REITs investeringar erbjuder det bästa av två världar – utdelning och tillväxt. Som investerare är det vanligt att välja REIT baserat på de senaste REIT-sektordata och finansiella data från årsrapporter.
Om du vill få ett försprång gentemot dina andra privata investerare, rekommenderar jag starkt att du gör dina egna webbplatsbesök på de faktiska fastigheterna.
Den här guiden ger dig en introduktion till detaljhandelns webbplatsbesök. I följande avsnitt täcker jag:
Även om jag använder Retail Malls som exempel, kan du enkelt extrapolera tankeprocessen för alla tillgängliga fastigheter under din önskade REIT.
Många utövare framhåller sig själva som fastighetsexperter, knasande siffror i sina elfenbenstorn och utger sig för att förstå komplexiteten i branschen.
Men kan du verkligen förstå fastigheter utan att besöka den faktiska fastigheten? Skulle du lita på en kirurg som endast utför ett fåtal operationer varje år?
Alldeles för ofta tillhandahåller finansanalytiker sina analyser och prognoser från den svala komforten på sitt kontor utan att ha en bra känsla för de fysiska tillgångarna de skriver om. De förlitar sig på finansiell information från de börsnoterade företagens ledning, och de flesta uppgifterna är bakåtblickande.
Med platsbesök kan vi bättre kontextualisera och förstå de fysiska begränsningarna och styrkorna hos ett köpcentrum. Vi kan berätta hur gallerian förhåller sig till de andra byggnaderna i kvarteret, varifrån konsumenttrafiken kommer och vart de går.
Om du vill ha den senaste "markinformationen" om fastighetstillgångarna, är det bästa du kan göra med ett fysiskt besök på plats.
Även före covid-19-pandemin har detaljhandeln och F&B-verksamheten lidit. Debuten av covid-19 drev in gångtrafik till gallerior precis utanför klippan.
Med Fas 2 av Circuit Breaker har Singapores regering lättat på rörelserestriktionerna, vilket gör att detaljhandelsföretag kan öppna de fysiska butikerna igen. Som ett resultat av detta har gångtrafiken i detaljhandelsgallerior ökat, och många kommentatorer har talat om "återhämtning" av detaljhandeln.
Detta kan dock vara en återspegling av kommentatorernas korttidsminnen, en nycensbias . De jämför trafik från de föregående månaderna före starten av Circuit Breaker. Ja, efter fas 2 ökar mängden köpcentrumtrafik jämfört med fas 1.
Den 23 juni, helgen efter att ha gått in i fas 2, rapporterade en Straits Times-artikel om en 80-procentig ökning av gångtrafiken vid galleriorna. Men detta till synes stora antal är vilseledande eftersom det jämför shoppartrafiken över den mycket låga basen under Circuit Breaker-perioden när de flesta återförsäljare var stängda.
Om man jämför fottrafiken år för år, t.ex. Juni 2020 vs juni 2019, siffrorna skulle vara urusla. Sant nog, en månad senare visade detaljhandelsförsäljningsdata för hela juli 2020, publicerad av Department of Statistics, en minskning med 27,8 % jämfört med juli 2019.
Man bör logiskt sett dra slutsatsen att allt inte är bra i butikerna.
Restauranger och kaféer ser fulla ut när du tittar över och ser besökare som står i kö för att komma in. Men med behovet av att följa riktlinjerna för säkerhetsavstånd, sittkapaciteten i dessa matställen minskas med upp till 50 % , äter på intäkter.
Dessutom hade Singapore 1,8 miljoner besökare i juli 2019. I juli 2020 hade vi 6 842. Nej, det är inte i tusentals eller hundratals, vi hade bara sextusenåttahundrafyrtiotvå besökare.
Hur kan detaljhandelsgalleriorna vara "tillbaka till det normala" med det stora antalet utländska konsumenter som inte spenderar i Singapore? Låt oss vänta några månader till med data innan vi drar slutsatsen om detaljhandeln verkligen har återhämtat sig till nivåerna före COVID.
