Är du intresserad av att lära dig hur man startar en uthyrningsverksamhet? Idag har jag ett fantastiskt gästinlägg från Nikki, en läsare av Making Sense of Cents, om hur hon startade sin egen fastighetsuthyrningsverksamhet med bara 30 000 $. Hon äger nu 28 hyresrätter!
Hur tidigt börjar du tänka på att spara till pension? Även om det kanske inte finns på din radar nu, finns det ett sätt att börja spara utan att ens tänka på det. Hur är det nu vettigt?
Genom att investera i fastigheter.
Det var precis vad min man och jag gjorde! 
Vi började med en liten investering på 30 000 USD för att köpa en hyresfastighet och mindre än 10 år senare växte den ena investeringen till 28 enheter!
Allt detta är avsett att hjälpa oss att gå i pension i förtid och fortsätta att få in passiv inkomst!
Låt oss börja från början...
Min man och jag gifte oss redan 2009. Nu hoppar de flesta nygifta inte bara in för att köpa ett hus efter att ha betalat ut pengarna för ett bröllop, för att inte tala om att vi bara var i vår tidiga 20-talet till att börja med, men vi var redo att ta steget till bostadsägande!
Vi hade turen att ha några, om än små, besparingar för en handpenning för att komma igång. Om du kan minnas, 2009 kände vi fortfarande konsekvenserna av den stora lågkonjunkturen.
Denna olyckliga tid var ett resultat av bostadsbubblan, där priserna på bostäder höjdes i början av decenniet, vilket lockade ett flöde av bostadsköpare med låga räntor.
Oförmögen att hålla i denna trend, kraschade marknaden kort därefter, vilket lämnade många låntagare i bankernas nåd och inte hade råd med sina lån.
Anledningen till att jag förklarar detta är för att få fullt ljus över hur vi skulle kunna köpa ett fint hus på 1 900 kvadratmeter vid en mogen ålder av 24.
Även om jag hatar att det skedde på bekostnad av att någon måste betala sitt lån, kunde vi hämta ett avskärmat hem. En utmätning är precis som jag förklarade; det är bankens sätt att återfå saldot på ett lån som en låntagare har slutat betala på.
Så köpeskillingen sjönk som ett resultat och vi köpte snabbt vårt första hem.
Relaterat innehåll om investeringar i fastigheter:
Huset var daterat, men inget vi inte kunde ta itu med. Får jag tillägga att min man är händig? Efter att ha arbetat bredvid sin pappa som barn, var han fullt medveten om hur han skulle ta itu med DIY-grejer!
Under de kommande två åren gjorde vi några renoveringar av huset, målade, nya golv, uppdaterade badrummen och köket och installerade till och med ett fantastiskt underhållningsområde utomhus.
Jag tror att det kan ha varit i det ögonblick då vi satte den sista stenen på vår eldstad som min man fick lusten att ta upp ytterligare en avskärmning och fixa det också!
Så vi bestämde oss för att sälja!
Nu när vi var ute ur lågkonjunkturen kunde vi få bra grepp om vårt hem.
Med de renoveringar vi slutförde och noterade till marknadsvärde sålde vi vårt hus för en vinst på $70 000!!
Vår första vändning var en succé!
Relaterat innehåll:11 tips för att renovera ett övergivet 115 år gammalt hus med en budget
När du gör en sådan vinst på att vända ett hem börjar hjulen snurra i ditt huvud, och det gjorde de i min mans. Inte bara är min man superhändig, men min svåger är också.
De började prata och en affärsplan togs fram!
Vändning av bostäder har sina fördelar men har hög reavinstskatt förknippad med det. Istället för att vända och sälja kom vända och hyra till!
Efter att ha gjort omfattande efterforskningar om bostadsmarknaden landade de på ett dubbelhus. Det är där ett hem delas på mitten och upptas av två olika familjer.
Vi tog 30 000 USD från vår försäljning på 70 000 USD och köpte hälften av dubbelhuset för att hyra ut. Geografiskt kanske du tror att det är nästan omöjligt att köpa något för bara $30 000. När jag bodde i centrala Pennsylvania, skulle jag inte heller ha trott att det var möjligt. Men om du forskar tillräckligt länge och håller ögonen öppna kommer du att hitta potentialen.
Det här hemmet hade faktiskt redan en aktiv hyresgäst så att hitta en hyresgäst var inga problem.
