En skuldfri pension har varit det idealiska scenariot så länge att äldre vuxna ofta förbiser en värdefull ekonomisk resurs:deras hem. Tillsammans har husägare 62 år och äldre rekordstora 6,5 biljoner dollar av "utnyttjande" eget kapital, enligt dataanalysföretaget Black Knight. Individuellt står bostadskapital för mer än en fjärdedel till nästan hälften av pensionärernas medianförmögenhet, beroende på ålder, enligt Federal Reserve Bank of Philadelphia.
Många finansiella planerare anser att det är vettigt att utnyttja den rikedomen i pension eller strax innan om det görs klokt av rätt skäl. Till exempel kan pengarna användas för några lovvärda mål:att betala av dyrare kreditkortsskulder, renovera ett hem med funktioner som hjälper dig att åldras på plats, skjuta upp socialförsäkringen tills du kvalificerar dig för maximal utbetalning, köpa lång- vårdförsäkring eller betala skatten för en Roth-konvertering. Ditt hems eget kapital kan vara den livlina du behöver för att undvika att dra på dina investeringar under en marknadsnedgång eller ta större portföljrisk för att kompensera för eventuella investeringsunderskott.
Det ultimata sättet att tjäna pengar på det kapitalet är att sälja ditt hem och minska eller hyra nästa. Men de flesta pensionärer vill inte flytta, och även om de gör det, innebär neddragningar på dagens uppvärmda bostadsmarknad sina egna utmaningar.
Alternativet är att låna från ditt hem kapital med din bostad som säkerhet. Du kan refinansiera ett befintligt bolån och ta ut pengar, låna med ett bostadslån eller kredit eller ansöka om ett omvänt bolån. Varje alternativ kommer med möjligheter, gränser och kostnader.
Långivare kan inte diskriminera dig baserat på din ålder, men du måste bevisa att du har inkomster och tillgångar för att betala tillbaka ett lån. En långivare kommer att be om dokumentation inklusive kopior av tilldelningsbrev (för socialförsäkring eller pension), betalningssedlar, nyligen gjorda spar- eller investeringskontoutdrag och 1099-formulär för de senaste två skatteåren. Långivare vill i allmänhet se en "tvåårig historia och treårig framtid" för de flesta inkomstkällor, enligt LendingTree.
Generellt sett får låntagare med högre kreditpoäng och lägre belåningsgrad de bästa priserna. Omvända inteckningar fungerar lite annorlunda, kräver garanti men inte en kreditpoäng.
Oavsett hur du utnyttjar ditt hems kapital, kommer du att betala stängningskostnader inklusive långivarens startavgift plus avgifter för tredjepartstjänster, såsom värdering, titelarbete och registrering av kvarstaden med länet. Avgifterna kan betalas ur fickan eller rullas in på lånet. Du har tre dagars ångerfrist efter stängning om du skulle ändra dig.
De flesta seniorer med hemkapital att utnyttja är kandidater för refinansiering eftersom räntan på deras första bolån ligger betydligt över marknadsgenomsnittet, enligt Black Knight. Genom att refinansiera kan de förbättra sin kurs och ta ut kontanter. I en utbetalningsrefinansiering ersätts det befintliga bolånet med ett nytt större som återspeglar bostadens aktuella bedömda värde. Du kan ta ut pengar på mellanskillnaden upp till en gräns.
I mitten av september nådde den nationella genomsnittliga fasta räntan den lägsta någonsin på 2,9 % för 30-åriga bolån och 2,4 % för 15-åriga bolån med 0,8 respektive 0,7 bolånepoäng, enligt Freddie Mac. Räntan på en utbetalningsrefinansiering kommer att vara ungefär en åttondel till en fjärdedel av en procentenhet högre än för en refinansiering utan utbetalning, säger Adam Smith, en bolånemäklare i Denver.
Om du vill refinansiera, dröj inte. Bolån med stöd av Fannie Mae och Freddie Mac som stänger efter 1 december kommer att bli dyrare. För att täcka beräknade förluster från pandemin kommer de federalt stödda bostadslåneföretagen att lägga till en avgift på 0,5 % till räntan på överensstämmande lån (de som är mindre än 510 400 $ eller 765 600 $ i högkostnadsområden 2020).
Långivare låter dig låna upp till 80 % av ditt hems värde, inklusive det nya bolånet och de kontanter du tar (75 % för ett andra hem eller investeringsfastighet). Med en belåningsgrad på 80 % eller mindre slipper du kostnaden för privata bolåneförsäkringar. Om du har någon annan bostadslåneskuld måste du betala av den eller rulla in den i det nya bolånet upp till gränsen.
Din månatliga bolånebetalning inklusive kapitalbelopp, räntor, fastighetsskatt, riskförsäkring och eventuella avgifter för husägarföreningar bör inte förbruka mer än 28 % av din månatliga bruttoinkomst.
