Att lägga till en hyresfastighet till din investeringsportfölj kan vara en bra källa till passiv inkomst. Förutsatt att du har pengar till hands för att enkelt hantera regelbundet underhåll och reparationer, kan dessa typer av fastigheter hjälpa till att diversifiera dina investeringar och öka din förmögenhet på lång sikt. National Multifamily Housing Council rapporterar att över 44 miljoner amerikanska hushåll består av hyresgäster, så det finns ingen brist på potentiella hyresgäster.

Som alla andra investeringar är den dock inte utan risk. Entusiastiska köpare som hoppar in innan de är redo kan hamna i en ekonomiskt stressig situation som ökar deras skuldbelastning och negativt påverkar deras krediter. Innan du fattar några stora beslut, ta dig tid att lära dig hur investeringsfastigheter fungerar, vilket kan hjälpa dig att avgöra om de är rätt för dig. Här är vad du behöver veta.

Vad är en investeringsfastighet?

Att köpa en investeringsfastighet liknar ett traditionellt bostadsköp. Istället för att köpa en bostad att bo i själv fokuserar du dock på att köpa fastighet som du sedan kan hyra ut till någon annan. Alternativt kan ditt mål vara att köpa och behålla fastigheten och sedan sälja den vidare till ett högre pris (en version av "fix and flip"-investering som ofta ses på populära hemrenoveringsshower). Oavsett vilket är målet detsamma – att använda fastigheten för att generera inkomster och i slutändan gå med vinst.

Hur tjänar investeringsfastigheter pengar?

Låt oss anta att du planerar att köpa en fastighet och hyra ut den till en hyresgäst. Målet är att ta ut en månadshyra som täcker alla dina utgifter – plus extra att ha i fickan. Hur mycket du rimligtvis kan ta ut har allt att göra med din lokala marknad och din fastighets attraktionskraft. Att undersöka hyrestrender för liknande fastigheter i ditt område kan hjälpa dig att få ett konkurrenskraftigt belopp att ta ut. Du kanske kan få ut mer om du gör renoveringar som att installera ett modernt kök eller uppdatera golv och vitvaror, även om detta kommer att kräva en större förhandsinvestering från din sida.

Kanske är du mer intresserad av att vända fastigheter än att hyra ut dem. Bostäder som vändes 2020 genererade en genomsnittlig bruttovinst på 66 300 USD, enligt fastighetsdataleverantören ATTOM Data Solutions. Och precis som det kan hjälpa de med hyresgäster att få högre hyresbetalningar, kan efterfrågade hemrenoveringar hjälpa simfötter att se en större avkastning på sin investering.

Investeringsfastighetsägare kan också tjäna pengar när det är dags att sälja, förutsatt att bostadens värde går upp. Ingen kan förutsäga med 100 % säkerhet om en fastighet verkligen kommer att uppskattas, men om du befinner dig i ett blomstrande område eller ett nytt område som växer snabbt kan det vara goda tecken. Alla marknader är olika, men National Association of Realtors rapporterade att under det första kvartalet 2021 hade 89 % av storstadsområdena upplevt tvåsiffriga prisökningar från år till år.

Vad du bör tänka på innan du köper en investeringsfastighet

Det finns flera faktorer att tänka på när du letar efter en investeringsfastighet. De inkluderar:

• Tillgång till större vägar och kollektivtrafik
• Närhet till butiker och restauranger
• Alla lokala utvecklingsplaner på gång som kan påverka bostadsvärdena
• Lokala försäljningspriser för liknande fastigheter
• Genomsnittliga marknadshyror
• Genomsnittlig fastighetsskatt i området

Utöver det, nedan är några ytterligare saker att tänka på innan du går vidare.

