Har du inte råd att betala dina bolån? Du är inte ensam. Ungefär 0,8 % av bolånen i hela landet var 30 till 89 dagar förfallna i mars 2021, enligt Consumer Financial Protection Bureaus National Mortgage Database. Och denna siffra kan stiga när bostadslån tas bort från tålamod till följd av covid-19-hjälpplaner och husägare måste börja betala igen.

När bolånebetalningarna blir sena kan ditt lån hamna i fallissemang, vilket gör att långivaren kan vidta åtgärder för att ta tillbaka sina förluster. Om du står inför hotet om utestängning och oroar dig för att du kommer att förlora ditt hem, är det viktigt att hitta alternativ som kan hjälpa dig att få ditt lån aktuellt. Här är en titt på hur en fallissemang för bolån utvecklas, de potentiella konsekvenserna och hur man hanterar det.

Vad betyder det när ett bolån är standard?

När du får ett bostadslån, förväntar din långivare att du betalar i rätt tid varje månad som täcker ditt bolånes kapital och ränta. Om du hamnar på efterkälken med betalningar eller slutar betala helt riskerar du att svika ditt bolån.

Bostadslån kan också uppstå av andra skäl, inklusive:

• Underlåtenhet att betala fastighetsskatt
• Underlåtenhet att ha en adekvat villaförsäkring
• Skada på ditt hem som sänker dess fastighetsvärde
• Överlåtelse av fastighetens handling till en ny ägare utan långivarens godkännande
• Underlåtenhet att ockupera bostaden även om du måste göra det enligt bolåneavtalet

Vilka är konsekvenserna av att försumma ett bolån?

Om du inte betalar ditt bolån kan långivaren kräva full betalning för det totala utestående saldot. Du kommer att få ett brev på posten som upprätthåller vad som kallas en "accelerationsklausul" och har en bestämd period för att få ditt lån aktuellt. Om du inte kan betala detta belopp kan långivaren ta till utmätning och vräkning.

Långivaren måste vänta minst 120 dagar efter den ursprungliga standarden för att påbörja avskärmningsprocessen enligt federal lag. Men detaljerna beror på tillämpliga lagar i ditt land.

Långivare lämnar vanligtvis in något av följande:

• Rättslig utestängning: Långivaren kommer att skicka ett brev med krav på betalning inom 30 dagar. Om du inte betalar, håller den lokala domstolen eller sheriffkontoret en auktion för att sälja din fastighet till högstbjudande. Rättslig utestängning är tillåten i alla delstater och obligatorisk i vissa delstater.
• Strikt avskärmning: Detta innebär att långivaren lämnar in en stämningsansökan mot husägaren, och sker vanligtvis om det utestående saldot på bostadslånet överstiger fastighetsvärdet. Om låntagaren inte betalar inom en bestämd period som domstolen har beordrat, återgår ägandet av fastigheten till långivaren. Strikt utestängning är endast tillåten i ett fåtal delstater.
• Försäljningskraft eller lagstadgad utestängning: Liksom med en rättslig avskärmning, skickar långivaren meddelanden som begär betalning inom en viss tidsram. En auktion hålls av hypoteksbolaget efter karenstid om låntagaren inte betalar. Denna form av avskärmning är tillåten i flera stater. Den kan endast tillämpas om en försäljningsfullmaktsklausul ingår i bolåneavtalet.

Om ditt hem är utestängt kan din kreditpoäng få en stor träff, och utestängningen kommer att ligga kvar på din rapport i upp till sju år. Utöver den kreditvärderingsskada som sannolikt kommer att bli följden av en utmätning, kan förekomsten av en utmätning på din kreditupplysning göra det mycket svårare att få ett nytt inteckningslån.

Hur lång tid tar det att betala ett bolån?

