I den pågående svåra lånemiljön har vissa potentiella bostadsköpare funnit att det bästa sättet att finansiera ett köp inte är från en stor affärsbank, utan från "familjebanken" i stället genom ett familjelån. Och så länge som IRS riktlinjer följs kan transaktionen vara anmärkningsvärt tilltalande, med mer flexibla lånevillkor, IRS-krävda tillämpliga federala räntor som fortfarande är lägre än kommersiella bolåneräntor, möjligheten att fortfarande dra av räntebetalningar för låntagaren, undvikande av ursprung och många andra avgifter för bolånetransaktioner, och den enkla fördelen att alla räntor och amorteringar i slutändan stannar i familjen.
En stor nackdel är dock att för att säkerställa att IRS verkligen respekterar transaktionen - och även för att få några av skatteförmånerna - bör formaliteterna för lånet uppfyllas, inklusive att upprätta ett skuldebrev, registrera inteckningen mot bostaden i korrekt jurisdiktion och slutföra faktiska betalningar av räntor och/eller kapitalbelopp.
Lyckligtvis har en ny lösning dykt upp - ett företag som heter National Family Mortgage, som fyller i all nödvändig dokumentation, registrerar bolånet, hjälper till att betala lånet och till och med utfärdar de erforderliga IRS-rapporteringsformulären, allt för en bråkdel av kostnaden för en traditionell inteckningsavgift. Även om detta sannolikt inte kommer att markera en stor boom av bostadslån inom familjen, gör det ändå strategin mycket lättare för rådgivare att implementera effektivt för kunder!
Michael Kitces är chef för planeringsstrategi på Buckingham Wealth Partners, en nyckelfärdig leverantör av förmögenhetsförvaltningstjänster som stödjer tusentals oberoende finansiella rådgivare.
Dessutom är han en av grundarna av XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder och New Planner Recruiting, tidigare Practitioner Editor för Journal of Financial Planning, värd för Financial Advisor Success podcast och utgivaren av den populära bloggen för finansplaneringsbranschen Nerd's Eye View genom sin webbplats Kitces.com, dedikerad till att föra fram kunskap inom finansiell planering. 2010 belönades Michael med ett av FPA:s utmärkelser "Heart of Financial Planning" för sitt engagemang och sitt arbete med att främja yrket.
Grundprincipen för ett familjeinternt lån är ganska okomplicerat - snarare än att låna pengar från en bank, lånar en familjemedlem i nöd pengar av någon annan i familjen, till exempel ett barn som lånar pengar av sina föräldrar. Fördelarna med att göra det är betydande:räntekostnaderna som barnet betalar stannar i familjen (att användas av föräldrarna eller i yttersta fall ärvs tillbaka av barnet i framtiden!); ursprungsavgifter och andra transaktionsavgifter kan undvikas; lånekostnaden för barnet är vanligtvis mycket lägre än räntorna från banken; ändå (särskilt i dagens miljö) är den betalda räntan fortfarande bättre än vad föräldrarna kan ha kunnat tjäna på en obligationsportfölj.
Till exempel, på dagens marknad kan föräldrarna låna ut pengar till barnet för ett 30-årigt bolån till 2,5 %, vilket är mycket billigare än ett 30-årigt bolån med fast ränta på 3,5 % (eller högre, beroende på lån till -värdet, lånets storlek och låntagarens kreditvärdighet). Ändå genererar föräldrarna fortfarande ränta på 2,5 %; även om det är magert, är det bättre än vad de sannolikt kommer att få från cd-skivor (även om det är långt att låna ut pengar som bolån. mindre vätska för långivaren!). Dessutom, om lånet är ett bolån som faktiskt är säkrat mot bostaden barnet köper och är korrekt bokfört, kan barnet fortfarande dra av den bolåneränta som betalas till föräldrarna! (Självklart måste föräldrarna redovisa räntan som erhållits på sin skattedeklaration, precis som alla andra "obligationsräntor".) Och lånet kan struktureras som räntebärande för att minska kassaflödesförpliktelserna till barnet (även om det så klart är Att inte amortera på lånebeloppet minskar även kassaflödesbetalningarna till föräldrarna).
En ytterligare fördel med familjeinterna lån, särskilt som ett inteckningslån för att köpa en bostad, är att några av begränsningarna för traditionella lånegarantier inte längre är ett problem; familjemedlemmar behöver till exempel inte ta ut mer för ett barn med dålig kreditvärdighet och kan fritt ge lån upp till 100 % av köpeskillingen utan att behöva betala en handpenning. Lånet kan vara för ett primärt köp, eller en refinansiering eller en renovering, och kan till och med struktureras som en 2:a eller 3:e panträtt i huset. En populär strategi är att barn lånar upp till 80 % med ett traditionellt bolån för ett nytt bostadsköp, men lånar pengar från föräldrar för att finansiera handpenningen för de återstående 20 % (bokförs som en andra panträtt i bostaden).
