> Om du funderar på att doppa tån i vattnet som hyresvärd och investera i buy-to-let kommer det att det är väl värt att läsa den här guiden för att förstå riskerna och kostnaderna, såväl som din potentiella avkastning.

(Obs :Om du funderar på att börja köpa-till-uthyrning eller redan är en hyresvärd så föreslår jag att du drar fördel av denna GRATIS köp-att-uthyrning-hypoteksrådgivning*).

Är buy-to-let en bra investering?

Det fanns en tid då investeringar med köp att hyra var mycket populärt, då många människor belånade sin huvudsakliga bostad för att finansiera köpet av en uthyrd fastighet. När vi återhämtade oss från finanskrisen och fastighetsvärdena ökade, tillsammans med hävstångseffekten som erhölls genom ett bolån, blomstrade köp för att hyra-investeringar. 2014, oroad över att sektorn för att köpa till uthyrning underblåste bostadsprisinflationen, började regeringen ett stegvis införande av nya regler om beskattning av inkomster från bostadshyresfastigheter.

Det stegvisa införandet av dessa nya skatteregler avslutades i april 2020, då du inte längre kunde dra av några av dina bolånekostnader från hyresintäkter för att minska din skatteskuld på en hyresfastighet. Istället skulle hyresvärdar få skattekrediter baserat på 20 % av bolånebetalningarna, vilket är mindre generöst för högre skattebetalare.

Trots förändringarna i beskattningen kan en fastighet att köpa för att hyra fortfarande vara en bra investering så länge du förstår följande punkter:

Instabilitet

Det kan vara lätt att glömma att fastighetspriserna inte bara går upp hela tiden. Det har funnits perioder då fastighetspriserna har sjunkit, liksom längre perioder då priserna precis har rört sig i sidled. Intresset för investeringar att köpa till uthyrning tenderar att toppa när fastighetspriserna befinner sig i en period av tillväxt och investerare riskerar att se det som en möjlighet att bli rik snabbt. Liksom alla investeringar är buy-to-let ett långsiktigt projekt som kan ge inkomst och tillväxt.

För närvarande är hyresavkastningen höga, delvis på grund av många förstagångsköpares oförmåga att få lån för att köpa en egen fastighet. En betydande deposition krävs nu av långivare för att säkra ett bolån, vilket är utom räckhåll för många potentiella köpare. Detta kommer inte alltid att vara fallet och en tid kommer när hyresgästerna kommer att vara tunna på marken vilket resulterar i fallande hyror för att hyra.

Marknadernas cykliska karaktär

Både fastighetspriserna och avkastningen på hyresköp för att hyra är cykliska, så du måste se denna investering som en långsiktig investering. Om du är typen som vill hoppa in och ut ur investeringar i jakten på vinst, är buy-to-let förmodligen inte något för dig. Fastighet är inte en likvid tillgång och att försöka ta av din investering i tider av problem kan leda till att du gör en total förlust. Tiden från att en fastighet släpps ut på marknaden till att försäljningen är klar kan vara flera månader.

Grafvan nedan visar bostadsprisinflationen i procent sedan 2000. Denna graf visar perfekt hur värdetillväxten på hus inte bara är en rät linje utan fluktuerar ganska dramatiskt över tiden, driven av ekonomisk eller annan faktorer.

>

GRATIS:27 punkters checklista över en framgångsrik hyresvärd som hyr ut att köpa och hyra

Ogiltiga perioder

Det är orealistiskt att anta att din köp-att-uthyrning fastighet kommer att hyras ut hela tiden. Hyresmarknaden är flytande med hyresgäster som byter fastighet ganska regelbundet på grund av familje- eller jobbproblem, så du kommer att behöva finansiera din köp-att-uthyrningsfastighet under dessa perioder. Läs också min artikel "Hyresgarantiförsäkring - vad är det? Och är det värt att köpa?"

Vilken avkastning kan jag förvänta mig?

avkastning

Avkastningen på din köp-för-uthyrningsinvestering kallas hyresavkastning och är beroende av ett antal faktorer - typ av fastighet, läge, marknadsförhållanden och fastighetens skick.

Bruttoavkastning

Bruttoavkastningen för en fastighet att köpa för att hyra är den årliga hyran dividerad med köpeskillingen, uttryckt i procent.

Tabellen nedan visar den genomsnittliga hyresavkastningen 2021 för olika platser i Storbritannien:

Nettoavkastning

Nettoavkastningen är den årliga hyresintäkten på din fastighet att köpa för att hyra, minus kostnader som betalningar för bolån, reparationskostnader, avgifter och ogiltigförklarade perioder dividerat med köpeskillingen, uttryckt i procent. Bruttoavkastningen på hyror i Storbritannien ligger på cirka 3,5 %, men nettoavkastningen kan vara mycket lägre om dina kostnader är höga eller om du upplever långa ogiltighetsperioder. Billigare köp att hyra fastigheter kommer att ge en bättre årlig avkastning och jag rekommenderar att du letar efter en hyresavkastning i området 130-150 % av dina bolånebetalningar.

