göra platsförbättringar som driver tillväxten i hyror och beläggningar.
COVID-19 har praktiskt taget ingen inverkan på REIT:s operativa resultat för 2020. Företagets FFO är faktiskt upp 8,7 % under årets första nio månader. UMH levererade ett starkt tredje kvartal, med hyresintäkter på 10 %, uthyrning av samma fastigheter från 83,7 % till 86,9 %, och FFO per aktie ökade med 20 % jämfört med föregående år.
Dessutom har REIT ökat tillgängligheten på sin kreditram samtidigt som räntebetalningarna minskat, minskat sin nettoskuld till justerad EBITDA från 6,6x vid årets slut till 5,8x i slutet av Q3, och förvärvat två samhällen som innehåller cirka 310 hemsidor.
UMH har kanske den klibbigaste utdelningssituationen av dessa högavkastande REITs, så hantera dem med försiktighet. Även om det har gett utdelning sedan 1990, upphörde dess strimma av utbetalningshöjningar 2008, när lågkonjunkturen tvingade fram en utdelningssänkning. Sedan dess har utbetalningen hållit sig stabil, men med en hög utbetalningskvot på i genomsnitt 98 % under de senaste fyra åren, och har överstigit 100 % under pandemin.
Däremot har REIT tillkännagett planer på att kalla sin Series B Perpetual Preferred Stock, som ledningen säger bör lägga till $0,11 till FFO på årsbasis per aktie, och därmed förbättra utbetalningen. "Vi tror att en ökning av utdelningen 2021 sannolikt är givet ledningens kommentarer och en betydande nedgång i 2021E AFFO-utbetalning (från 96 % till 73 %)", säger B. Riley-analytiker och förväntar sig en ökning från 72 cent per aktie över fyra kvartalsvisa utbetalningar till 76 cent.
Berenberg-analytikern Keegan Carl inledde bevakningen av UMH med ett "Köp"-betyg i oktober. Han tror att marknaden underskattar de solida grunderna för REITs för tillverkade bostadshus och förväntar sig en tillväxt över genomsnittet.
Essential Properties Realty Trust (EPRT, $19,76) investerar i enhyresgäster, nettohyrda fastigheter över hela USA. För närvarande äger REIT nästan 1 100 fastigheter uthyrda till 214 hyresgäster fördelade på 16 olika branscher. För närvarande är fastigheterna till 99,6 % uthyrda och har återstående hyresperioder på i genomsnitt högst 14,6 år.
Över 60 % av portföljen består av e-handelsresistenta företag som snabbservicerestauranger, anläggningar för barnutbildning, biltvättar, läkarkontor och närbutiker. Av dessa är det bara segmentet för barn som lär sig (ungefär 13 % av portföljen har påverkats måttligt av coronaviruset.
Tack vare portföljens väsentliga karaktär lyckades denna lilla men motståndskraftiga REIT hålla sin justerade FFO oförändrad under de första nio månaderna 2020, genererade en tillväxt på 6 % FFO per aktie under de första sex månaderna 2020, investerade nästan 360 miljoner USD i 126 nya fastigheter som redan är 100% uthyrda och avslutade tredje kvartalet i fantastisk finansiell form med en likviditet på cirka 490 miljoner USD och ett blygsamt 4x-förhållande mellan nettoskuld och EBITDA.
Essential Properties började betala utdelningar 2019, ett år efter offentliggörandet, och höjde dessa utbetalningar två gånger det året för en total ökning på nästan 10 %, men har hållit utdelningsnivån 2020. Utbetalningen ligger i den nedre delen av REIT-intervallet på 82 %.
EPRT är bland de mest älskade högavkastande REITs på den här listan, med flera kallar det ett köp och upprepar sina åsikter på senare tid. Stifel, till exempel, nämnde företagets "starka balansräkning" och en av de lägsta nettoskulderna i förhållande till EBITDA i sektorn.
Highwood Properties (HIW, $37.20) is an office REIT with an unusual twist; it owns and acquires properties in the best business districts of fast-growing "secondary" cities such as Atlanta, Charlotte, Nashville, Orlando, Pittsburgh, Raleigh, Richmond and Tampa. The REIT benefits from a migration of corporate tenants from cities such as New York, Los Angeles and Chicago to secondary markets where rents are lower and commutes are easier.
The REIT rents to high credit-quality tenants such as the federal government, Bank of America (BAC), Bridgestone Americas (BRDCY) and MetLife (MET).
Highwood has generated steady 4% FFO per share gains over the past decade. The REIT began paying dividends in 1994 and has grown annual payments 3% over five years. Payout is exceptionally modest for a REIT, sitting around the mid-50% area.
The strength of its markets and tenants is evidenced by third-quarter rent collections remaining strong at 99.7%. FFO per share for 2020's first nine months was up 12% year-over-year. Other highlights from its most recent report included 5.5% cash rent growth in Q3, and 660,000 square feet of second-gen office leases signed. That included the REIT's renewal of a Tampa lease with the FBI for 138,000 square feet, which was its largest lease expiration remaining in 2020.
Highwood Properties is well-positioned to grow from its $503 million development pipeline that is already 79% pre-leased, $719 million of liquidity for new deals and low 5x ratio of debt-to-adjusted EBITDA.
Morgan Stanley analyst Vikram Malhotra (Overweight, equivalent of Buy) likes the REIT's 95% Sun Belt exposure, mostly pre-leased development pipeline and well-covered dividend. Wells Fargo analyst Brendan Finn reiterated his Overweight rating on the stock in late September, too.
Hur köper man ett hus för 500 USD
Ska du köpa en livränta till ditt barnbarn?
De 12 bästa REITs att köpa för 2022
5 högavkastande ETF:er att köpa för långsiktig inkomst
8 REITs att köpa för fyndpriser, uppsvällda utdelningar
14 aktier med hög avkastning att köpa för 4 %-regeln
7 REITs att köpa nu för utdelningstillväxt
8 utdelningsaktier att köpa för inkomst och tillväxt