Stängningskostnaderna är vanligtvis 2% till 6% av det nya lånebeloppet. Använd TriRefi-kalkylatorn för att avgöra om det är bättre att betala ur fickan eller rulla in kostnaden i lånet eller räntan.
Ett bostadslån, även kallat en andra inteckning, ger en klumpsumma som kan fungera bra för en engångskostnad, till exempel ett specifikt hemprojekt eller bilköp. Det erbjuder förutsägbarheten av en fast ränta och återbetalning i lika månatliga betalningar under en löptid på fem till 20 år.
En kreditgräns för hemmakapital är en rullande kredit som du kan utnyttja när du vill genom att använda en check, ett kredit- eller betalkort som är kopplat till kontot eller en elektronisk överföring. Du kommer att få en rörlig ränta på alla utestående saldo. Du kan använda HELOC för att betala för avslutade faser av ett ombyggnadsprojekt eller pågående eller rörliga utgifter, såsom medicinska räkningar, eller bara hålla den tillgänglig för en nödsituation.
Var medveten om att långivare kan minska, frysa eller avbryta kreditlinjer om de förutser eller upplever ett ökande antal fallissemang, som de gjorde under den stora lågkonjunkturen. Trots den pandemirelaterade ekonomiska osäkerheten har långivare ännu inte begränsat upplåningen för befintliga kreditlinjer, säger Keith Gumbinger, vicepresident på HSH.com, en finansiell utgivare. JPMorgan Chase och Wells Fargo slutade dock att ta emot ansökningar om nya HELOCs i våras och hade inte återupptagits i mitten av september.
Vissa långivare har skärpt utlåningsstandarderna, kräver en högre kreditpoäng eller sänkt belåningsgränsen för alla bolåne- och bostadslån från 80 % till 75 %, säger John Garcia, chef för behandling av konsumentlån på Boeing Employees Credit Union i Seattle. Vänta inte med att ansöka tills ditt hem är under konstruktion, obebodd eller till salu, eller har massor av uppskjutet underhåll eller skador eftersom det inte längre kommer att kvalificera sig som säkerhet, säger Garcia.
HELOC ger en initial uttagstid, vanligtvis 10 år, då du kan låna upp till din gräns. Under den tiden kan du välja att göra en minsta betalning – vanligtvis 1 % till 2 % av lånebeloppet – eller en räntebetalning om du kvalificerar dig. Du kan vanligtvis förskottsbetala mer utan straffavgift. När du betalar tillbaka kapitalet fylls din tillgängliga kredit på.
Många långivare erbjuder ett "lån inom en linje" typ av HELOC. Under dragningsperioden kan du konvertera hela eller delar av ditt utestående saldo från en rörlig till en fast ränta, vanligtvis ett begränsat antal gånger, och återbetala den delen under en löptid på upp till 20 år.
Efter att dragningsperioden är slut måste du börja göra amorteringar och räntebetalningar, vanligtvis över 10 till 20 år. Leta efter en helt amorterad återbetalningsplan som helt kommer att betala av ditt saldo vid slutet av terminen, utan att kräva en ballongbetalning. Om du bara betalar ränta under hela dragningsperioden kan du drabbas av en betydligt större betalning. För att undvika det, betala av saldot i sin helhet eller refinansiera till en ny HELOC innan återbetalningsperioden börjar.
I mitten av september var den genomsnittliga fasta räntan för ett bostadslån med en löptid på 10 eller 15 år 5,7 %, och den genomsnittliga rörliga räntan för en HELOC var 4,8 % (med ett låne- eller linjebelopp på 30 000 USD, en FICO-poäng på 700 och en kombinerad belåningsgrad på 80 %), enligt Bankrate.com.
Vissa långivare kommer att erbjuda en lägre, inledande HELOC-ränta till kvalificerade låntagare. Se till att du vet hur länge det varar och vad din nya kurs blir när introduktionsperioden är slut. Du kan kvalificera dig för en rabatt på 0,25 % eller 0,5 % på kursen om du redan har eller öppnar ett inlåningskonto hos långivaren, registrerar dig för automatiska betalningar eller går med på att betala en årlig avgift på till exempel 50 USD. Leta efter ett räntetak för att hålla lånekostnaderna hanterbara.
Slutkostnaderna för ett bostadslån eller kredit kan uppgå till cirka 2% till 5% av lånebeloppet. I utbyte mot ett "kostnadsfritt" erbjudande betalar du antingen en högre ränta, eller så kommer långivaren att utdöma en straffavgift om du stänger lånet eller lånet i förtid. Var särskilt uppmärksam på diverse avgifter för sådana saker som inaktivitet eller ett lägsta saldo.