Men som jag har nämnt kommer platsen för din köp-att-uthyrningsfastighet att påverka din avkastning, så läs min artikel "Var du ska investera i en köp-att-uthyrningsfastighet för att få det bästa returnera".

Behöver du ett inteckningslån för att köpa din fastighet att köpa för att hyra?

Om du inte har turen att kunna finansiera hela köpeskillingen för att hyra med dina besparingar måste du säkra ett köp-för-uthyrningslån, eller ett omlån på din nuvarande fastighet. Du kommer att kräva en minsta insättning på 25 % av köpeskillingen för att säkra ett köp-för-uthyrningslån. Kom ihåg att ju högre deposition du kan sätta på ditt köp, desto bättre köp-för-uthyrning kan du säkra.

(Jag föreslår att du drar nytta av denna GRATIS inteckningskonsultation för att ta reda på hur mycket en långivare kommer att låna ut till dig och för att få det bästa erbjudandet).

Vad kostar det?

Initiala kostnader

Betydande resurser krävs för att köpa en investeringsfastighet att köpa för att hyra. För det första, om du behöver en inteckning kommer en långivare sannolikt att kräva att du finansierar en insättning på 25 % eller mer innan de kommer att överväga din låneansökan (mer om detta nedan). Dessutom tillkommer de vanliga kostnaderna för ett fastighetsköp  – undersökningsavgift, stämpelskatt, juridiska kostnader, administrationsavgift för bolån och försäkringar.

Uthyrningskostnader

När du har köpt din fastighet att hyra ut tillkommer ytterligare kostnader innan du får någon avkastning på din investering. Du kommer att behöva städa fastigheten och utföra eventuella reparationer, köpa möbler, apparater och utrustning som din hyresgäst förväntar sig. Dessutom måste du betala för en gas- och säkerhetsrapport för att följa lagstiftningen. Om du hyr ut privat tillkommer det annonseringskostnader, eller istället kan du betala avgifterna för att en uthyrningsagent ska hitta en hyresgäst. Det tillkommer även avgifter för att genomföra en inventering, upprätta ett hyresavtal och inhämta referenser.

Driftskostnader

Vissa fastigheter som hyrs ut kostar mer än andra att underhålla beroende på ålder, skick och andra ansvarsområden, såsom hissar i flerbostadshus. Den enskilt största kostnaden är sannolikt dina amorteringar av bolån. För närvarande är bolåneräntorna låga, men det kommer inte att vara för evigt så du måste ta hänsyn till en betydande höjning under de kommande åren. Du kommer också att behöva försäkra fastigheten och dess innehåll, plus att det är klokt att överväga allmän ansvarsförsäkring och hyresförsäkring. Om fastigheten är tomträtt måste du också betala en årlig tomträttsavgäld och serviceavgift.

Vilket är mitt ansvar som hyresvärd

 Om du planerar att bli en hyresvärd som hyrs ut för första gången måste du vara medveten om ditt juridiska ansvar för alla fastigheter som hyrs ut.

Här är dina huvudsakliga ansvarsområden specificerade under de olika kategorierna.

Electricity - Electrical Equipment (Safety) Regulations 1994

• Elförsörjning och apparater inom en fastighet måste vara "säkra".

• Alla elektriska apparater måste kontrolleras med jämna mellanrum för defekter (t.ex. slitna ledningar, dåligt monterade kontakter). Även om det inte finns någon lagstadgad kontrollprocedur eller tidsskala, rekommenderas det starkt att en årlig kontroll utförs av en kvalificerad elektriker, register över kontrollerna bör föras och tillgängliga för inspektion vid behov.

• Alla osäkra föremål måste tas bort från fastigheten innan de kan hyras ut.

• Det är tillrådligt att montera brandvarnare på alla fastigheter och inkludera dessa i den årliga kontrollen för att säkerställa att de fungerar.

Gas - Gas Safety (Installation and Use) Regulations 1998

• Alla gasapparater och tillhörande rörledningar och rökkanaler bör underhållas för att säkerställa att de är säkra att använda. En årlig inspektion av en kvalificerad Gassäker gasingenjör är nu ett krav enligt lag.

• En Gas Safety Record (GSR) måste föras med datum för inspektion och eventuella identifierade defekter. Detta dokument måste lämnas till hyresgästen vid undertecknandet av hyresavtalet.