Självklart kommer det med sina nackdelar att köpa något till en låg kostnad. Det var MYCKET underhållsproblem. Med den kompetens som både min man och svåger har kunde de spara kostnader för underhåll och reparation. Du kommer att vilja överväga denna faktor i början. Detta kommer att öka din kostnad. Kan du göra jobbet själv kan du spara mycket pengar. Men hur värdefull är din tid?
Innan jag går vidare med vår berättelse är det viktigt att påpeka att så snart en affärsplan tagits fram, var nästa åtgärd att skapa en LLC.
Ett LLC eller Limited Liability Company är en juridisk person skapad för att driva ditt företag. Det begränsar ditt eget personliga juridiska ansvar och ansvaret faller då under denna nya juridiska struktur. Därav namnet Begränsat ansvar Företag.
Detta är viktigt eftersom fastigheter kräver säkerheter och när vi väl flyttade den första uthyrningen till det nyutvecklade företaget var min personliga säkerhet nu ur spel.
Med den första uthyrningen fungerade smidigt och med smidigt menar jag fullt uthyrd och betalningar som kommer in varje månad, var det dags att överväga en annan.
Det var inte som om tusentals dollar strömmade in med en hyra så vi var inte väl lämpade att bara slänga runt massor av pengar.
Vårt bästa alternativ var att dra en kredit på den ursprungliga hyresfastigheten.
Jag vet att det verkar som om jag slänger runt på många definitioner och förkortningar, men jag vill vara helt öppen med de steg vi tog.
A Home Equity Line Of Credit (HELOC) ger dig en kreditgräns som säkras av ditt hem.
När vi tänkte dra vår första linje kunde vi säkra cirka 90 % av bostadens värde. Om bostaden värderades till 30 000 USD skulle vi kunna få ett lån på 27 000 USD. Priserna har ändrats sedan dess och erbjuds inte till så höga värden nu men fortfarande något att tänka på om ditt kassaflöde saknas.
Min ansvarsfriskrivning, det här är vad som fungerade för oss! Det kanske inte är en lösning som passar alla, eftersom en kreditlinje kräver att du drar på dig mer skulder. Men om du har dina ankor i rad och har bra krediter, kan det här alternativet verkligen vara genomförbart och bättre än att samla på dig kreditkortsskulder eller ta personliga lån! Eftersom vi väl visste att vi skulle göra vad som krävs för att få det här att fungera, var vi villiga att ta denna risk!
Med denna metod lades fler enfamiljshus till portföljen.
som alla var utmätningar och köpta med en HELOC, piggy backar varandra.
Återigen kan du se risken om ett katastrofalt problem skulle inträffa att vi potentiellt skulle kunna förlora hela vår portfölj!
Var och en av dessa hem krävde mycket reparation. Under de första dagarna tillbringade min man och svåger timmar efter timmar med att arbeta på dessa uthyrningar.
Lyckligtvis är de båda skollärare så detta möjliggjorde en anständig sommaranställning. Med fortsatta underhållsproblem vid den första uthyrningen visste de att det var dags att lägga ut det till försäljning.
Det finns två saker du måste tänka på när du säljer en hyresbostad.
Beslutet är svårt. Du vill aldrig förskjuta någon som bor i ett hem. Så när du bestämmer dig vill du först se till att de följer lagen, gör utbetalningar i tid och tar adekvat hand om din plats. Dessa bör övervakas rutinmässigt. Det här är trots allt ditt hem.
Försäljningen av den första hyran gick igenom utan vinst efter att ha betalat av kreditgränsen. Det var dock ett bra sätt att få fötterna på oss och förstå branschen.
Att etablera en idealisk månatlig vinst är avgörande.
Eftersom vi kunde göra allt underhåll och reparationer själva var 200 $ vinst per enhet och månad ett uppnåeligt mål. Detta möjliggjorde andrum om ett oväntat problem skulle inträffa, en hyresgäst missade en betalning, försäkring skulle betalas eller skatter skulle betalas.
Efter att ha kunnat säkra $200 per månad i vinst på de nuvarande hyrorna, bestämde vi oss för att leta efter flera enheter skulle vara ett bra sätt att skala verksamheten.
När du köper din första multi-enhet känns det som om du officiellt är i affärer, du är officiellt en hyresvärd. Inte för att det inte var fallet innan, det kändes just nu mer big time! Jag säger flera lägenheter som om vi skulle köpa en stor gemenskap av lägenheter eller stadsbostäder men så var helt enkelt inte fallet. Vi var inte utrustade för att köpa i så stor omfattning och fastnade för två eller tre, om vi hade tur, fyra, hyresrätter.
Fastighetsförvaltning består inte enbart av underhåll av fastigheterna även om det är en viktig faktor.
