Debatten om hyra och köp av bostad är en pågående debatt, som verkar stiga och falla med fastighetsvärdena.
Med huspriserna nu på rekordnivåer är debatten aktuell än före kvällen.
Detta gäller särskilt på högprismarknader, där huspriserna har nått näsblodsnivåer och kommer att kräva en massiv finansiell investering – om det ens är möjligt.
Det borde inte komma som en överraskning att geografi spelar en stor roll i beslutet om hyra kontra att köpa ett hem.
På vissa marknader, med antingen mycket höga huspriser eller ett överflöd av hyresbostäder, kommer hyra att vara det bättre valet. Men i andra, där hyrorna är högre än en vanlig husbetalning, framstår köp som den föredragna strategin.
En CNBC-rapport i slutet av förra året, Det är bättre att hyra än att köpa på dagens bostadsmarknad, avslöjade att det nu är billigare att köpa ett hus än att hyra i endast 35 % av USA:s län. De rapporterar att hyra är en bättre investering än att köpa på 16 av 23 stora storstadsmarknader.
Storstadsområden där det är bättre att hyra inkluderar Atlanta, Dallas, Denver, Houston, Los Angeles, Miami, San Francisco och Seattle. Men att köpa överträffar uthyrningen i stora delar av Mellanvästern och nordost, med Chicago och Cleveland som de bästa köpställena.
San Francisco är ett klassiskt exempel. I mitten av detta år nådde medianförsäljningspriset för ett enfamiljshus otroliga 1,7 miljoner dollar och 1,3 miljoner dollar för lägenheter. Att köpa till de prisnivåerna kan vara uteslutet för de allra flesta hushåll.
Däremot är medianpriset för ett hus i Buffalo $115 750, jämfört med en genomsnittlig månadshyra på $1 100. Sådana siffror gör att äga en bättre investering än att hyra, eftersom den månatliga betalningen för medianprisbostaden kommer att vara lägre än den genomsnittliga månadshyran.
Detta är ett annat grundläggande faktum i livet när det gäller bostadsköp.
Enkelt uttryckt gäller inte frågan om hyra och köpa ett hem om du inte kan kvalificera dig för finansieringen hos en hypotekslångivare.
Detta kan innefatta flera faktorer, inklusive:
Om du hoppas kunna köpa ett hem i framtiden är den goda nyheten att var och en av dessa problem kan åtgärdas i framtiden. Det kommer att ta tid, men det är definitivt genomförbart.
Under tiden kommer vi dock att fokusera den här debatten på frågan om hyra kontra köp med antagandet att du har de ekonomiska resurserna att köpa.
Det finns många faktorer som spelar in i hyran kontra att köpa ett hembeslut. Alla har inte heller med pengar att göra.
Nedan kommer vi att dela upp varje faktor individuellt, diskutera detaljerna om hur det påverkar uthyrning eller ägande och sedan försöka utse en vinnare i varje kategori.
Den här kan vara den mest komplicerade av alla. Om du köper ett hus för 300 000 USD, med en handpenning på 60 000 USD (20 %), behöver du ett bolån på 240 000 USD. Vid 4 % för ett 30-årigt lån kommer den månatliga bolånebetalningen att vara 1 145 USD. Fastighetsskatt, på $3 000 per år, kommer att lägga till ytterligare $250 till din månatliga betalning. Du bör också räkna ut ytterligare 100 USD för husägarens försäkring.
Det kommer att bringa den totala månadskostnaden för att köpa till $1 395.
Om kostnaden för att hyra samma hus är $1 800 per månad, kommer köp definitivt att vara det bättre valet.
Men låt oss säga att istället för att göra en handpenning på 20 % går du in med bara 5 %. Det kommer att öka ditt bolån till $285 000. Vid 4% för ett 30-årigt lån kommer själva bolånebetalningen att vara $1 360. Du måste också lägga till 350 USD för fastighetsskatt och husägares försäkring, vilket ger det totala värdet 1 710 USD.
Men det är inte slutet på historien. Genom att lägga ner 5 % måste du betala en privat bolåneförsäkring. Den månatliga premien på 285 000 USD som representerar 95 % av husets värde kommer att lägga till cirka 185 USD till betalningen.
Det kommer att ge den totala månadskostnaden för att köpa upp till $1 895.
Men det finns ytterligare en variabel för ägare:reparations- och underhållskostnader.
HGTV rapporterar att de genomsnittliga årliga reparations- och underhållskostnaderna för husägare är mellan 1% och 3% av hemmets inköpspris. För ett hus köpt för $300 000, med mittpunkten på 2%, kommer reparations- och underhållskostnaderna till $6 000 per år. Det kommer att lägga till cirka 500 USD till din månadsbetalning, oavsett om du lägger ner 5 % eller 20 %.