Börja shoppa var du än har ett bankkonto, men kolla andra långivare för aktuella priser och erbjudanden eller begär personliga offerter. Använd sedan kalkylatorer på bankrate.com, hsh.com eller lendingtree.com för att köra vad-om-scenarier.
Så fungerar omvända inteckningar
För att utnyttja sitt eget kapital refinansierade Ray och Anne Smith från Jasper, Ga., till en omvänd inteckning i våras. The Smiths, som är i 70-årsåldern, drar social trygghet och har en IRA, men tog det omvända bolånet som en ekonomisk kudde. "Jag ville se till att vi kommer att trivas och kunna bo i det här huset så länge vi vill", säger Ray.
The Smiths hem värderades för $ 395 000, och paret godkändes för en maximal utbetalning på $ 230 000. De var tvungna att betala av sitt bolånesaldo på $80 000, vilket eliminerade deras månatliga betalning på $500 i kapital och ränta. De tog en kreditgräns på 150 000 USD och drog omedelbart ut 25 000 USD för att betala av kreditkort.
The Smiths kan dra från gränsen när och om de behöver det, och Ray påpekar entusiastiskt att kreditgränsen kommer att växa med samma 3,5 % takt som de kommer att betala på utestående saldon. "Våra tillgångar är bundna i investeringar, och man vet aldrig vad som kommer att hända med dem", säger Ray. Han säger att nästa år kan han låna från kreditlinjen för att undvika skatt på inkomst från socialförsäkring och uttag från sin IRA.
Under de senaste åren har omvända inteckningar börjat övervinna ett något skamfilat rykte med produktförändringar och ytterligare krav på ekonomisk bedömning som har korrigerat vissa potentiellt skadliga egenskaper. Pensionsinkomstforskare har etablerat omvända inteckningar som ett lönsamt verktyg, inte bara för ekonomiskt trånga pensionärer utan också för välbeställda. "Du kan lämna mer till barnen om du strategiskt använder en omvänd inteckning", säger John Salter, en finansiell planerare i Lubbock, Tex., som har studerat omvända inteckningar.
Tvärtemot vad du kanske har hört om omvända inteckningar, överväg dessa fakta:Du förblir ägaren till ditt hem och behåller äganderätten till det. Eftersom du i själva verket får låneförskott, inte inkomst, är pengarna skattefria och det kommer inte att påverka socialförsäkrings- eller Medicare-förmåner.
Lånet förfaller när den sista efterlevande låntagaren dör, säljer bostaden eller lämnar den i mer än 12 månader på grund av sjukdom. Efter att låntagaren lämnat hemmet måste långivare tillåta en berättigad icke-lånande make eller engagerad partner att stanna. En efterlevande partner kan inte ta några mer pengar från det omvända bolånet utan måste fortsätta underhålla bostaden och betala skatter och försäkringar.
Du kommer aldrig att vara skyldig mer än värdet av ditt hem när du eller dina arvingar säljer det för att återbetala det omvända bolånet. Om ditt hem säljs för mer än du är skyldig, behåller du eller dina arvingar eventuellt överblivet eget kapital. Om dina arvingar vill behålla bostaden kan de refinansiera det omvända bolånet, eller så kan de betala den utestående skulden eller 95 % av bostadens bedömda värde, beroende på vilket som är lägst.
■ Krav. För att vara berättigad till en omvänd inteckning måste låntagare vara minst 62 år gamla, äga fastigheten direkt eller ha betalat ner en betydande del av bolånet och ockupera bostaden som sin primära bostad. Långivare kommer att granska din inkomst- och kredithistorik för att säkerställa att du kan försörja dig själv, hålla bostaden i gott skick och betala för fastighetsskatter, riskförsäkringar och husägarföreningsavgifter för att undvika att försumma lånet. Om långivaren fastställer att du inte kan hantera dessa kostnader, kommer den att avsätta medel från din utbetalning på ett depositionskonto och betala dessa räkningar åt dig.
Den maximala utbetalningen, eller kapitalgränsen, som du kommer att kvalificera dig för beror på din ålder (eller den för en yngre medlåntagare eller en icke-lånande make, som måste uppfylla vissa kriterier för att vara berättigad), såväl som den aktuella räntan och det uppskattade värdet av ditt hem, upp till ett maximum av $765 600 för en omvänd inteckning försäkrad av Federal Housing Administration 2020. Flera långivare gör egenutvecklade jumbo omvända inteckningar. Ju högre ålder och bostadsvärde du är, och ju lägre ditt nuvarande bolånesaldo och räntan du tar, desto högre blir din utbetalning.
Om du har ett bolån måste du betala av det från lånet eller andra källor. Du kan dock inte ta ut mer än 60 % av din kapitalgräns under det första året. Upp till ytterligare 10 % av de tillgängliga medlen kan utnyttjas för att betala av en befintlig bolåneskuld eller göra reparationer som krävs av långivaren.