Detta leder oss till vikten av webbplatsbesök – vi kan få känna på detaljhandelns hälsa innan all sedvanlig statistik publiceras under de följande månaderna och kvartalen. Ansedda och kompetenta fastighetsanalytiker lägger grunden för att besöka de tillgångar som täcks av deras investeringsportföljer.
När man kollar pulsen på ett köpcentrum börjar man med att ta hänsyn till antalet besökare , eller fotfall, i den gallerian. Med otillräckliga besökare kommer hyresgästerna inte att kunna hålla sina hyror och kommer så småningom att gå i konkurs. Detta kommer i sin tur att skada hyresintäkterna för köpcentrets operatörer. Fottrafik är det absolut viktigaste att hålla utkik efter under ett besök på webbplatsen.
Naturligtvis finns det många överväganden att tänka på när du observerar shoppartrafik;
Du kan förvänta dig ett större antal människor i en galleria om du besökte klockan 12 jämfört med klockan 16 på grund av lunchpubliken. På liknande sätt, om du besökte galleriorna under helgen, skulle du se högre trafik och olika demografi för kunder med olika utgiftsmönster jämfört med en folkmassa på vardagar.
Det är också bra att observera beteendet hos dessa kunder:är de i gallerian bara för att äta lunch? Eller är de också nedlåtande för andra icke-F&B-butiker?
När du tittar på köpcentrets trafik, försök att märka om folk faktiskt spenderar pengar i köpcentret. Håller de i några shoppingkassar eller är matställena fullsatta? Om folket bara går runt och inte spenderar tjänar köpcentrets hyresgäster ingenting.
Ett bra exempel på detta skulle vara den nya Funan; gallerian verkade vara extremt fullsatt förra året, men butiksstängningar sågs fortfarande.
313 Somerset är ett annat bra exempel. 313 Somerset har mycket folktrafik, men bara en bråkdel av kunderna tillbringar i köpcentret. Detta beror på att MRT-stationen, som ligger under köpcentret, inte är väl ansluten till andra byggnader i närheten av tunnelbanan. Därför kommer många människor att dyka upp och passera genom köpcentret för att bege sig till sina ultimata destinationer som Winsland House, H&M och kontor på The Heeren och Emerald Hill.
Så om du enbart ser på gångtrafik som nyckelmåttet för att mäta gallerians hälsa, kan du vara överdrivet optimistisk.
Du kan förvänta dig en helt annan publik för Paragon på Orchard Road jämfört med Northpoint vid Yishun.
Med olika demografier har köpcentren olika hyresgästblandningar och erbjudanden för att rikta in sig på shoppare – Paragon är placerat på marknaden för lyxshoppare medan ett galleria i hjärtat som Northpoint skulle ha mellanklassiga varumärken som lockar till massmarknaden.
Butiksstängningar är en viktig indikator på detaljhandelns hälsa. Jag kommer att utveckla mer i nästa avsnitt.
Om hyresgästerna hade lämnat sina butiker tyder det på att deras verksamhet antingen inte var lönsam eller att deras avkastning inte var värd ansträngningarna.
Detta leder i sin tur till en förlust av hyresintäkter under den period då köpcentrets ägare söker efter andra hyresgäster.
Genom att observera antalet nyligen stängda butiker och hur länge butikerna har varit lediga kommer vi att kunna mäta gallerians hälsa. Naturligtvis skulle detta kräva regelbundna besök vilket för oss till nästa punkt.
Detaljhandelslandskapet är ständigt föränderligt.
För att förstå hälsan hos ett köpcentrum skulle en skarpögd analytiker (och investerare) jämföra trender över olika perioder:
För att få en exakt bild av sådana trender bör du sikta på att besöka dessa gallerior minst en gång i månaden.
Genom att vara konsekvent kommer du att få reda på hur butiksstängningar nyligen har skett, om det är en uttunnning eller förbättring av gångtrafiken, renoveringar av gallerior osv.