Med en handpenning på 20 % stiger den månatliga betalningen till 1 895 USD. Med en handpenning på 5 % stiger den till 2 395 USD.
Vinnare: Uthyrning
Detta är en ofta underskattad hyra kontra köpkriterier. Om du har ett mycket stabilt jobb, eller om du arbetar inom ett mycket stabilt karriärområde, kan det vara mer meningsfullt att köpa. Men om den framtida anställningen är osäker, som många yrken idag, kan det vara bättre för dig att hyra.
En del av problemet med instabil anställning är inkomsttillförlitlighet. Om du byter jobb ofta, finns det en reell möjlighet att du någon gång kommer att tjäna mindre än du gjorde när du först köpte ditt hem. Om det ens potentiellt beskriver din situation, är hyra den bästa kursen.
Vinnare: Köper till de med fast anställning, hyr till alla andra.
Det här ser på jobbstabilitetssituationen från en annan vinkel. Om du bor i en liten stad eller på landsbygden och det är ont om jobb inom ditt område, kan du behöva flytta om du blir av med jobbet.
Ett annat exempel är där du kan komma att gifta dig inom en snar framtid, vilket kräver omplacering. Ännu en möjlighet är en sjuk älskad i en annan stad, som kan kräva att du flyttar någon gång.
I någon av ovanstående situationer kommer hyra att ge dig den rörlighet som behövs för att göra en flytt med minsta möjliga krångel. Du kan gå ur ett hyresavtal senast i slutet av löptiden, och vissa kommer att låta dig bryta hyresavtalet till minimal kostnad. Men att försöka sälja en bostad för att flytta är inte bara mer tidskrävande, utan om du behöver flytta snabbt kan du förlora pengar på försäljningen.
Vinnare: Uthyrning
Det fanns en tid då skattelagstiftningen var extremt husägarevänlig. Men ändringarna i skattelagstiftningen som genomfördes i slutet av 2017 ändrade den ekvationen för miljontals husägare.
Först och främst ökade schablonavdraget dramatiskt. För 2019 är det 24 400 USD för att ansöka om gifta tillsammans och 12 200 USD för ensamstående.
Om du fortsätter med vårt exempel ovanifrån, om du har ett bolån på 240 000 $ till 4 %, kommer du att betala en ränta på något under 9 600 $ under det första året av lånet. Även om du lägger till 3 000 USD för fastighetsskatt har du bara upp till 12 600 USD i avdragsgilla kostnader för ditt hem.
Det kan ge dig ett litet avdrag – 200 USD – om du är singel. Men det kommer knappt att överstiga 50 % av standardavdraget för ett gift par.
Det finns en annan begränsning i den nya skattelagen. Statliga och lokala skatteavdrag (“SALT”) är nu begränsade till 10 000 USD per år. Om du bor i en stat med hög skatt kommer ditt fastighetsskatteavdrag att begränsas, vilket innebär att du inte får full nytta av kostnadsavdraget.
Hyresgästen får standardavdraget, vilket kan vara allt husägaren också får.
Vinnare: Köper, så länge du har stora specificerade avdrag förutom ditt hem. Annars går vinsten till uthyrning.
Pengar som investeras i handpenningen på ett hus är faktiskt fångat kapital. Det beror på att det inte går att komma åt, förutom att sälja bostaden eller ta ett bostadslån. Det ena är helt obekvämt, och det andra ökar kostnaderna för att äga. Uttaget är dock att förskottsbetalningspengar inte är likvida. Det finns där, men det är det verkligen inte.
Låt oss ta ett exempel på två personer, som var och en har $60 000 i besparingar. Den första tar hela beloppet och använder det som en handpenning på 20 % på ett hus på $300 000. Den andra sparar det och hyr sitt hem.
Genom att investera sina besparingar och ett hus har köparen tappat likviditet. Men genom att behålla $60 000 i besparingar förblir hyresgästen helt likvid. På grund av den likviditeten har hyresgästen fler alternativ i livet, samt en generös kudde mot ekonomisk osäkerhet.
Vinnare: Att hyra, om likviditet är viktigt för dig – och det borde det vara.
Det finns många variabler med denna faktor, men låt oss ta att hyra och köpa individuellt.
Person A lägger 60 000 dollar i handpenning på ett hus på 300 000 dollar och betalar troget bolånebetalningarna i 30 år. Vid slutet av den tiden är inte bara bolånet betald i sin helhet, utan huset har fördubblats i värde. Person A har växt från 60 000 USD till 600 000 USD på 30 år.
