Listan över skatteregler som är gynnsamma för hyresfastighetsägare är lång. Rikliga avdrag, avskrivningar, skattesatser för kapitalvinster, 1031-utbyten och regler för passiv aktivitetsförlust härrör alla från ett ramverk av policyer som främjar fastighetsinvesteringar. Om du äger en hyresfastighet eller funderar på att köpa en del, använd dessa regler för att förstå effekterna på ditt resultat. Regeln för passiv aktivitetsförlust, i samband med dess krav på aktivt deltagande, är särskilt värdefull för nya investerare som kan visa förlust under sitt första år i spelet.

Förstå deltagande

När du tjänar pengar genom hyreshyror anses det i allmänhet vara passiv inkomst. Det uppstår mer ur själva fastigheten än en tjänst du tillhandahåller. Om du förlorar pengar är det en passiv inkomstförlust eller, helt enkelt, passiv förlust. En vinst beskattas som vanlig inkomst. Hur en förlust hanteras beror på om du aktivt deltagit i uthyrningsverksamheten. Om du inte aktivt deltagit i uthyrningsverksamheten får du endast dra av passiva förluster från passiva vinster, till exempel från annan hyresfastighet. Om du inte har passiva vinster kan du dra den passiva förlusten bakåt eller framåt till andra beskattningsår då du har passiva vinster att kvitta. Om du deltog aktivt, från och med 2014, kan du dra av upp till 25 000 USD i passiv förlust från icke-passiv inkomst, såsom lön från ditt jobb.

Minimikrav för samägande

Du måste äga minst 10 procent av fastigheten med passiv förlust för att klara testet för aktivt deltagande och kunna dra passiva förluster från icke-passiv eller aktiv inkomst. Det finns inga undantag från denna regel. Om du inte ägde minst 10 procent av fastigheten kan du inte dra av passiva förluster från något annat än passiv vinst, även om du fortfarande får bära förlusten bakåt eller framåt in i andra beskattningsår.

Aktivt deltagande

Förutom att äga minst 10 procent av hyresfastigheten för att klara det aktiva deltagandetestet måste du ha deltagit aktivt i fastighetens förvaltning, närmare bestämt i förvaltningsbeslut. Skatteverket ger exempel på aktivt deltagande som reklamenheter, indrivning av hyror och att utföra eller ordna reparationer. Det klargör dock att termen "aktivt deltagande" är en mindre sträng standard än "materiellt deltagande" som är tillämplig på fastighetsmäklare. För att delta aktivt behöver du inte hantera alla aspekter av förvaltningen. Om du godkänner nya hyresgäster, bestämmer hyresvillkor och godkänner utgifter har du klarat testet.

Begränsningar för höginkomsttagare

Hela $25 000-avdraget för passiv förlust från icke-passiv inkomst är endast tillgängligt för skattebetalare med en modifierad justerad bruttoinkomst på $100 000 eller mindre ($50 000 eller mindre om gifta anmälan separat). Det fasas ut över 100 000 USD och slutar helt för inkomsttagare med inkomster på 150 000 USD och över.