Att refinansiera ditt bolån kan vara ett bra sätt att göra framsteg mot dina ekonomiska mål. Bostäder är en stor månatlig utgift, och med refinansiering kan du minska den kostnaden utan att behöva flytta eller ta in en hyresgäst.
Dessutom, eftersom du redan vet hur det är att få ett bolån kan refinansiering kännas ganska enkel. Ändå är det viktigt att vara tydlig med vad du hoppas få ut av processen och hur refinansiering fungerar för att se till att du kommer framåt.
Du kanske vill refinansiera eftersom...
"En liten ansträngning kan ofta spara tusentals dollar i räntor och avgifter under ditt lån", sa R.J. Weiss, en Certified Financial Planner™ och grundare av privatekonomisajten The Ways to Wealth.
Här är en titt på de vanligaste motiven för refinansiering, vad du behöver när du köper ett lån och hur refinansiering fungerar.
Motiv 1:Räntorna har sjunkit.
Ska du refinansiera när räntorna går ner? Att få en lägre ränta på ett lån är generellt sett bra, men att starta om klockan på ditt bolån kan kosta dig i längden. Här är ett exempel som visar varför.
För att få lägre räntor att fungera till din fördel måste du vara tydlig med vad du försöker åstadkomma.
Motivation 2:Du måste minska din budget.
I exemplet ovan kommer du att betala mer ränta på lång sikt trots refinansiering till en lägre ränta eftersom du lägger till fem år på din återbetalningsperiod. Men att sprida ut de 200 000 USD du är skyldig (plus ränta) över 30 år med 3,5 procent istället för 25 år med 4,0 procent innebär en månatlig betalning på 900 USD istället för 1 000 USD. Du kanske är okej med att betala mer ränta på lång sikt eftersom du hellre vill ha 100 USD extra per månad på kort sikt.
Refinansiering låter dig också "hoppa över" en betalning av bolån. Eftersom räntan du för närvarande är skyldig inkluderas i det belopp du refinansierar och din första nya betalning inte kommer att förfalla direkt, kan refinansiering förbättra ditt nuvarande kassaflöde och ge lättnad om pengarna är knappa. Men du betalar fortfarande ränta för varje dag du lånar pengar – det du gör är mer som att skjuta upp en betalning.
Motivation 3:Du vill betala mindre ränta på lång sikt eller bli bolånefri tidigare.
Ett sätt att betala mindre ränta på lång sikt är att göra extra betalningar på bolån. Du kan betala ditt bolån varannan vecka istället för en gång i månaden, betala ytterligare kapital vid varje månadsbetalning eller göra en extra betalning per år när du får en skatteåterbäring eller en jobbbonus.
Fördelen med denna strategi är att du inte behöver refinansiera. Det betyder ingen shopping, inga pappersarbete och inga avgifter. Låt oss gå tillbaka till vårt exempel med $200 000 inteckning på 4,0 procent med 25 år och $116 702 i återstående räntebetalningar. Att göra en extra månadsbetalning per år skulle få ditt bolån att betala av på 22 år och 11 månader och raka din totala ränta till 99 856 USD – en besparing på 16 846 USD, så länge du kan kasta 955 USD extra på din bolånekapital varje år.
Ett annat sätt att betala mindre ränta är att refinansiera till en lägre ränta - låt oss säga 3,5 procent - och till ett 25-årigt, 20-årigt eller 15-årigt bolån. Skulle de extra besparingarna vara värt det?
Värt det? Kanske inte. Du kan bara göra en extra betalning per år istället.
Värt det? Kanske, om du har råd med den högre månatliga betalningen.
Värt det? Återigen kanske, om du har råd med den högre månatliga betalningen.
Kombinationen av en lägre ränta och en kortare sikt kan potentiellt spara mycket på lång sikt. Och att spara pengar på ränta på lång sikt går hand i hand med ett annat mål du kan ha:att betala av ditt hem snabbare.
Motivation 4:Du behöver pengar och du har eget kapital.
Prime låntagare med konventionella bolån kasserade ut uppskattningsvis 248 miljarder dollar i hemkapital när de refinansierade 2021, enligt Freddie Mac. När du gör en utbetalningsrefinansiering lånar du mer än ditt nuvarande lånesaldo för att få pengar för att förbättra ditt hem, starta ett företag, betala av skulder, finansiera en utbildning eller något annat syfte. Det genomsnittliga dollarbeloppet för en utbetalningsrefinansiering 2021 var över 60 000 USD, och 42 procent av husägarna som refinansierade tog ut kontanter, enligt Freddie Mac.
I likhet med ett bostadslån eller kredit, beror hur mycket du kan låna på hur mycket ditt hem är värt. Om du är skyldig 200 000 USD på ett hem som för närvarande är värderat till 300 000 USD, är ditt eget kapital cirka 33,3 procent. Din långivare vill vanligtvis att du ska behålla minst 20 procent av eget kapital efter utbetalning. Denna riktlinje innebär att du kan låna ytterligare 13,3 procent av $300 000, eller cirka $40 000. Ditt nya bolån kommer att kosta 240 000 USD eller mindre:du behöver inte betala ut hela 40 000 USD om du inte vill.