Naturligtvis är förbehållet att engagerande i sådana strategier skapar en verklig risk för långivaren att låneräntan och/eller kapitalbeloppet inte kommer att återbetalas till fullo (det finns en anledning till varför banker kräver högre räntor för att kompensera för större kreditrisker och mindre amorteringar !), så familjemedlem-som-långivare bör vara försiktig med att inte låna ut pengar på ett sätt där ett partiellt fallissemang från familjelåntagaren faktiskt skulle kunna skapa ekonomisk oro för familjen! På samma sätt måste familjemedlemmen-som-långivare vara försiktig så att den inte fastnar i en alltför illikvid position, även om det alltid är möjligt att lägga in en anspråksavsättning i familjelånet (vilket naturligtvis fortfarande löper risken att familjelåntagaren kommer inte att kunna refinansiera eller betala tillbaka sedeln i sin helhet i tid!).
En viktig varning för lån inom familjen är att för att respekteras av IRS måste de verkligen vara lån och inte gåvor.
Problemet är att skattelagstiftningen tillåter individer att gå i gåva upp till 14 000 USD (år 2013) till någon annan varje år utan att ådra sig några skattekonsekvenser för gåvan; detta belopp kallas för den årliga gåvoskatten. Även om 14 000 $ är mycket pengar för många familjer, är det dock väldigt lite för andra, som faktiskt skulle föredra att överföra ännu mer pengar på en gång till någon annan i familjen. Tyvärr börjar dock större gåvor förbruka individens livstidsbefrielse från gåvoskatt, vilket potentiellt ökar framtida exponering för fastighetsskatt.
Följaktligen är en strategi som användes tidigare för att undvika denna begränsning att överföra pengar som ett lån, inte en gåva... och sedan helt enkelt förlåta en del av låneräntan och/eller kapitalbeloppet varje år tills det lånade beloppet har försvunnit. IRS har dock granskat många av dessa transaktioner under åren, ofta med negativa resultat; trots allt, om 100 000 $ överfördes, betalades ingen ränta faktiskt, och långivaren efterskänkte ränta och kapitalbelopp varje år i 8 år tills lånet var borta, sannerligen är verkligheten att "långivaren" faktiskt bara gav 100 000 dollar direkt i den första år, och transaktionen bör (gåva)beskattas i enlighet därmed. Dessutom, för familjelån över 10 000 USD, antar IRS att ränta betalades men efterskänktes som en gåva - vilket betyder att långivaren inte bara har potentiell gåvoskatterapportering att göra, utan han/hon måste rapportera på skattedeklarationen den tillräknade ränta på lånet också! (Redaktörens anmärkning:Vissa undantag för imputerad ränta gäller för lånebelopp mellan $10 000 och $100 000; se IRC Section 7872(d).)
Genom åren har skattelagstiftningen och rättspraxis vävts samman för att formulera några riktlinjer om hur man hanterar ett familjeinternt lån så att det verkligen respekteras som ett lån och inte en gåva.
Nyckeln till utlåning inom familjen är att för att lånet ska betalas av IRS måste det behandlas som ett bona fide lån, inklusive lånevillkor till en "marknadsmässig" ränta, korrekta betalningar av räntor och/eller amorteringar , och helst formaliteterna för korrekt dokumentation (även om dokumentation inte strikt krävs).
För att tillämpa en "marknadsränta" bör lånevillkoren ange en ränta som är minst lika hög som de så kallade "Applicable Federal Rates" (eller AFR) som IRS publicerar månadsvis under IRC Section 1274. Tabell 1 av IRS:s AFR-vägledning inkluderar tre priser:kortsiktig, medellång sikt och lång sikt. De korta räntorna är för lån med en löptid på 3 år eller mindre; räntan på medellång sikt är för lån som är längre än 3 år men kortare än 9 år; och den långa räntan är för lånetider på 9 år eller längre.
Vad som är anmärkningsvärt är dock att även om de tillämpliga federala räntorna anses vara "marknadsräntor", i den mån att betala intra-familjlåneränta till denna ränta undviker gåvobehandling, är de fortfarande anmärkningsvärt fördelaktiga priser; under de senaste månaderna har den korta räntan bara varit 1/4 av 1 %, den medellånga räntan är strax under 1 %, och även den långa räntan är mindre än 2,5 %! Däremot är riksgenomsnittet för ett 15-årigt bolån cirka 2,8% (när detta skrivs), och ett 30-årigt bolån är nästan 3,5%. Som ett resultat av detta kan bostadslån inom familjen fortfarande vara mycket tilltalande som låneräntor, även när räntorna måste vara "tillräckligt höga" för att uppfylla IRS:s AFR-krav.
