Att köpa din första investeringsfastighet kan verka skrämmande. Men att komma igång med fastighetsinvesteringar kan vara ett bra sätt att gå vidare på din väg mot ekonomisk frihet.

Fastighetsinvesteringar kan ge sina ägare allt mellan lite extra kassaflöde, en säkerhetskudde av eget kapital eller generationsväxling. Men det beror naturligtvis på dina mål, hur du strukturerar dem och vad du lägger ner i dem.

Det finns några saker jag önskar att jag visste när jag investerade i min första hyresfastighet. Jag lärde mig att uppskatta kassaflödet, reparationskostnader och identifiera en säljbar produkt. Men jag visste inte eller funderade inte på hur läget påverkar tillväxtmöjligheter, hur man kan lägga till värde genom påtvingad uppskattning och hur inflationen påverkar hyresmarknaden.

Fastighetsinvesteringar är inte för alla, och det finns vissa för- och nackdelar med att investera i fastigheter.

Proffs

• Kassaflöde
• Effektiv användning av hävstång
• Uppskattning
• Möjliga skatteförmåner

Nackdelar

• Inte hands off
• Låg likviditet
• Kan tappa värde

Innan du investerar i en hyresfastighet – är det viktigt att utgå från en sund ekonomisk grund. Det är en hög transaktionskostnad att köpa och sälja fastigheter. Om du inte har en bra ekonomisk ställning kan du bli frestad att sälja din investering om ett eller två år. Vidare kan du bli tvungen att sälja när timingen inte är idealisk för vinst eftersom du behöver pengarna. Att kunna sälja när det är idealiskt är därför det är viktigt att skaffa en reservfond, minimera din konsumentskuld och få ordning på din ekonomi innan du köper en investeringsfastighet.

Enfamilj kontra flerfamilj

När du bestämmer dig för din investeringsstrategi för din första fastighet måste du välja mellan att köpa en enfamiljsbostad (SFR) eller ett flerfamiljshus. Även om många människor ser att köpa en enfamilj som en språngbräda till flerfamiljshus, så är det inte nödvändigtvis fallet. Vill du fokusera på flerfamiljslägenheter går det att börja med dem direkt.

En fördel med att investera i en enfamiljsfastighet är flera exitstrategier. Du kan sälja den till en annan investerare som är redo att hyra eller med en hyresgäst på plats. Du kan också sälja en enfamiljsbostad till en köpare som planerar att använda den som sin primära bostad. En fascinerande strategi som jag har sett människor lyckas med är att försöka köpa på vägen för framsteg inom ett samhälle, hyra i några år och renovera och sälja.

Flerfamiljslägenheter byggs vanligtvis från grunden. Det gör dem utmärkta att driva som hyresfastigheter. Det kan leda till lägre underhållskostnader, effektivare planlösningar och bättre hyresvärde.

Hur man väljer en fastighet

Många investeringsstilar kan fungera. Fastighetsinvesteringar är inte en process som passar alla. Det är avgörande att ta reda på vilken investeringsmodell du föredrar, definiera vilken fastighet som passar denna modell och hitta en fastighet som uppfyller dessa kriterier. Anta att du inte ger dig ut med denna nivå av avsiktlighet. I så fall kommer du att riskera att bli piskade runt på marknaden och snurra dina hjul på jakt efter erbjudanden. Det kallas analysförlamning.

Några vanliga strategier är:

Kassaflödesfokuserat köp och behåll- Att köpa en fastighet som är redo att hyra eller nära att hyra med fokus på att få ett bra kassaflöde.

Uppskattningsfokuserad köp och behåll- Att köpa en fastighet som är redo att hyra eller nära att hyra med fokus på att vara i ett område med solid uppskattningspotential.

BRRRR-metoden-BRRRR-metoden står för Köp, Rehab, Hyr, Refinance, Repeat. Det är ett sätt att återvinna din huvudsakliga investering genom att orsaka påtvingad uppskattning och refinansiera din ursprungliga kapital från fastigheten.

Value-Add Investing- Denna strategi fokuserar på att köpa en fastighet som behöver förbättras. Det liknar BRRRR-metoden men refinansieras inte nödvändigtvis efter färdigställandet. Istället säljer de flesta värdeadderande investerare fastigheten för att låsa in sina vinster.

Några saker att leta efter i fastigheter är kassaflöde, uppskattningspotential och stabilitet.

Kassaflöde:En av de primära drivkrafterna för att investera i fastigheter är att få kassaflöde från att hyra ut det. Hyresintäkterna är relativt stabila och har liten korrelation till andra livshändelser som kan orsaka turbulens i din ekonomi.

Uppskattningspotential:Du kanske har hört termen "framstegsvägen." Det syftar på var investerare och statliga myndigheter fokuserar resurser på utvecklingen. Det är också där köpare börjar leta för att bo. Det är ofta en spridningseffekt när specifika stadsdelar börjar prissätta köpare, och dessa köpare börjar acceptera att vara nära samhället snarare än att vara direkt i det.

Att satsa 100 % på uppskattning går snabbt från investering till spekulation. Det finns dock några intelligenta strategier med att försöka köpa för uppskattning. Uppskattning är vanligtvis en betydande orsak till ackumulering av rikedomar i fastigheter.

Ett annat alternativ för uppskattning är att bygga in det i dig själv med påtvingad uppskattning.

