Att förstå skattekonsekvenserna av en utbetalningsrefinansiering är en enkel fråga om att förstå vad regeringen beskattar. Vi betalar skatt på inkomster och vinster. En utbetalningsrefinansiering kan verka som en inkomst eftersom den per definition ger dig pengar. Det är dock, ur ett förmögenhetsperspektiv, i bästa fall en tvätt. Även om du har mer pengar i fickan, har du mindre pengar lagrade i din fastighet. Eftersom detta inte kvalificeras som inkomst, ska ingen skatt betalas på den första kontantbetalningen. Refinansiering kan dock ha andra skattekonsekvenser.
En utbetalningsrefinansierings effekt på dina skatter är direkt beroende av vad du kommer att göra med pengarna. Om du betalar ut för att förbättra ditt hem, anses den nya skulden vara "förvärvsskuld" och räntan på ditt bolån är avdragsgill på de första $1 000 000 eller $500 000 av bolånets saldo, beroende på om du ansöker som ett gift par, eller med någon annan status som singel eller gift-anmälan-separat. Om du tar ut kontanter för andra ändamål, till exempel skuldminskning, kan du bara dra av räntan på de första $100 000 av "home equity"-skulder.
Eventuella poäng som är inblandade i din refinansiering kan dras av över tiden, under förutsättning att de allokeras till antingen förvärvs- eller avdragsgill egenkapitalskuld. För att räkna ut ditt årliga avdrag, dividera det totala beloppet som du spenderat på poäng med lånets löptid (i år). Om du till exempel betalade två poäng för att få ett 30-årigt lån på 200 000 $, skulle din totala kostnad vara 4 000 $. Du skulle kunna skriva av $133 per år, tills lånet betalades av.
Tänk på att att ta ut pengar från din fastighet inte påverkar dess skatteunderlag. Om ett gift par köpte en fastighet för 100 000 USD, höll den i ett antal år och sålde den för 1 000 000 USD, skulle de ha en skattepliktig kapitalvinst på 400 000 USD, efter deras uteslutning av 500 000 USD. Även om de hade en inteckning på 800 000 USD i fastigheten vid försäljningstillfället och bara fick cirka 130 000 USD efter att ha betalat lånet och courtage, skulle de fortfarande behöva betala kapitalvinstskatt på hela 400 000 USD. Det är här det faktum att en utbetalningsrefinansiering inte är skattepliktig kan komma tillbaka till bitägare.
Den skatteneutrala karaktären av utbetalningsrefinansiering kan vara användbar för investerare som säljer sin fastighet och köper mer egendom genom ett 1031 skatteuppskjutet utbyte. Eftersom dessa utbyten inte tillåter dem att ta ut några kontanter från försäljnings- och köptransaktioner, är det ett utmärkt alternativ att gå tillbaka i efterhand för att dra ut pengar. Investerare som överväger den här strategin bör arbeta nära en revisor och en skatteadvokat som är väl insatt i 1031 börser för att säkerställa att deras timing överensstämmer med IRS-reglerna, som är i förändring i detta ämne.
