Förstagångslåneprogram för bostadsköpare gör det i allmänhet möjligt för människor med låga eller måttliga inkomster eller med mindre än fantastiska kreditvärden att leva en del av den amerikanska drömmen, det vill säga köpa ett hem. Ofta är det deras första hem. Men tekniskt sett behöver det inte vara det. Många program definierar "första gången" som att man bara inte har ägt ett hem under de senaste tre åren. Så om du sålde din bostad eller den blev utmätad för mer än tre år sedan, kan du fortfarande vara berättigad till något av låneprogrammen som beskrivs nedan. Vissa av dessa program riktar sig till specifika yrken som de inom brottsbekämpning, utbildning och militären.
Förstagångsbostadsköparprogram hjälper människor att få lågräntelån när de inte kan säkra dem någon annanstans. Eftersom statliga organisationer stödjer många av dessa lån, är kvalifikationskraven mycket mindre strikta än de är för konventionella lån.
Om du tror att bostadsägande är för andra människor och inte för dig, kan den här artikeln ändra dig. Läs vidare för att lära dig mer om de mest populära programmen för förstagångsköpare.
Federal Housing Administration (FHA) samarbetar med lokala långivare över hela landet för att erbjuda bolån till personer som annars kanske inte kvalificerar sig. Eftersom regeringen försäkrar delar av dessa lån känner sig långivare mer bekväma med att erbjuda bolån till personer utan den starkaste kredithistoriken. Det är ett bra alternativ bland de olika programmen för förstagångsköpare.
FHA lånekvalifikation är inte lika sträng när det kommer till kreditvärdighet. Faktum är att en kreditpoäng på cirka 580 kan kvalificera dig för ett FHA-lån med en handpenning på 3,5 %. Handpenningar för konventionella bolån ligger vanligtvis över 20 %. Dessutom sjunker FHA-låneräntorna betydligt lägre än räntorna för traditionella lån.
Vissa långivare kommer inte ens att avvisa dig om din skuld-till-inkomstkvot (DTI) är så hög som 55%. Om det har gått minst två år sedan du gick i konkurs, borde du inte heller ha svårt att kvalificera dig för ett FHA-lån.
Detta betyder dock inte att ett FHA-lån - eller något lån för den delen - är en riskfri lösning, även lån gjorda genom förstagångsköparprogram. Eftersom du sannolikt kommer att göra en liten handpenning, kommer du att behöva betala hypoteksförsäkringspremier, FHA:s version av privat bolåneförsäkring (PMI). Den här typen av försäkring finns för att skydda långivaren i fall du fallerar.
Du måste också betala stängningskostnader. Stängningskostnaderna för FHA-lån tenderar dock att vara lägre än de är för traditionella inteckningar. Och till skillnad från många konventionella bolån medför FHA-lån ingen förskottsbetalning. Detta innebär att du kan göra större månatliga betalningar och betala av lånet i förtid utan att behöva betala avgifter.
Du kan också rulla över förskottsförsäkringsavgiften och handpenningen till lånebeloppet. Du kommer dock att betala mer i det långa loppet. Du måste också göra en handpenning på cirka 10 % om din kreditpoäng sjunker under 580. Men om du har problem med att betala förskottskostnader kan hjälpprogram för handpenning hjälpa dig.
Och till skillnad från flera konventionella bolåneföretag låter FHA-stödda långivare dig betala stängningskostnader och förskottsbetalningar med gåvopengar. Men se till att personen som ger dig dessa pengar undertecknar ett kort brev som förklarar att han eller hon inte förväntar sig pengarna tillbaka.
FHA-lån passar vanligtvis förstagångsbostadsköpare som har problem med att få lån någon annanstans på grund av strikta kvalifikationskrav. Men att hålla sig till en solid återbetalningsplan kan hjälpa amerikaner med lägre kreditvärdighet att inte bara betala av ett bolån med en särskilt generös ränta utan också öka deras kreditvärdighet i processen.
Bland alternativen för speciella förstagångsköparprogram, utfärdar USA:s jordbruksdepartement (USDA) lågräntelån till låginkomsttagare som vill bo på landsbygden. Men USDA definierar i stora drag "landsbygd", så även vissa förortsplatser kvalificerar sig.