■ Utbetalningsalternativ. En kreditram från en omvänd inteckning ger dig vanligtvis mest intäkter och flexibilitet. Du debiteras endast ränta på den del av raden som används och du kan göra betalningar när som helst.
Till skillnad från en HELOC kommer kreditgränsen att växa, eftersom den outnyttjade delen av linjen sammansätts i samma takt som ränta och en årlig hypoteksförsäkringspremie tillkommer på balansen. Med många år och stigande räntor kan kreditgränsen öka till mycket mer än det ursprungliga beloppet.
Låntagare som vill ha garantiinkomst kan också välja en fast månadsbetalning under en bestämd tid eller så länge de bor i bostaden.
Du får minst utbetalning och flexibilitet om du tar ett engångsbelopp. Eftersom du drar på dig ränta från dag ett är det ingen mening att ta pengarna och sitta på dem.
■ Professionell rådgivning. Innan du köper ett omvänt lån, fråga en finansiell rådgivare hur en kan passa in i din pensionsplan. Leta efter en rådgivare som har fått pensionsinkomstcertifierad yrkesbeteckning från American College of Financial Services.
För en omvänd hypoteksräknare eller för att hitta långivare efter stat eller företag, besök konsumentwebbplatsen för National Reverse Mortgage Lenders Association. Leta efter en lånehandläggare som är en certifierad omvänd inteckning professionell.
Du måste få ekonomisk rådgivning för att säkerställa att du kan uppfylla dina åtaganden som låntagare. För att hitta en rådgivare som är certifierad av Department of Housing and Urban Development, besök avdelningens webbplats och sök på karta eller postnummer, eller ring 800-569-4287. En session kostar $125 till $250 per telefon eller personligen.
■ Kostnaden. Vid stängning betalar du en första FHA-hypoteksförsäkringspremie motsvarande 2% av hemmets uppskattade värde eller maxgränsen - $765 600 - beroende på vilket som är lägre. Du kommer också att samla på dig en årlig bolånepremie på 0,5 % av det utestående lånebeloppet, som inte betalas förrän lånet förfaller. Försäkringen garanterar att du får din utbetalning och att du aldrig är skyldig mer än värdet på din bostad när lånet är återbetalat.
Långivare kan ta ut en startavgift på upp till $6 000, plus avgifter för tredjepartstjänster. Avgiften är lika med det högsta av 2 500 USD eller 2 % av bostadens värde, upp till de första 200 000 USD, plus 1 % av beloppet över 200 000 USD, upp till taket.
Du betalar en fast ränta på en klumpsumma och en rörlig ränta på alla andra typer av utbetalningar. Den genomsnittliga fasta räntan var 3,8 % och den rörliga räntan var 3,3 % för lån som stängdes i juni (senast tillgängliga uppgifter), enligt HSH.com. Rörliga räntor är baserade på ett underliggande index – såsom 1-årig statsskuldväxel eller Libor – till vilket långivare lägger till en marginal på 1 till 3 procentenheter. Generellt gäller att ju högre marginal du accepterar, desto lägre startavgift.
Det lönar sig att handla eftersom långivare varierar i marginaler, initieringsavgifter och stängningskostnader som de tar ut, säger Steve Irwin, ordförande för National Reverse Mortgage Lenders Association. Vissa långivare kommer att avstå från alla startavgifter, och andra kommer att ta ut upp till taket på $6 000. Till exempel kunde en långivare ha debiterat Smiths en startavgift på $5 950, men de betalade bara $2 000. Få minst tre offerter för att jämföra marginaler, förskottskostnader och utbetalningar. "Dessutom vill du arbeta med ett proffs som möter dig där du vill träffa dem - via telefon, internet eller köksbordet", säger Irwin.
Här är en twist:Du kan använda en "omvänd inteckning för köp" för att köpa ditt nästa hem utan att behöva betala en ny bolånebetalning. För mer information, gå till reversemortgage.org och sök "för köp."
Kostnaden för att utnyttja ditt eget kapital kan minskas på din federala skattedeklaration. Om du specificerar är ränta på upp till 750 000 USD av bolåne- eller bostadslån (375 000 USD om du är gift och ansöker separat) avdragsgill i den utsträckning som pengarna användes för att köpa, bygga eller förbättra ditt hem. (Högre gränser på 1 miljon USD och 500 000 USD gäller om du förvärvade skulden före den 16 december 2017.) Om du refinansierar, tar ut kontanter och betalar för en bil eller semester kan räntan på det beloppet inte dras av.
Räntan på ett omvänt bolån kommer inte att vara avdragsgill förrän du betalar tillbaka lånet, vanligtvis när du lämnar huset och det säljs. För att kvalificera sig för avdraget måste pengarna ha använts för att "köpa, bygga eller väsentligt förbättra" bostaden.
