Ögonblicket för att teckna ett kommersiellt hyresavtal är ett av de största stegen i en företagares entreprenörsresa. Oavsett om du behöver en butiksyta för att fungera som skyltfönster eller om du bara vill ha en permanent, professionell plats för att bedriva affärer, kan ett fastighetshyresavtal göra eller förstöra ditt företag. Det är avgörande att göra det rätt första gången.
"Med en kommersiell fastighet som kommer att hysa dina affärstillgångar och anställda är det mycket som står på spel", säger Robert Bressman, chef för fastighetsbranschen på advokatbyrån Goulston &Storrs. ”Leasingavtal är långa, med fler variabler och mer komplexitet. Ett hyresavtal är en skuld men kan också vara en tillgång.”
Tänk på att du bör söka professionell rådgivning innan du tecknar ett hyresavtal, här är några av de viktigaste komponenterna att leta efter:
Om du aldrig har förhandlat fram ett kommersiellt hyresavtal kan processen verka skrämmande och överväldigande. Bressman gav några tips för att hjälpa förstagångshyrestagare genom denna viktiga affärstransaktion.
Innan du ens börjar titta på fastigheter måste du ha en "stor bild" av vad detta hyresavtal kommer att innebära ekonomiskt, sa Bressman. Du bör känna till ditt företags nuvarande ekonomiska hälsa – inklusive kassaflöde, beräknade årliga intäkter och förmåga att ta risker – innan du går vidare med ett hyresavtal. Detta säkerställer att du förstår vad du har råd med.
Vissa hyrestagare kan överväga att skaffa ett kommersiellt fastighetslån för att säkra en kommersiell fastighet för sin verksamhet. Som alltid är det viktigt att väga för- och nackdelar med att skuldsätta sig för att få ditt företag att växa. Var tydlig med den potentiella avkastningen på investeringen innan du finansierar förvärvet av kommersiella lokaler. [Läs mer om alternativ finansiering med denna guide för småföretag .]
Finansiell beredskap är inte den enda faktorn som avgör om du kan hyra kommersiella lokaler. Även om du tror att du har hittat en perfekt plats som du har råd med, läs det finstilta innan du gör ett åtagande.
Till exempel noterade Bressman att en företagare bör förstå skillnaderna mellan klasser av kommersiell fastighet (vanligtvis A, B och C) samt skillnaden mellan "uthyrningsbart" och "användbart" utrymme. Användbart utrymme är strikt det utrymme du upptar och använder för ditt företag. Du kan komma att debiteras mer för de delade kostnaderna för hela byggnadens uthyrningsbara utrymme.
"Många ytterligare objekt ingår i hyresavtalet, inklusive fastighetsskatter, verktyg, försäkringar och underhålls- och driftskostnader för byggnaden," sa Bressman. "Detta kan resultera i ytterligare kostnader för transaktionen [om] som företagare bör vara medvetna om. Dessutom kommer hyresavtalet att behöva innehålla bestämmelser för andrahandsuthyrning, expansion och eventuell förtida uppsägning.”
Massor av onlineresurser, som PropertyMetrics och 42Floors, kan ge dig en grundläggande översikt över kommersiella fastigheter och hjälpa dig att förstå vad du kan förvänta dig.
Även om du använder en gör-det-själv-strategi för att driva ditt företag, tänk två gånger på att gå igenom leasingprocessen ensam. Även om det kan vara en kostnad att arbeta med en erfaren fastighetsmäklare eller advokat, kan det hjälpa dig att undvika misstag som är lätta att göra och förhandla fram bättre villkor för ditt hyresavtal.
"Företagsägare, särskilt grundare av små företag, kan … missa nyanser och viktiga termer i dokumenten, vilket är anledningen till att en neutral, tredjepartsrådgivare kan hjälpa till att förhandla fram mer förmånliga villkor och veta när och var de ska utmana befintliga erbjudanden," sa Bressman . "Det är också lätt för företagare att fastna i hur ett utrymme ser ut, snarare än villkoren i hyresavtalet, vilket kan påverka utrymmets förvaltning, drift och ekonomiska förpliktelser under hyresperioden."
Du kanske inte planerar att stanna i utrymmet du hyr för alltid, men Bressman påminde företagsägare om att tänka på de långsiktiga effekterna som din butik eller kontorsbyggnad kommer att ha på ditt företags image.
"[Med ett hyresavtal] investerar du också i ditt företags varumärke," sa han. ”Tänk noga på var du vill etablera ditt fotavtryck och vilken typ av bild en viss stadsdel eller anläggning förmedlar. Se till att dina juridiska rådgivare och fastighetsrådgivare hjälper dig att utforma en strategi som fungerar för ditt företags framtid.”
Till att börja med är det bra att förstå terminologin och alternativen. Det finns flera typer av kommersiella leasingavtal.
I ett fullserviceavtal, eller bruttohyresavtal, betalar hyresgästen grundhyran och hyresvärden betalar för verktyg, försäkringar, skatter och andra kostnader för att driva byggnaden. Det är här "förlustfaktorn" av uthyrningsbar kontra användbar yta kommer in i bilden, eftersom hyresgästen också kommer att betala för en del av de gemensamma utrymmena.
I ett nettohyresavtal betalar hyresgästerna däremot en del av byggnadens driftskostnader. Nettoleasing har sina egna alternativ:enkel, dubbel och trippel netto. Ett trippelt nettohyresavtal är i huvudsak motsatsen till ett bruttohyresavtal, eftersom hyresgästen inte bara betalar hyran utan även driftskostnaderna för byggnaden. Detta bör resultera i en lägre hyra men högre rörliga kostnader.
På samma sätt, i ett dubbelt nettohyresavtal, betalar hyresgästen för verktyg, försäkringar och skatter, men hyresvärden eller fastighetsägaren betalar de strukturella underhållskostnaderna. Slutligen, i ett enda nettohyresavtal, betalar hyresgästen hyran och försörjningen, men hyresvärden står för kostnaderna för försäkring, skatter och underhåll.
Mindre vanligt finns det absoluta NNN (eller bindningsbara) hyresavtal, där hyresgästen betalar alla kostnader för byggnadsreparationen, inklusive takläggning, till exempel.
Slutligen finns det procentuella hyresavtal, där hyresgästen betalar en procentandel av detaljhandeln utöver grundhyran. Dessa är vanligast i köpcentra, men kan hittas på andra ställen.
Företagsnyheter Daglig redaktion bidrog till skrivandet och rapporteringen i den här artikeln. Källintervjuer genomfördes för en tidigare version av den här artikeln.
Vad är en debitering och hur påverkar det din kredit?
Hur du skapar din första annonskampanj på Amazon
Varför och hur du automatiserar dina marknadsföringsinsatser
Hur du positionerar och förbereder ditt företag för att köpas
The Elevator Pitch:Vad, varför och hur?
Hur du vänder dina entreprenörsfärdigheter
Vad är rätta problem? Och hur påverkar det dina investeringar?
Vad är Sunk Cost Fallacy? Och hur kan det påverka dina beslut?