Det finns åtta saker att ta hänsyn till när du driver en fastighet på ett effektivt sätt.
Du kommer att vilja ha tillräckliga böcker för varje fastighet. Detta kommer att inkludera fakturering av fastigheter för deras månatliga hyresbetalningar samt alla verktyg som de är ansvariga för. Du kommer att vilja stämma av kontant- och kreditkortsutdrag och granska din månatliga resultaträkning. Du vill också se till att du har schemalagd betalning för kvartalsvisa och årliga skatter.
Om du inte känner dig bekväm med detta eller helt enkelt inte är ett fan av de administrativa uppgifterna kan du lägga ut en bokhållare på entreprenad. Men det måste återigen tillämpas mot din slutresultat.
Observera - vissa verktyg är ansvarsskyldiga, vilket innebär att bostaden kan tas i beslag om dina verktyg inte betalas. Du kommer att vilja läsa lagarna i din lokala jurisdiktion för att få en bättre förståelse. Mitt förslag, betala verktygen i förskott och fakturera hyresgästen för avgifterna. På så sätt vet du att du är täckt.
Om du någonsin har köpt ett eget hus vet du hur omfattande det kan vara att säkra ett lån.
Från att stänga till att säkerställa att du har lånevillkor som du är bekväm med.
Kommer du att ta ett 15-årigt lån? 20? 30? När är en bra tidpunkt att refinansiera?
Att väga upp kapitalkostnaden och räntebetalningarna är en del av spelet. Du kommer att vilja bygga en stark bankrelation. En bank som du kan lita på och som hjälper dig med alla dina behov.
När du hyr ut dina fastigheter MÅSTE du låta din hyresgäst skriva på ett hyresavtal.
Detta avtal bör vara grundligt och detaljerat som beskriver förväntningarna för både hyresgästen och fastighetsägaren. Mitt förslag här är att anlita en advokat. Någon väl insatt i fastighetsbranschen som kan skriva och granska språket i dina avtal.
Obs - om du köper en redan bebodd bostad vill du att hyresgästen ska underteckna ditt nya avtal. Du måste också se till att de är fullt medvetna om eventuella höjningar av hyran. Nya hyresgäster har inte bara rätt att teckna ett hyresavtal i början, utan bör också teckna ett nytt avtal när det gamla löper ut. Du måste göra de nödvändiga ändringarna av villkoren och priserna och förmedla dessa till din hyresgäst. Oftare än inte kommer de att skriva på baserat på ökad levnadsstandard. Däremot kommer du att stöta på de som kan vägra. Du kommer då att ställas inför vräkningsprocesserna och att hitta nya hyresgäster. Det är den inte så glada sidan av branschen.
Att hitta hyresgäster kan vara en av de svårare delarna av verksamheten. Låt mig omformulera det, att hitta BRA hyresgäster är ingen lätt uppgift. Din telefon kanske ringer av hos potentiella hyresgäster, men du måste bestämma vem som passar bäst för ditt hem.
Du kan be om kreditupplysningar och begära betalningshistorik eller remisser från tidigare fastighetsägare. Ju mer tid du tar på dig att lära känna den potentiella hyresgästen när du visar dem hyran, desto bättre. Detta ger dig verkligen en möjlighet att veta om de kommer att passa bra.
Marknadsföringsnotis - vi upptäckte att en stor publik att lista ut den lediga tjänsten på Facebook Market Place. Och den gamla goda skylten på gården med ditt telefonnummer verkar göra sig bra!
Att ha en bra fastighetsmäklare som kan få dig att se nya annonser snabbt, inom 24 timmar, skulle vara perfekt!
Om du kan komma in före några av de andra investerarna, kan du få ditt erbjudande där ute först! Vissa fastigheter har vissa oförutsedda händelser och tillåter endast förstagångsköpare att se innan investerare tillåts. Du vill bara vara medveten om detta och veta vad din visningspotential är.
Obs- om du har möjlighet att köpa utan fastighetsmäklare kan du överväga. Sparar en del kostnader!
Det är viktigt att ha en entreprenör som sköter värme och luftkonditionering. Baserat på alla underhållsfrågor från vår erfarenhet är detta ett av de största problemområdena. Du kommer att få samtal dygnet runt om uppvärmning.
Luftkonditionering är kanske inte ett stort behov, men i 15-graders väder är det uppvärmning!
Så se till att du har någon du litar på på jour. Du kommer inte ångra det!