Eftersom du lånar mer än du är skyldig för närvarande, kan din ränta vara högre än om du skulle låna samma summa. Din månatliga betalning kan också öka, och din totala ränta under lånets löptid kan vara högre. Dessa faktorer är alla relaterade till varandra och beror på vilken ränta du får och vilken lånetid du väljer. Slutkostnader när du tar ut uppgår vanligtvis till 3 procent till 5 procent av det lånade beloppet.
Vissa husägare gör tvärtom:en kontant refinansiering. De tar en del av sina besparingar och lägger det på att betala av på sina bolån. En vanlig anledning att göra detta är att bli av med privata bolåneförsäkringar. Du kanske kan eliminera PMI utan att tjäna pengar om ditt hems värde har stigit tillräckligt för att ge dig minst 20 procent av eget kapital.
Hur mycket kostar det att refinansiera?
Räntan att refinansiera är vanligtvis ungefär densamma som räntan för att köpa, enligt en undersökning av hypotekslångivare. Slutkostnaderna är också liknande, från 2 procent till 6 procent av lånebeloppet, eller 2 000 till 6 000 USD av varje 100 000 USD du lånar.
Kostnaden för att refinansiera bör beaktas i ditt beslut. Du vill beräkna break-even-perioden om du försöker spara pengar genom att refinansiera. Hur lång tid tar det innan ditt räntesparande överstiger dina slutkostnader? Planerar du att behålla ditt nya bolån längre än så?
Tänk på att om du rullar in dina avslutande kostnader i ditt lån – ett attraktivt alternativ om kontanterna är knappa – kan du betala ränta på dessa kostnader under de kommande 15 till 30 åren.
Men om du planerar att flytta inom fem år kan det vara vettigt att lägga in dina avslutande kostnader i lånet, sa Weiss.
Handla för den lägsta APR
Du kanske vill refinansiera med samma företag som redan servar ditt bolån. Men innan du går den vägen, jämför erbjudanden från flera långivare. Det finns nästan 4 500 där ute, enligt statliga uppgifter.
"Jag rekommenderar att handla med både en bolånemäklare och en onlinebank, inklusive att gå direkt med de större bankerna och använda jämförelseverktyg," sa Weiss. "Vad du då letar efter är att jämföra totala kostnader över tid, inklusive avgifter och räntor på ditt lån."
Ett låns årliga procentsats (APR) visar dig dessa totala kostnader. Om du bara tittar på räntan får du inte hela bilden.
En bolånemäklares tjänster är gratis. Dessa proffs förbinder låntagare med långivare och kan hjälpa dig att hitta ett bättre erbjudande än du kanske hittar på egen hand, särskilt om du behöver en mindre vanlig lånetyp.
Du kan också köpa flera refinansieringsofferter med en enda kort ansökan via olika onlinetjänster. Dessa tjänster kompenseras av långivare och gratis för husägare.
Skicka in lånepapperet
Lånepapperet för att refinansiera liknar det lånepapper som ska köpas. Din långivare måste verifiera din inkomst och tillgångar för att säkerställa att du kan betala tillbaka det nya lånet. Ju tidigare du tillhandahåller de dokument som din långivare begär, såsom lönebesked och kontoutdrag, desto snabbare kan du stänga. Långivaren kan också kräva en bostadsvärdering beroende på hur mycket eget kapital du har och vilken typ av lån du ansöker om.
Någon gång måste du låsa din ränta. Det kan kännas som en chansning, för samtidigt som ett räntelås skyddar dig mot stigande räntor, kommer det dig också in om räntorna faller.
En bra strategi är att låsa in en kurs du är bekväm med och sedan sluta tänka på det. Låsperioden måste vara tillräckligt lång för att den inte ska löpa ut innan ditt lån kan stängas. I händelse av ett stort räntefall kan du kanske betala långivaren en avgift för en "flytande ned" till en lägre ränta, eller avbryta din ansökan och starta om processen med en annan långivare.
Stäng lånet
Att stänga ditt refinansieringslån innebär vanligtvis att en notarie verifierar din identitet och bevittnar din undertecknande av alla lånedokument. I stater som tillåter det kan låntagare använda en fjärransluten online-notarietjänst genom videokonferenser istället för att träffa en notarie på ett lånekontor eller låta en mobil notarie komma hem till dem.
Se upp för dig själv
Kom ihåg:Innan du bestämmer dig för att refinansiera, kör siffrorna för din egen situation för att se om refinansiering är vettigt. Be din finansexpert om hjälp om du är osäker. Då är det smart att ansöka med flera långivare för att hitta ett konkurrenskraftigt pris. Om allt fungerar kan refinansiering av ditt bostadslån vara ett sätt att sänka din månatliga betalning, betala mindre ränta eller frigöra lite pengar.
Hur man beräknar interimsränta på bolån
Hur du lagligt slutar betala ditt bolån
Så spelar du försvar mot din skuld – även i en ekonomisk nedgång
Hur och varför du refinansierar ditt bostadslån
Hur du refinansierar dina förälder PLUS lån
Är nu ett bra tillfälle att refinansiera ditt bolån?
Hur mycket ränta betalar du på ett bolån?
Hur du betalar av ditt lån tidigt