Person B har också $60 000, men istället för att köpa ett hus investerar hon det i en blandad portfölj av aktier och obligationer, med en genomsnittlig årlig avkastning på 7%. Efter 30 år har hennes portfölj på 60 000 USD växt till 456 735 USD.
Person A ger en fördel på mer än $153 000 som ett resultat av att köpa snarare än att hyra. Men om hans hus inte stiger i värde, kommer hans nettoförmögenhet att vara endast $300 000 efter 30 år. Det kommer att sätta honom bakom med mer än $156 000.
Vinnare: Det kan gå åt båda hållen, beroende på prisprestanda för husägarens hus, kontra hyresgästens besparingar och investeringsåtagande.
Vi gjorde precis ett exempel på hur en person kan välja att investera pengar i en portfölj av aktier och obligationer som annars skulle gå till köp av ett hem. Det är en form av alternativkostnad som kan gå antingen för eller emot husägaren.
Men det finns mindre säkra alternativkostnader. Till exempel, om du istället för att köpa ett hus väljer att investera pengarna i din karriär eller i att köpa ett företag, kan ökningen av inkomsten – såväl som företagets potentiella andrahandsvärde – sätta dig långt före investeringsavkastningen om att äga ett hus.
Den egentillverkade miljonären fastighetsinvesterare Grant Cardone har många gånger sagt att du inte ska köpa ett hus att bo i, utan istället hyra och sedan investera dina pengar i dig själv. (Han hyr sitt hem samtidigt som han äger en portfölj av inkomstbringande hyresfastigheter.) Att använda pengarna för att köpa ett företag eller förbättra dina karriärkunskaper är till stor del vad han syftade på.
Vinnare: Uthyrning
Detta täcker ett brett spektrum av potentiella ämnen, som beror på dina individuella omständigheter. Till exempel känner vissa människor bara bättre känslomässigt ägande. De föredrar varaktigt ägande – såväl som möjligheten att skräddarsy sitt hem – framför alla fördelar som kan ge sig genom att hyra. Om du har barn är det också troligt att du föredrar att äga för att ge dem en större känsla av säkerhet.
Å andra sidan, om du har en mycket krävande karriär, gillar att resa, eller om du har hobbyer och passioner som inte ser att du spenderar mycket tid hemma, kan hyra vara att föredra. Det är också det bättre valet för alla som inte vill engagera sig i det praktiska underhållet som krävs för att äga ett hem.
Vinnare: Det är en certifierad tos-up.
Som du kan se av de olika faktorerna vi har utvärderat i beslutet om hyra och köpa ett hem, är det verkligen ett komplicerat val.
Det börjar med de övergripande faktorerna, som marknaden du bor på . Om området har särskilt höga boendekostnader kanske det inte är ett alternativ att äga, hur önskvärt det än kan vara ur känslomässig synvinkel.
Det finns också ekonomiska överväganden , som tenderar att dominera debatten. Först och främst är den långsiktiga ekonomiska fördelen med att äga kontra att hyra. Det beror egentligen mest på sannolikheten för att huspriserna i ditt område kommer att stiga avsevärt i framtiden. Det är naturligtvis en variabel, eftersom det involverar användningen av en kristallkula som ingen av oss har.
Sedan finns det personliga faktorer . Först i den kategorin är om du ens har råd att köpa ett hus. Det kommer att bero på styrkan i din ekonomi, jämfört med nivåer av överkomliga priser i ditt område. Du måste också avgöra om ägande kommer att vara en fördel ur skattesynpunkt, såväl som effekten av rörliga kostnader, som reparationer och underhåll.
Slutligen finns det frågor om personliga preferenser . Hur mycket du än vill äga ett hem, kan hyra bättre passa din livsstil. Om ditt yrke, dina hobbyer eller dina resor ofta håller dig borta från hemmet kan hyra vara det bättre valet, även om andra faktorer gynnar ägandet.
Om du står inför beslutet om hyra och köp just nu, överväg noga valet mot alla faktorer som anges ovan. Du kan bli förvånad över din slutliga slutsats.
Roth eller traditionell IRA:Vilket fungerar bättre för dig?
Behöver du en medtecknare för en lägenhet?
Lördagsskola:Ska du köpa eller hyra?
Nytt eller begagnat:Vilket är bättre?
HDHP vs PPO:Vilket är rätt för dig?
Skuldkonsolidering vs. skuldsanering:Vilket alternativ är bäst för dig?
Konkurs eller skuldkonsolidering:vilket är bättre för dig?
Ska jag köpa en utmätning för mitt första hem?