Som tidigare nämnts ger stängningar av butiker viktiga ledtrådar om gallerians hälsa och den allmänna konsumentmarknaden. Det innebär generellt att hyresgästerna inte har råd att driva lönsamt.
Här är tre saker att tänka på:
Köpcentrums ägare samlar vanligtvis upp dessa lediga butiker och dekorerar dem som reklam för köpcentret, i ett försök att avleda shoppares fokus på andra butiker.
Du måste träna dig själv i att hålla utkik efter dessa lediga butiker runt gallerian och ta bilder på lediga enheter för framtida referens.
Meddelanden om lediga butiker ger dig mer information om vad som händer. Det kan antingen vara:
Här är exempel på information du kan få från meddelandena:
En sista punkt om butiksstängningar är att notera platsen där de inträffar.
Om en butik som ligger i ett högtrafikerat område, där trafik och affärer ska vara bra, stängs kan det vara ett oroande tecken på hälsotillståndet på konsumentmarknaden och gallerians hälsa.
Här är ett exempel:
Det här fotot togs i en av de mest trafikerade delarna av Northpoint City, det är ett område med hög trafik som länkar MRT till köpcentret.
Vi förväntar oss livliga affärer i detta område, men en hel del butiker är stängda. Detta kan vara en indikation på att hyresintäkterna för köpcentret kan försvagas.
Läge, läge, läge. Vi är alla överens om att platsen för ett köpcentrum avgör dess lönsamhet.
Men glöm inte bort den närliggande fastighetsmixen. Att känna till hur marken ligger runt köpcentret är viktigt för att förstå köpcentrets långsiktiga lönsamhet.
Omgivande byggnader kommer att avgöra en gallerias omedelbara marknad och ha den största inverkan på demografin som besöker gallerian.
Här är några frågor att ställa dig själv när du gör din forskning:
Efter att du har övervägt gallerians läge och omgivning måste du avgöra om gallerians hyresgästmix är lämplig för demografin och avrinningsområdet.
Till exempel, om det finns många bostadshus i närheten, bör gallerian tillgodose familjepubliken.
Det är viktigt för gallerior att ha en balanserad och lämplig hyresgästmix för de givna egenskaperna och demografin i området eftersom det kommer att påverka gallerians lönsamhet.
Låt oss ta en titt på hur Causeway Point klarar sig när det gäller att optimera sin plats och hyresgästmix.
Det här är några punkter att notera om dess omgivning:
Woods Square har totalt 4 kvarter, med 494 kontorsenheter och 39 butiksenheter redo att tas i bruk. När kontorsenheterna är uthyrda kommer de att lägga till köptrafik för Causeway Point. De ytterligare 39 butiksenheterna kommer dock också att konkurrera om hyresgästerna med Causeway Point.
Även om Woods Square förväntas ta med ytterligare kontorsanställda till Woodlands MRT-området, finns det en brist på pubar och barer för att tillgodose kontorsanställda för att nätverka efter kontorstid.
Att omvandla vissa utrymmen runt området till vattenhål kan öka Causeway Points liv.
När du tänker på fastighetens omgivning kan du få en bättre bild av gallerians nuvarande och framtida utsikter.
Ett annat övervägande skulle vara sammanhållningen hos ett köpcentrums hyresgäster.
Mallar med titeln Strata har en stor utmaning när det gäller att få rätt hyresgästmix och att få hyresgäster att samarbeta kring marknadsföringsaktiviteter eller logistik och uppfyllande jämfört med enägargallerior.
Butiker i gallerior med strata-titel ägs av enskilda ägare och som sådan är det mindre samordning och samarbete när det gäller att sätta ett tema eller balansera hyresgästmixen i gallerian.
Detta kan leda till en ologisk och slumpartad blandning av hyresgäster och affärer. Det kan till och med resultera i att locka till sig mindre önskvärda affärer som massagesalonger, pubar och långivare som kan försämra bilden av gallerian och minska gallerians hyror och värdering. Orchard Towers är ett av många exempel.