En av de största utmaningarna för många familjer som överväger lån inom familjen - särskilt bostadslån inom familjen - är helt enkelt det administrativa arbetet och kraven för att slutföra lånet ordentligt, särskilt eftersom lånet måste registreras korrekt mot bostaden för att räntan ska vara avdragsgill. för låntagaren (och särskilt, tydlig dokumentation av lånet krävs också om långivaren någonsin vill ha skatteavdrag för belopp som inte återbetalas i händelse av att låntagaren fallerar).
Dessutom föredrar vissa familjer faktiskt ett mer formellt lånearrangemang; till exempel när föräldrar-som-långivare verkligen gör avser transaktionen som ett lån (och inte en förtäckt gåva), de vill vara säkra på att barnet-som-låntagaren respekterar det på lämpligt sätt och lär sig ett visst ekonomiskt ansvar (även om de fortfarande åtnjuter förmånligare lånevillkor än vad som skulle erhållas från en bank och behålla låneräntan i familjen). Alternativt, om pengarna lånas ut från en familjestiftelse, kommer förvaltaren sannolikt att önska att lånet dokumenteras ordentligt och registreras för att styrka att förtroendeförpliktelserna att förvalta trustkorpusen på ett ansvarsfullt sätt uppfylls.
En intressant ny lösning på detta område är National Family Mortgage, ett företag som fungerar som "mellanmannen" för att hjälpa till att behandla och underhålla bostadslån inom familjen, hantera allt från att upprätta skuldebrevet mellan parterna, dokumentera förtroendehandlingen som pantsätter egendomen som säkerhet och registrerar den i rätt jurisdiktion, upprättar elektroniska överföringsarrangemang för lånebetalningar (inklusive deposition för husägares försäkring och fastighetsskatt, om så önskas) och skickar ut betalningsanmärkningar och balansräkningar och till och med utfärdande av rätt IRS rapporteringsformulär (formuläret 1098 till låntagaren för betald bolåneränta och formuläret 1099-INT till långivaren för mottagen ränta). Om lånet är strukturerat som avdragsfri, kan National Family Mortgage-tjänsten också hjälpa till att ordna att en del av lånet efterskänks årligen (vilket är mycket mindre sannolikt att utlösa IRS-granskning när ränta betalas, lånedokument registreras, och alla andra formaliteter i transaktionen respekteras).
Kostnaden för tjänsten är en engångsavgift mellan 725 USD och 2 100 $ (beroende på lånets storlek) för lånedokumenten (som framför allt fortfarande är mycket lägre än initieringsavgiften för ett traditionellt bolån!), ytterligare registreringsskatt som betalas direkt till staten/länet (för jurisdiktioner som kräver det), och pågående låneservice (med kontoutdrag, elektronisk överföring av pengar, IRS-rapportering, etc.) kostar $15/månad (eller något mer för större lån, och med en extra avgift på $15/månad för depositionstjänster). Läsare av denna blogg kan få 15 % rabatt på engångsavgiften för alla deras kunder som använder tjänsten genom att ange kupongkoden "KitcesBlogDeal" (utan citattecken) när kunden registrerar sig. (Redaktörens anmärkning:Detta är helt enkelt ett kostnadsfritt erbjudande till läsarna av denna blogg; det finns ingen ekonomisk ersättning eller annan relation mellan Nerd's Eye View och National Family Mortgage.)
I slutändan är bostadslån inom familjen fortfarande en ganska "nisch" strategi, eftersom det kräver en del betydande ekonomiska medel för att familjen ska ha råd med lånet till barn eller andra familjemedlemmar i första hand. Icke desto mindre gör tjänster som National Family Mortgage processen betydligt lättare att implementera och administrera, och för en kostnad som fortfarande är mycket lägre än initieringsavgiften för ett traditionellt bolån, samtidigt som alla pågående räntebetalningar behålls i familjen. Och till dagens tillämpliga federala priser finns det många möjligheter för föräldrar att hjälpa barn eller andra familjemedlemmar att göra hemköp mer överkomliga, även samtidigt som de genererar vad som fortfarande är en rimlig avkastning med tanke på dagens lågavkastningsmiljö!
(Den här artikeln ingick i Carnival of Wealth, And Stay Out Edition om Control Your Cash, Carnival of Investing #13 på Investeem, Carnival of Financial Planning on My Personal Finance Journey och även Carnival of Personal Finance #397 på My Personal Finance Journey.)