• En gasapparat med öppen rökkanal får inte installeras i ett sovrum.

• Där en gasmätare är installerad i en mätarlåda ska hyresgästen förses med en lämplig märkt nyckel till lådan.

• Efter att arbete har utförts på någon apparat måste en specificerad serie säkerhetskontroller utföras av en kvalificerad Gas Safe gasingenjör.

• Instruktioner om hur man använder alla gasapparater måste lämnas till hyresgästen.

• Alla gasapparater som är kända för att vara felaktiga eller felaktigt installerade får inte användas och bör repareras eller tas bort omedelbart.

• Alla gasapparater kräver ventilation för att fungera korrekt och säkert, så försiktighet måste iakttas för att säkerställa att ventiler och luftklossar inte blockeras.

• Underlåtenhet att följa säkerhetsföreskrifterna ovan är ett brott och kan leda till höga böter eller till och med fängelse.

Möblering - Möbler och inredning (brand och säkerhet) förordningar 1993

• Alla sängar, madrasser, sänggavlar, strökuddar, kuddar, stretch eller lösa överdrag för möbler, barnmöbler, trädgårdsmöbler måste bära lämpliga etiketter för att uppfylla brandkraven.

• Reglerna gäller inte möbler tillverkade före 1950, sängkläder, lösa överdrag till madrasser, gardiner, mattor, sovsäckar och kuddfodral.

Hyresgäster sätter in

• Alla hyresgästers depositioner måste betalas in till ett statligt godkänt hyresdepositionssystem inom 30 dagar efter mottagandet.

• Underlåtenhet att följa kan resultera i en ekonomisk påföljd på upp till tre gånger insättningsbeloppet.

Straffar

Om någon hyresvärd som hyrs ut bryter mot ovanstående bestämmelser lämnar de sig själva sårbara för något eller alla av följande:

• Bra

• Fängelse

• Anspråk på skadestånd från en hyresgäst

• Potentiella åtal för dråp

• Ogiltig försäkring

• Brottsregister

> Om du är en buy-to-let hyresvärden kan du överväga att låta din fastighet till en grupp elever, eftersom detta kan ge betydligt mer intäkter än uthyrning till ensamstående eller familj. Men innan du ger dig i kast med denna handling måste du försäkra dig om att du förstår lagarna som täcker "hus med flera boende" (HMO)

Vad är en HMO?

En HMO är varje hus eller lägenhet som är upptagen av två eller flera hushåll, används som deras huvudsakliga eller enda bostad och där grundläggande faciliteter som kök, badrum eller toalett delas. Ett hushåll kan vara en ensamstående person, medlemmar av samma familj som bor tillsammans eller partner som bor tillsammans.

En HMO betraktas som en persons huvudsakliga eller enda bostad om:

• det är deras enda bostad

• de bor där som heltidsstudent i vidareutbildning

• bostaden används som en tillflyktsort från våld i hemmet

• det är ockuperat av migrerande eller säsongsarbetare

• den är ockuperad av asylsökande som helt eller delvis finansieras av National Asylum Support Scheme

Behöver HMOs en licens?

HMO måste vara licensierad om de har tre eller fler våningar eller är upptagna av fem eller fler personer som bildar två eller flera hushåll. Lokala råd har befogenhet att utvidga dessa regler till andra fastigheter.

Vilka är kraven för att få en licens?

Kommunen måste titta på följande faktorer:

• fastighetens lämplighet för antalet boende

• lämpligheten av faciliteterna inom fastigheten

• hyresvärdens eller förvaltarens lämplighet att förvalta fastigheten

• den allmänna lämpligheten av förvaltningsarrangemangen

Kommunalen ska även ställa villkor i förhållande till anläggningarna i fastigheten för att säkerställa säkerheten för möbler och gas- och elinstallationer.

Finns det några påföljder för en hyresvärd som inte ansöker om en licens?

Det är straffbart att hantera en HMO utan licens och om man döms kan en hyresvärd få böter på upp till £20 000

Finns det några påföljder för en hyresvärd som bryter mot villkoren för en licens?

Det är ett brott för en hyresvärd att ha fler personer än vad licensen tillåter och de kan få böter på upp till 20 000 pund. Om villkoren för licensen bryts kan hyresvärden få böter på upp till 5 000 pund.

Hur blir man en framgångsrik hyresvärd?

Om du funderar på att investera i en fastighet att köpa för att hyra, finns det några nyckelområden du måste ta itu med för att garantera ett framgångsrikt resultat av din investering.

