När hyrorna stiger och fastighetspriserna når nya toppar kanske många tycker att det här är en bra tid att gå in på marknaden för köp för att hyra. Även om fastigheter kan vara en bra investering på lång sikt, kan det bli en mardröm om du gör några grundläggande misstag i början.

Så här är mina topp-5 köp-att-låta-misstag och hur man undviker dem.

1. Att inte ha en affärsstrategi

Att gå in i köp-för-uthyrning-branschen bör ses på exakt samma sätt som att starta ett företag. Många nya hyresvärdar kommer att börja utan att ha en klar uppfattning om sina mål och vilken strategi de ska anta. Varje hyresvärd bör skapa en affärsplan som täcker följande områden:

Vad är syftet med investeringen?

Funderar du på att skapa en månadsöverskottsinkomst eller bygga ett kapitalbelopp, eller både och? Många människor investerar i en köp-att-uthyrning fastighet bara för att imponera på sina vänner eftersom det verkar vara en trendig sak att göra. Att investera i fastigheter är ett långsiktigt åtagande med många potentiella upp- och nedgångar längs vägen. Om du inte är tydlig med anledningen till att investera från början kommer din entusiasm sannolikt att ta slut mycket snabbt.

Hur många fastigheter vill du ha i din portfölj?

Letar du bara efter en investeringsfastighet eller ska du skala upp den till ett heltidsföretag? Om du planerar att bygga en portfölj kommer detta att kräva mycket förvaltningstid och kan ta mycket av din fritid, är du förberedd på detta? Alternativt kan du instruera en uthyrningsagent att hantera din investering och bara luta dig tillbaka och skörda frukterna, men det kommer att kosta en kostnad.

Vilken typ av fastighet ska du köpa?

Kommer du att koncentrera dig på små bostadsfastigheter, studentbostäder eller till och med kommersiella fastigheter? Att specialisera sig på en typ av fastighetsinvestering är det mest förnuftiga alternativet att börja med. När du väl är insatt i en egenskapstyp kan du börja expandera till andra typer om du vill.

Vad är din exitstrategi?

Kommer ni sälja så småningom och i så fall när? Många ser en investering att hyra ut som en framtida pension så du måste vara tydlig med när du vill få tillgång till dina investeringsfonder. Att sälja upp en eller flera köp-för-uthyrning-investeringar tar tid och fastighetsmarknaderna fluktuerar så bra timing är avgörande för att få ut så mycket som möjligt av din investering.

Checklistan på 27 punkter för en framgångsrik hyresvärd som hyrs ut

2. Dåligt val av fastighet

Inte varje fastighet, eller område, kommer att vara lämpliga för en investering att köpa för att hyra. Du bör investera i ett område där det finns en bevisad efterfrågan på hyresfastigheter och i fastigheter som kommer att tilltala potentiella hyresgäster. Här är några tips för att köpa rätt fastighet.

Gör din research

Ta reda på de områden där hyresefterfrågan är hög, genom att söka på fastighetsportalerna och prata med fastighetsmäklare kan du få en uppfattning. Be fastighetsmäklare att hålla dig informerad när potentiella investeringsfastigheter blir tillgängliga.

Ta reda på de förväntade hyrorna för den typ av fastighet du är intresserad av och se till att detta är tillräckligt för att täcka alla utgifter på fastigheten.

Kom ihåg att du köper en fastighet att hyra, inte att bo i. Många nya hyresvärdar kommer att köpa en fastighet utifrån deras smak snarare än att se den som en investering. Om du gör detta kan du sluta med att betala mer för fastigheten och få svårigheter att underhålla. En förstagångsinvesterare bör hålla saker och ting enkelt och satsa på vanliga fastighetstyper i områden med hyresefterfrågan och inte ta på sig något som kräver mycket arbete eftersom detta kommer att öka kostnaderna och försena uthyrningsprocessen.

3. Att inte göra summorna eller titta på kassaflödet

Det räcker inte med att bara anta att om hyran täcker något bolån så kommer allt att gå bra. Du måste sätta dig ner och beräkna den verkliga kostnaden för din investering innan du köper. Gå inte in på denna investering med rosenfärgade glasögon. Var realistisk och överskatta alltid kostnader snarare än underskatta. Här är några tips:

Beräkna den verkliga kostnaden för att köpa

Se till att du inkluderar stämpelskatt, advokatarvoden, bolåneavgifter och underhåll som krävs innan du gör ett köp. Detta kommer att ge dig en tydligare uppfattning om din avkastning på kapital.

Underskatta inte de löpande kostnaderna

Se till att du inkluderar alla dina löpande kostnader såsom betalningar av bolån, underhåll, försäkringar, uthyrningsavgifter och en ersättning för ogiltiga perioder när du beräknar hyresavkastningen.

Håll koll på kassaflödet

Hyresvärdar bör föra detaljerade register över alla inkomster och utgifter och registrera dessa i ett kalkylblad. Detta gör att du kan se vinsten och förlusten på månadsbasis tillsammans med framtida prognoser. Se till att du lägger pengar åt sidan för eventuella högkostnadsreparationer, till exempel ett nytt tak eller en panna.

Du bör också se över varje fastighet i din portfölj årligen, så att du kan fastställa lönsamheten eller inte för varje investering. Om en investering kostar dig pengar på månadsbasis kan det vara klokt att sälja fastigheten för att få tillbaka din investering.

4. Inte granska hyresgäster

Referenser

Det är viktigt att du tar upp referenser gällande anställning och tidigare hyreshistorik samt att du gör en kreditprövning. En uthyrningsagent kan hjälpa till på det här området och du bör också läsa den här artikeln för mer information:  "Att använda en uthyrningsagent kontra att göra det själv ".

Kvalitet

Du bör göra en bedömning av varje hyresgäst om de kommer att ta hand om din fastighet när de hyr den. Ställ frågor om deras livsstil och skriv i kontraktet din syn på husdjur och andra restriktioner. Investering att köpa till uthyrning är ett företag så behandla det som ett och var noga med kvaliteten på de hyresgäster du är beredd att hyra ut din fastighet till. Bättre att ha tålamod och vänta på en hyresgäst av god kvalitet än att låta den första hyresgästen som kommer och lever för att ångra sig.

5. Förstår inte de juridiska frågorna

Hyresvärdens ansvar

Det finns vissa lagkrav som hyresvärdar måste följa som kan få allvarliga konsekvenser om de ignoreras. Vissa krav handlar om säkerhetsstandarder, andra gäller behandlingen av hyresgäster på plats och vid vräkning vid behov.

Glöm inte skattemannen

Generellt sett måste du lämna in en självdeklaration om du tjänar mer än £2 500 från egendom (efter avdrag för tillåtna kostnader) varje år. Det kan vara värt att använda en revisors tjänster för att hjälpa till på detta område. Läs den här artikeln för mer information - "Guide till skatt på inkomst från en hyresfastighet".

Slutsats

Som med alla investeringar behöver du göra dina läxor för att få en bra avkastning och köp att hyra är inget undantag. Förvänta dig inga kortsiktiga mirakel men om du undviker de misstag som nämns ovan kan din investering ge bra utdelningar.

Mer läsning:

Köp-att-låta-guiden

Kan jag nominera min köp-till-uthyrning fastighet som min huvudsakliga bostad för att slippa skatt?