Om du funderar på att köpa ett hem har du förmodligen spelat med några onlineräknare eller noterat de övertygande bolåneräntorna som annonseras på skyltar, bannerannonser och bankkontorsskyltar.

Men kommer du verkligen att kvalificera dig för dessa priser?

Det är en smart fråga. Om du är ny på bolånemarknaden finns det två typer av bolåneräntor:Det finns den bäst annonserade räntan , och sedan finns det något annorlunda pris du kan betala baserat på faktorer inklusive din kreditpoäng, lånestorlek och bostadsköpspris.

Så vad exakt är det bästa annonserade priset? Det är det där 3 % 30-åriga fasta lånet som marknadsförs i ditt bankkontor som ser riktigt bra ut — tills du kisar och läser fotnoterna på skyltarna som förklarar att du för att få det skulle behöva en 800+ FICO-poäng, 30 % handpenning och dussintals ytterligare kriterier för att kvalificera sig.

Här är en titt på flera faktorer som kan påverka din lånekraft och hur långivare tillämpar dem på bolånebeslut. Du kanske inte kan ändra vissa faktorer – det kan till exempel ta många månader att förbättra en deprimerad kreditpoäng – men att förstå dem kan hjälpa dig att ställa upp förväntningar.

Läs mer:Hur man skapar en kreditupplysning Hypotekslångivare kommer att älska

Hur mycket kommer ditt FICO-resultat att påverka dina bolåneräntor?

Så mycket som 1,7%. Med andra ord – det kan ha stor inverkan på hur mycket du betalar.

Du vet förmodligen redan att din FICO-kreditvärdering kommer att påverka din ränta på ditt bolånelån och därmed hur mycket av din bostadsbetalning som går till kapital kontra ränta. Att betala hög ränta kan sänka din lånekraft och kan innebära att du bygger huskapital långsammare än andra husägare. Och att ha en för låg FICO-poäng kan begränsa antalet lån som är tillgängliga för dig.

FICO-poäng varierar från 300 till 850. Normer för den lägsta poängen där det är möjligt att låna för ett bolån varierar, men historiskt sett måste låntagare producera poäng på eller över 680 för att ha anständiga alternativ. Låntagare med poäng över 760 är i allmänhet i den högsta nivån bland låntagare, så det är inte mycket meningsfullt att arbeta för att öka din poäng bara för bolåneräntornas skull.

Med den här kalkylatorn kan du se hur FICO-resultat kan påverka dina månatliga betalningar på en fastighet. Med ett bostadslån på 300 000 USD (detta är inte bostadens pris utan beloppet som lånas i bostadsköpet) kan din ränta vara så låg som 3,3 % och din månatliga betalning kan vara 1 315 USD – eller så hög som 4,9 % för en månadsbetalning av 1 591 USD. Det är en skillnad på 276 USD per månad eller 3 312 USD per år!

I det här exemplet hade låntagare med de lägsta betalningarna de högsta kreditpoängen (vid eller över 760), medan låntagare med de högsta betalningarna hade de lägsta kreditpoängen (620-639). Det är oklart vad låntagare med poäng under 620 skulle betala.

Summa summarum:Att ha en mycket låg kreditpoäng (närmare 600) och betala tusentals extra i räntor kan summera till över fem eller 10 år i ett hem. Men i det här exemplet kostar det bara 30 USD mer per månad att ha en A- eller B+-poäng (700-759 intervall) än att ha en överpresterandes kreditnummer (760+).

Hur kommer ditt bostadsvärde att påverka dina bolåneräntor?

Denna faktor kan påverka din ränta upp till ytterligare 0,5 %.

Bortsett från din kreditvärdering ser långivare också på din lånestorlek på ett par sätt. De tittar inte bara på ditt låns dollarbelopp, utan de tittar också på ett mått som kallas ditt lån till värde (LTV), eller hur många procent av en bostads försäljningspris du lånar. Detta är ett tal uttryckt i procent.

Ta ett hus på 500 000 $:Om du lägger 100 000 $ för att köpa bostaden (en 20 % handpenning) och lånade de återstående 400 000 $ (80 % av hemmets försäljningspris), så skulle ditt lån ($ 400 000) till värde (500 000 $) vara 80 % eftersom lånet är 80 % av bostadens värde. Långivare föredrar att se en LTV på 80 % eller lägre.

Långivare kan också justera låneräntorna upp eller ner baserat på en kombination av din FICO-poäng och lån till värde. Generellt sett gäller att ju högre ditt lån värderas desto högre blir din bolåneränta. Men räntehöjningen som tillämpas för att ha ett högt lån till värde kommer vanligtvis att vara brantare för en låntagare med dålig kredit än för en med bra poäng.

Vissa populära låneprogram för förstagångsköpare - FHA-lån, VA-lån och USDA-lån - tillåter hög LTV. Dessa program accepterar mycket låga handpenningar på 0 % till 3,5 %, vilket betyder att dessa är lån där det är möjligt att se 96,5 % till 100 % LTV. Även om dessa lån tillåter höga LTV-räntor, är haken att det vanligtvis finns låga lånemaximum - så du kan inte nödvändigtvis använda något av dessa program för att finansiera en lyxfastighet. Dessutom måste du också köpa en privat bolåneförsäkring (för låntagare som gör en handpenning under 20%).

Läs mer:Här kan du förvänta dig att köpa ett hem före 40

Hur kommer din lånestorlek att påverka dina bolåneräntor?

Sist men inte minst kan dollarbeloppet på ditt lån spela en separat roll för vilken typ av ränta du får. Om du köper en hel del hus eller handlar efter ett hem på en marknad där bostadspriserna är mycket högre än det nationella medianpriset på 240 000 USD för hus, kan du behöva söka efter en så kallad "icke-överensstämmande" eller JUMBO lån.

Ett jumbolån är ett där det lånade beloppet överstiger 417 000 USD – eller, på vissa dyrare marknader (tänk städer) ett lån som överstiger 625 000 USD. Eftersom sådana lån är stora för sin region eller storstadsområde, kan långivare ställa särskilda krav på dem (kräver en högre kreditpoäng eller viss handpenning).

Det är viktigt för låntagare att bekanta sig med deras specifika marknads dynamik med avseende på JUMBO-lån och om de kan behöva ansöka om ett eller inte. Om du tror att du kan behöva ett JUMBO-lån, kom ihåg att om du handlar i utkanten av ett storstadsområde kanske du vill dubbelkolla postnummer för att se om potentiella framtida bostäder skulle behöva finansieras med dessa. lån.

Låntagare måste också veta att små skillnader i bostadspris eller handpenning kan knuffa dem till JUMBO-territorium. Om du till exempel tittar på ett hem på 475 000 $ och vill lägga ner 10 % (47 500 $), skulle ditt lån vara 427 500 $ - en JUMBO. Om du tittade på ett hem på 450 000 USD och planerade att göra en minskning med 10 % (45 000 USD) skulle du låna 405 000 USD, under JUMBO-tröskeln.

Det finns många låneprogram där ute, både inom en enda låneorganisation och i hela lånebranschen. Innan du siktar på ett visst hem är det viktigt att förstå hur din kreditvärdering och bolånemarknaden fungerar så att du kan kvalificera dig för ett bolån som fungerar för dig.