Obs! Småföretagsentreprenörer har varit fantastiska att arbeta med, någon som är rättvis och rimligt prissatt.
Både min man och svåger har inga problem med att arbeta med VVS själva. Om du väljer att göra det ensam, se till att du gör allt korrekt och att koda. Annars vill du ha en bra rörmokare i din kontaktlista.
Obs! En vattenbrygga är ett verktyg som har kommit till användning då och då. Detta hjälper till med en majoritet av de VVS-träskor de har stött på. Något som potentiellt kan spara ett par hundra dollar på avloppsrengöring.
Tillsammans med en bra VVS-tekniker och rörmokare vill du ha en bra elektriker. Jag rekommenderar starkt att du lägger ut detta på entreprenad om du inte är en professionell. Du vill inte stöta på elektriska problem, arbete med att koda är nyckeln!
När du bestämmer vad du ska sätta din hyra på måste du överväga några faktorer. Se till att i förväg alltid göra din research för att förstå fastighetsmarknaden.
Jag vill återkomma till vikten av att skapa handlingsbara mål för ditt företag.
Vårt mål är mer att skapa ett pensionsincitament. Så alla vinster som har uppnåtts hittills har behållits i företaget. Tillåter mer köpkraft.
De senaste åren har alla 30-åriga bolån refinansierats till 15 år.
Snabbare utbetalning, mindre ränta!
När lånen är betalda kommer din vinst att öka dramatiskt. Vi har haft turen att kunna fortsätta köpa fastigheter vid rätt tidpunkt. Vår metod att köpa fler hus i fixer övre stil har gjort oss bra.
Förstå mig inte fel, saker och ting har inte alltid varit perfekt. Som alla företag kommer du att möta svåra tider.
Omsättning bland hyresgäster är vanligt. Det fanns tillfällen då vi var tvungna att använda personliga medel för att hålla oss flytande.
Och som jag sa, alla pengar har behållits i verksamheten så vi är inte inne på det för att få en månatlig personlig vinst utan bara för att växa verksamheten och skörda frukterna på lång sikt.
Det kan vara ett svårt piller att svälja med tanke på de långa timmarna utan omedelbar belöning.
När detta skrivs har vi 28 enheter.
Som du kanske vet har huspriserna ökat och förväntas fortsätta att öka inom en snar framtid. Det gör att vi är öppna för att ta några steg i branschen.
För närvarande är affärsplanen att sälja ut alla småhus. Detta bör skapa en sund vinst att arbeta med. Med den vinsten köper vi sedan ett stort hyreskomplex.
Hämtar inte längre de små duplex eller fyra lägenheter att hyra, ett verkligt komplex med stor uthyrningskapacitet.
Det har varit trevligt att minnas början av detta äventyr och hur långt vi har kommit.
Att starta ett uthyrningsföretag kan gå långsamt om du inte börjar med massor av pengar, men det är möjligt.
Börja kolla in vad som är till salu i ditt område och samla din lista över experter att konsultera. Sätt dig ner och skriv din affärsplan som du kan checka in med dagligen. Var tydlig med ditt uppdrag och sätt upp handlingsbara mål. Bestäm vad din inkomstpotential är och hur mycket du vill tjäna efter att ha övervägt alla utgifter. Se till att ha en beredskapsplan på plats om några oväntade kostnader skulle uppstå.
Och kom ihåg att du kan göra det! Att bli entreprenör är en spännande resa full av hårt arbete och uthållighet, men en resa som jag personligen säger är värd att ta!
Författarbiografi:The Founder of Pumpkin to Polished, en blogg som fokuserar på personlig förvandling. Jag brinner för småföretagande och entreprenörskap och skapade Pumpkin to Polished för att berätta min historia om vad jag har lärt mig på min resa för att hitta personlig tillfredsställelse. Avslöja hemligheter i hemdesign för att skapa egna småföretag. Jag vill att läsarna ska förstå att du kan få ett liv du älskar! Du måste bara komma igång! Vill du starta ett uthyrningsföretag men inte säker på hur du ska spåra alla utgifter? Vi har dig täckt! Få ditt kostnadsfria spårningsark här!
Är du intresserad av att äga hyresfastigheter? Varför eller varför inte?
Hur man refinansierar ärvd egendom utan inteckning
Hur köper man ett utmätat hus eller auktionerad egendom
Så skyddar du ditt hem från gärningsstöld
Hur bra jobbar du hemma?
Hur man skalar ett företag
Hur man startar ett valutahandelsföretag hemifrån
Hur får du ett företagslån
Hur man väljer rätt kommersiell fastighet