• Din förmåga att hantera egendomen :Om du planerar att hyra ut fastigheten, registrerar du dig som hyresvärd. Det betyder att du är sugen på att underhålla hemmet och ta itu med reparationer som dyker upp på vägen – stora som små. Detta kan innefatta allt från VVS-nödsituationer till problem med större vitvaror. Du kan välja att anlita en fastighetsförvaltare för att hantera dessa saker åt dig. Tänk bara på att om du misslyckas med att hålla bostaden beboelig kan dina hyresgäster ha rätt att hålla inne hyran eller vidta rättsliga åtgärder. Utöver fastighetsunderhåll måste du också hitta och undersöka hyresgäster för att undvika långvariga vakanser och träda in för att vidta åtgärder om några problem uppstår med dem.
• Din förväntade avkastning på investeringen (ROI) :Det finns en enkel formel som hjälper dig att uppskatta din ROI. Ta först din beräknade månatliga hyresinkomst och dra sedan av dina månatliga utgifter. Detta kan inkludera allt från fastighetsskatter till villaägares försäkringar och avgifter för villaägarföreningen (HOA). Multiplicera nu denna siffra med 12 för att hitta ditt årliga bruttokassaflöde. Detta representerar hur mycket du sannolikt kommer att tjäna varje år, förutsatt att allt går bra. Tänk nu på vad du betalar i förskott när det gäller din handpenning, stängningskostnader, heminspektioner och eventuella reparationer som behöver göras. Får siffrorna det att kännas som en lönsam investering för dig?
• Den nuvarande bostadsmarknaden :Om du funderar på att anställa en hyresgäst, vill du begränsa ditt fokus till fastigheter som är attraktiva för potentiella hyresgäster. En lokal fastighetsmäklare kanske kan peka dig till stadsdelar och fastighetstyper som tenderar att locka hyresgäster i ditt område. Alternativen kan inkludera radhus, lägenheter, lägenheter eller flerfamiljsfastigheter som duplex. Investerare med ett öga på hemvändning skulle göra klokt i att titta närmare på bostadsköpstrender för liknande fastigheter i området. Hur länge stannar listor vanligtvis på marknaden? Och är försäljningspriserna i linje med din budget och ROI-mål?
• Bolånevillkor :Bolåneräntorna tenderar att vara högre vid finansiering av en investeringsfastighet. Det är faktiskt inte ovanligt att långivare tar ut 0,50 % till 0,75 % mer jämfört med ett vanligt bolån. Du bör också överväga din månatliga betalning och andra lånevillkor för att se till att siffrorna är rimliga för din budget. Att shoppa runt och jämföra erbjudanden från olika långivare kan hjälpa dig att hitta det bästa erbjudandet.
• Ytterligare kostnader :Som nämnts tidigare är din månatliga betalning av bolån bara en utgift för att äga en investeringsfastighet. Du måste också ta hänsyn till fastighetsskatter, husägares försäkringar och potentiella HOA-avgifter. Det är utöver regelbundet underhåll och reparationer. Av dessa skäl är det klokt att ha tillräckligt med besparingar för att täcka allt – plus det oväntade, till exempel en månad eller två där din hyresbostad står obebodd.

Hur man köper en investeringsfastighet

Du kanske vill överväga att samarbeta med en fastighetsmäklare som är väl insatt i investeringsfastigheter. De kan hjälpa dig att bättre förstå din lokala marknad och identifiera potentiellt lönsamma bostäder. De kanske också kan finjustera din förväntade avkastning på investeringen.

Såvida du inte gör köpet kontant, är processen för inteckningsansökan i allmänhet mer komplex för investeringsfastigheter. Du kommer sannolikt att behöva en mycket större handpenning, ofta upp till 20 % till 30 %. Och återigen, räntorna tenderar att vara högre jämfört med bostadslån för en primär bostad.

En annan viktig detalj är att de flesta långivare har högre krav på kreditvärdighet om du letar efter en inteckning för en investeringsfastighet. Minsta kreditpoäng är i allmänhet 620, även om det kan variera från långivare till långivare. Under tiden kan det vara möjligt att få ett bolån för ett traditionellt bostadsköp med en kreditpoäng så låg som 500.

Slutet

Oavsett om du funderar på att köpa ett hyreshus eller en investeringsfastighet för att köpa och vända, kommer din kredit att undersökas noggrant om du ansöker om ett bolån. Om du registrerar dig för gratis kreditövervakning med Experian kan du uppmärksamma dig på misstänkt aktivitet och tillhandahålla kreditvärderingsuppdateringar och andra resurser för att skydda din kredit varje steg på vägen.