Stabilitet:Vanligtvis blir styrkan hos en fastighet prissatt i den. Till exempel har stadsdelar med solida skolor och som sannolikt kommer att behålla sitt värde ofta högre priser på fastigheter. Att besluta om att kvantifiera stabilitet och dess värde är därför en viktig del av att ställa in dina köpkriterier.

En fastighet i ett grannskap där en hyresgäst som bryter hyresavtalet innan 12 månader är upp är normen snarare än ovanlig kommer ofta att framstå som bättre på papperet. Det beror på att du kan köpa med en högre hyra i förhållande till värde. Det betyder dock inte att det är en bättre investering för alla.

Lån

Att få ett lån på en investeringsfastighet kan vara lite annorlunda än ett bolån i din primära bostad.

Överensstämmande lån:Bolån som säljs till Fannie och Freddie är i denna kategori. Det är de lån som de flesta storbanker erbjuder. Vanligtvis har dessa låg fast ränta och mycket dokumentationskrav.

Portföljlångivare:Vanligtvis erbjuder gemenskapsbanker och kreditföreningar lån för kommersiella fastigheter, såsom hyresfastigheter, som inte ska paketeras och säljas som ett överensstämmande lån. Kraven efterliknar vanligtvis överensstämmande lån men kan kräva mindre dokumentation och kan ha en något annorlunda emissionsmodell. Vanligtvis är dessa banker mer aggressiva mot utlåning till specifika fastigheter.

Lån med hårda pengar:Lån med hårda pengar har en plats i investeringsvärlden men är inte att rekommendera för förstagångsinvesterare. Vissa långivare är specialiserade på lån med högre risk som investerare använder när de köper fastigheter som inte är i hyresklar form och behöver totalrenoveras.

Långivare med hårda pengar är vanligtvis mer aggressiva med sina utlåningskriterier och tittar på tillgången som stöder lånet för säkerhet och mindre på låntagarens förmåga att betala räntan.

Bygg ditt team

Vänligen gå inte ut i världen och fråga folk om de kommer att vara med i ditt investeringsteam. Relationer med de personer du kommer att arbeta med för att investera i fastigheter bör vara mer organisk än så här.

Förvärv

Notera att jag inte sa fastighetsmäklare här. När du hittar en primär bostad kan din sökning börja och sluta hos en fastighetsmäklare. Men när du letar efter en investeringsfastighet är det fler alternativ att överväga.

Det skulle vara bäst om du tittade på MLS, och det är vanligtvis det enklaste att använda din egen köparagent för detta.

Fastighetsförvaltare

När du köper din första investeringsfastighet är det ett viktigt beslut att bestämma om du ska anlita en fastighetsförvaltare eller själv förvalta. Det finns för- och nackdelar för båda sidor här. I slutändan kommer det att bero på hur aktiv roll du vill spela för att hantera din investering.

Du kanske kan komma undan med att ta hand om dig själv och anstränga dig för ett tag. Ändå, så småningom kommer det ikapp dig. Att ha system på plats för att spåra utgifter, marknadsföring till nya hyresgäster, sköta underhåll och kapitalutgifter är avgörande för din fastighets långsiktiga framgång. Därför är det viktigt att överväga att hantera och lära sig hur man gör alla dessa saker skickligt när man överväger om man ska klara sig själv.

När du överväger inlärningskurvan för alla aspekter av självförvaltning kan du bestämma dig för att det bästa alternativet är att anlita ett professionellt fastighetsförvaltningsbolag.

Revisor

I slutet av året måste du lämna in en skattedeklaration som innehåller ekonomin för din fastighet. Ni kommer att vilja ha en plan tillsammans för att göra detta före skatt. Kommer du att fortsätta att dela in skatter på samma sätt som tidigare, eller gör den extra komplexiteten dig att gå över till ett mer fullserviceerbjudande?

Det finns skattekonsekvenser av att äga en förvaltningsfastighet. Många av dessa konsekvenser kan dock vara gynnsamma för investeraren. Det är därför det är en bra idé att ha en revisor som förstår fastighetsinvesteringar och som kan hjälpa dig att projektera, planera för och positionera dig för att dra maximal nytta av de skattemässiga konsekvenserna av dina investeringar.

Spåra intäkter och utgifter

För att rapportera skatter i slutet av året behöver du korrekta inkomst- och utgiftsregister. Dessa register kommer också att vara praktiska för att jämföra fastighetsprestanda med dina prognoser och låter dig göra justeringar av din investeringsstrategi. Det finns många sätt att hålla reda på intäkter och kostnader för en investeringsfastighet.

Jag har sett människor gå så lågteknologiska som att helt enkelt förvara alla kvitton i en mapp för varje fastighet för varje år. Ett annat alternativ är att föra en reskontra över inkomster och utgifter på excel. Slutligen är det mest avancerade och skalbara alternativet att använda bokföringsprogram som Quickbooks för att spåra dessa poster.

Slutsats

Fastighetsinvesteringar kan vara ett utmärkt alternativ för många människor. Men att gå från noll investeringsfastigheter till en är en skrämmande uppgift. Att arbeta genom det metodiskt, skapa en modell och ett team kan göra denna process mer lättillgänglig. Det är viktigt att ta hänsyn till kassaflöde, uppskattningspotential och stabilitet när du väljer fastigheter. Att sätta ihop ett lag är viktigt. Du kan göra det organiskt och du kan fylla några av rollerna själv, men det bör inkludera förvärv, fastighetsförvaltning och redovisning.

Den här artikeln publicerades ursprungligen av Wealth of Geeks.