En intressant aspekt av köpcentrumdesign är principen som kallas Gruen Transfer. Det är en avsiktlig design för att göra shoppare bekväma med gallerians atmosfär och layout lätt att bekanta sig med, vilket gör att shoppare vill spendera mer tid inne i gallerian istället för att återvända till verkligheten utanför. Detta uppmuntrar till ytterligare konsumtion och impulsköp.
Se det som ett barn som åker till Disneyland:när de väl kliver in i parken transporteras de till "The Most Magical Place On Earth".
Bra malldesigner är sådana som psykologiskt "låser" konsumenter i mini-ekosystemet i köpcentret, vilket får dem att glömma omvärlden. Det faktum att de flesta gallerior har väldigt få fönster är ett annat exempel på Gruen Transfer-principen som fungerar.
Bra gallerior är också designade kring konceptet med cirkulationskärnor. Galleriorna kommer att ha en layout för att underlätta förflyttning av människor runt en stor del av gallerian.
Således kommer de flesta gallerior att ha rulltrappor som leder till varje nivå med ett stort tomt utrymme i mitten, medan det på bottenvåningen vanligtvis finns ett stort evenemangsutrymme som kan dra uppmärksamheten hos shoppare på de högre våningarna.
Med detta i åtanke bör du sedan tänka på:
Destinationer är platser och bekvämligheter som lockar människor för specifika ändamål. Detta kan vara viktiga tjänster som regeringens servicecenter, banker, postkontor, kliniker etc.
"Destinationer" förlitar sig inte på "walk pass"-trafik för impulsköp.
Dessa destinationer är normalt placerade i obskyra hörn av köpcentret. Shoppare måste gå genom stora delar av köpcentret, potentiellt göra inköp längs vägen, för att komma till dessa destinationer.
Ett bra exempel på detta skulle vara biografer. Om du märkte det så ligger de alltid högst upp i galleriorna, som i allmänhet är mindre önskvärda för hyresgäster i butiker.
Andra exempel på shoppingdestinationer inkluderar aktiviteter eller attraktioner som arkader, food courts, bibliotek och undervisningscenter.
Asset Enhancement Initiatives (AEI) är en term som används i fastigheter där hyresvärdar förbättrar fastighetens fysiska skick så att hyror och ekonomisk avkastning ökar.
Detta kan göras på flera sätt:
En framgångsrik AEI bör öka köptrafiken för återförsäljare och tjäna högre hyror för hyresvärdarna.
Causeway Point råkar också vara ett bra exempel på en väl genomförd AEI.
Köpcentrets ägare ändrade en lekplats som tidigare låg på andra våningen, till flera F&B-butiker, vilket ökade den uthyrningsbara ytan och de totala hyresintäkterna.
Som sagt, AEI kräver ytterligare kapitalutgifter och drabbas av alternativkostnader under renoveringar. Därför måste köpcentrets ägare göra en ordentlig genomförbarhetsstudie för att bedöma livskraften för dessa projekt.
Till exempel har CapitaLand helt ombyggt Funan Mall från grunden; detta tog S$560 miljoner dollar och 3 års konstruktion. Men ombyggnaden och ompositioneringen kanske inte är ekonomiskt givande eftersom konsumenternas antagande av e-handel och Covid-19 urholkade detaljhandelsuthyrningen.
Noggranna överväganden måste tas för att förstå och utvärdera om dessa initiativ verkligen är värda utgifterna.
Framtiden för detaljhandeln ser mörk ut för den närmaste framtiden.
Två nyckelfaktorer bidrar till min tro:
Dessa baisseartade faktorer kommer att dämpa butikshyrorna på lång sikt.
Så man kan fråga sig vad man kan göra?
Det kan vara bäst att börja fundera på att minska detaljhandelns golvyta i Singapore genom att flytta dem till institutionella, utbildnings- eller hälsovårdsanvändningar. Viss uppoffring och smärta skulle behövas för att upprätthålla hälsan och förtroendet för detaljhandelsfastighetssektorn.