Bestämma din strategi

Om du funderar på att investera i din första köp-att-uthyrningsfastighet måste du bestämma dina investeringsmål och vilken strategi du ska anta. En affärsplan måste skapas, långt före din initiala investering, som täcker följande områden:

• Hur mycket pengar kommer du att investera i ditt köp att hyra och kommer du att köpa fastigheten kontant eller kommer du att behöva en inteckning?

• Vad är syftet med investeringen att köpa för att hyra, vill du skapa en månadsinkomst, värdeökning eller både och?

• Hur många fastigheter vill du ha i din portfölj att köpa för att hyra, funderar du på att bygga en portfölj med fastigheter eller bara hålla fast vid en?

• Vilken typ av köp-att-uthyrningsfastighet kommer du att välja för din investering (hus, lägenheter, studentuthyrning eller till och med kommersiella fastigheter)?

• Vad är din exitstrategi när du så småningom behöver förverkliga din buy-to-let-investering. När och hur kommer detta att hända?

Gör din research

• Mottot "Investera aldrig i något du inte förstår" var aldrig mer sann än med buy-to-let. Forskning, forskning och sedan göra mer forskning

• Förstå fastigheterna och platserna som ger dig den bästa avkastningen på din investering för att köpa och hyra

• Förstå de problem som kan uppstå när det gäller att äga en uthyrd fastighet och tidsskalorna för att realisera din investering när det är dags

• Om du känner någon som har investerat i fastigheter att köpa för att hyra, prata med dem om deras erfarenheter, både bra och dåliga

Välja rätt egenskap

• Ta reda på vilka områden som är bäst för avkastning på hyresfastigheter som köps för att hyra ut

• Vill du ha en köp-att-uthyrning fastighet redo att hyra ut eller är du beredd att göra en del arbete för att få en fastighet upp till hyresstandard?

• Vill du investera i en fastighet att köpa för att hyra nära ditt hem eller är du beredd att leta någon annanstans för bästa möjliga avkastning?

• Prata med fastighetsmäklare om de bästa köp-för-uthyrningsfastigheterna att köpa ur deras synvinkel och lokalkännedom

• Köp alltid en fastighet att köpa för att hyra på grundval av hyresavkastning inte på basis av om du själv skulle bo i den

Bestämma vilka hyresgäster du ska acceptera

• Tillåter du barn, husdjur och rökare i din fastighet?

• Kommer du att tillåta förmånstagare att hyra din fastighet?

• Kommer du att låta eleverna?

• Kommer du att övervaka hyresgästerna själv, eller kommer du att använda en uthyrningsagent?

Förvaltningsbolag

• Kommer du att hantera fastigheten som du köper för att hyra själv eller kommer du att använda en uthyrningsagent? Läs min artikel "Att vara hyresvärd:Att använda en uthyrningsagent kontra att göra det själv" för mer information.

• Om du använder en uthyrningsagent, kommer de att hantera allt eller bara jobbet med att hitta en hyresgäst och vet du kostnaderna?

• Om du själv sköter fastigheten att hyra ut, har du en underhållsperson eller ett underhållsföretag som kan ta hand om eventuella utryckningar?

Gör dina summor

• Förstå hela kostnaden för att köpa, såsom stämpelskatt, advokatarvoden och eventuella bolåneavgifter innan du gör ditt första köp

• Förstå de pågående kostnaderna som betalningar av bolån, försäkringskostnader, underhållskostnader, uthyrningsavgifter och potentiella ogiltiga perioder

Förstå de juridiska frågorna

• Det finns rättsligt ansvar som en hyresvärd som hyr ut måste följa med allvarliga konsekvenser om de ignoreras

• Alla inkomster eller vinster från buy-to-let är skattepliktiga så läs den här artikeln för mer - "Guide till inkomstskatt från en hyresfastighet"

Shoppa runt efter det bästa bolånet

• Om du behöver en inteckning för att köpa din egendom som du köper att hyra, leta runt för att få det bästa erbjudandet. Använd först och främst den här kalkylatorn för att räkna ut hur mycket en långivare sannolikt kommer att låna ut till dig

• Sedan skaffa den bästa affären själv eller anlita tjänsterna och kunskapen från en professionell bolånerådgivare för att säkerställa att du får den bästa köp-för-uthyrning-affären.

Ytterligare läsning

• Checklistan på 27 punkter för en framgångsrik hyresvärd som hyrs ut
• Köp för att hyra-tips:De 8 sakerna som kan döda din köp-för-uthyrning-investering

Om en länk har en * bredvid sig betyder det att det är en ansluten länk. Om du går via länken kan Money to the Masses få en liten avgift som hjälper till att hålla Money to the Masses gratis att använda. Följande länk kan användas om du inte vill hjälpa Money to the Masses eller ta del av några exklusiva erbjudanden - VouchedFor, Habito