Här är den typiska tidslinjen för standard på ditt bolån och eventuell utmätning:

• Första missade betalningen: De flesta långivare erbjuder en anståndsperiod på 10 till 15 dagar för att betala din bolån innan de tar ut en förseningsavgift.
• Inteckningsstandard: Om lånet når 30 eller fler dagar förfallna, rapporteras försummelsen till kreditupplysningarna. Om låntagarens förfallna betalningar har brutit överenskommelsen i skuldebrevet, kan långivaren anse bolånet som fallerat. Långivaren skickar ett meddelande om fallissemang per post till låntagaren och kommunicerar avsikten att påbörja avskärmningsprocessen. Detta inträffar vanligtvis efter flera missade betalningar, men tidslinjen för fallissemang kan variera beroende på långivare och statlig lag.
• Föravskärmning : Om låntagaren inte kan lämna in förfallna betalningar och få lånet löpande till ett datum som fastställts av långivaren, kommer utmätning att fortsätta. Tiden mellan försummelse och slutförandet av utestängningsprocessen kallas för utestängningsstadiet.
• Utskärmning: Långivaren begär att domstolen ska inleda ett utmätningsförfarande. En förvaltare utses också av domstolen för att övervaka auktionen. Om en icke-rättslig utmätning lämnas in, kan långivaren vidta åtgärder direkt och slutföra processen på bara några månader. Men rättsliga utmätningar kräver domstolsgodkännande varje steg på vägen, vilket ofta leder till en utdragen process.
• Meddelande om förvaltarförsäljning: Förvaltaren visar offentligt meddelande som beskriver fastigheten och kommunicerar när auktionen kommer att hållas.
• Auktion: Fastigheten läggs ut på auktion av förvaltaren. Dess öppningsbud bestäms av vad som är skyldigt på bolånet, det bedömda värdet och andra obetalda skatteräkningar och panträtter. Om egendomen inte säljs på auktion blir den fastighetsägd (REO) av långivaren och bjuds ut till försäljning i befintligt skick.
• Meddelande om vräkning: Oavsett om fastigheten säljs på auktion eller återgår till långivaren som REO, utfärdas ett meddelande om vräkning till de boende. De måste utrymma fastigheten inom en viss tidsram.

Hur åtgärdar du ett bostadslån?

Kontakta din långivare direkt för att diskutera din ekonomiska situation. De kan erbjuda återbetalningsplaner, tålamod eller andra former av hjälp för att hjälpa dig komma tillbaka på rätt spår.

Prata också med en bostadsrådgivare som godkänts av Department of Housing and Urban Development (HUD). En HUD-godkänd rådgivare kommer att se över din ekonomiska situation och rekommendera federala och statliga program som möjligen kan hjälpa dig att undvika eller avhjälpa ett inteckningsförfall. Consumer Financial Protection Bureau upprätthåller en databas med bostadsrådgivare.

Du kan också utforska refinansieringsalternativ eller ändra ditt bolån för att undvika att hamna efter med dina bolånebetalningar. Om du refinansierar får du ett nytt bostadslån med nya villkor. Om du får en ändring av ett bolån har du fortfarande samma lån, men din långivare kommer att förlänga din låneperiod, sänka din ränta eller ändra din lånetyp. Oavsett vilket är målet att sänka din bolånebetalning så att den är mer överkomlig.

En handling i stället för utmätning är ett annat sätt att undvika utmätning. Enligt detta arrangemang ger du långivaren besittning av fastigheten och förhandlar eventuellt med dem för att eliminera eller minska saldot du är skyldig. Du kan också gå därifrån med de medel som behövs för att flytta genom ett avtal om "pengar för nycklar". Eller så kan du sälja ditt hem med långivarens godkännande för mindre än vad du är skyldig (en blankning) för att lindra överväldigande bolånebetalningar som du inte längre har råd med. Dessa alternativ låter dig minimera den allvarliga inverkan på din kreditvärdering som kommer med utmätning, men de kommer fortfarande troligen att leda till kreditskada.

Vida åtgärder för att undvika standardinlåning

Det är inte kul att kämpa med bolånebetalningar. Lyckligtvis finns det sätt att undvika eller åtgärda ett bostadslån och behålla ditt hem. Kontakta din långivare omgående om du vet att du kommer att missa en betalning eller om den redan har förfallit. De kan arbeta med dig eller ge rekommendationer för att hjälpa dig att hålla koll på dina betalningar och stanna i ditt hem.

Under tiden bör du ta tillfället i akt att omvärdera din utgiftsplan och identifiera utgifter som du kan minska eller eliminera för att frigöra pengar. Det är också idealiskt att utöva andra möjligheter att öka din inkomst för att hjälpa till att lösa problemet.

Om du planerar att refinansiera ditt bostadslån för att få en mer överkomlig månadsbetalning, undersök långivare för att avgöra vilka som passar bra. Kontrollera också din kostnadsfria kreditupplysning och kreditvärdering från Experian för att veta var du står när långivare överväger din kredithälsa när du ansöker.