USDA-lån har vanligtvis låga till inga förskottsbetalningar. Låter det för bra för att vara sant? Tja, USDA garanterar antingen lånet så att långivaren tar mindre risk, eller så utfärdar USDA lånet direkt (till låntagare med mycket blygsamma inkomster).
USDA erbjuder två typer av lån till förstagångsbostadsköpare. För att kvalificera sig för ett garanterat USDA-lån får din hushållsinkomst inte överstiga 115 % av medianinkomsten för det angivna området där du tänker bo. Hushållsinkomst definieras i allmänhet som den sammanlagda inkomsten för alla medlemmar i hushållet även om deras namn inte står på lånet.
Inkomstgränserna beror på området, men generellt sett är den maximala basinkomstnivån för programmet för enfamiljsbostadsgaranti 2020:
Vi presenterar dessa siffror för att ge dig en allmän uppfattning om inkomstkrav. Dessa gränser kan vara drastiskt större i höginkomstområden.
Dessutom hjälper en kreditpoäng runt 680 dig vanligtvis att säkra ett garanterat lån med en låg ränta och noll handpenning. Det kan också ta dig igenom den strömlinjeformade processen. Det betyder att du kommer att hoppa över det mesta av pappersarbetet som är förknippat med konventionella bolån. Om din kreditpoäng är under 680 kan du behöva göra en större handpenning på cirka 10 %.
Med ett direkt USDA-lån finansierar regeringen ditt bolån direkt. Med andra ord, USDA är din långivare. Dessa lån tjänar låg- till mycket låginkomsttagare och familjer. Inkomstgränser beror på plats. Dessutom måste du vara den primära invånaren i det hem som du tar ett USDA-lån för. Du kan inte tjäna någon inkomst från fastigheten eller använda den för kommersiella ändamål.
Eftersom USDA-lån kräver låga handpenningar, måste du teckna en försäkring. Förskottspremien kan variera från 1 % till 2 % av lånebeloppet. Du är också skyldig en månatlig premie på cirka 0,35 % till 0,40 %. Så låt oss säga att du tar ett lån på 200 000 $. Du måste betala en försäkringsavgift på 1 % i förskott och en premie på 0,35 % under hela året. I det här fallet skulle du betala 2 000 USD i förskott och en månatlig premie på 58 USD. Däremot kan du räkna in förskottspremien i bolånebeloppet. I det här fallet skulle du överföra avgiften till lånet och på så sätt förvandla den till ett bolån på 202 000 USD.
Kvalificerade låntagare kan ta 15- eller 30-åriga bolån med fast ränta. För att lära dig mer om kvalifikationer, besök USDA lånewebbplats. En interaktiv karta visar angivna områden och inkomstgränser för varje.
Department of Veterans Affairs (VA) utfärdar lån till kvalificerade militära medlemmar inklusive förstagångsbostadsköpare.
VA-lån har vanligtvis lägre räntor än sina konventionella motsvarigheter. VA-partners långivare erbjuder också lån med små eller inga pengar ner. För att kvalificera dig måste du uppfylla vissa krav som ställs av VA och kanske några som ställs av specifika långivare. Du kan vara berättigad till ett VA-lån om du:
Om du är kvalificerad för ett VA-lån kan du leta efter olika alternativ. Du kan hitta bolån med fast ränta eller justerbar ränta (ARM) med varierande återbetalningsvillkor som sträcker sig från 15 till 30 år.
Förutom förmånliga räntor erbjuder VA-lån några tydliga fördelar. Till exempel kräver de ingen privat bolåneförsäkring (PMI) och har ingen förskottsbetalning. VA sätter också gränser för hur mycket långivare kan ta ut i stängningskostnader.
Du kommer dock att behöva betala en VA-finansieringsavgift som varierar beroende på din militära status. Det kan variera från 1,25 % till 2,15 % för de flesta grenar av militären och från 1,5 % till 2,24 % för personal i reserv- och nationalgardet. Det kan rulla över till ditt lånebelopp på din begäran.
Dessutom kommer du att stöta på några av de vanliga avgifterna som värderings- och inspelningsavgifter. Om du kämpar för att göra betalningar kan VA-rådgivningsprogrammen dock hjälpa dig.
Om du överväger förstagångsköparprogram är det värt att titta på Native American Direct Loans (NADL), som VA stöder för bostäder på Federal Trust Land. För att kvalificera dig måste du uppfylla grundkraven för ett traditionellt VA-lån utöver övriga villkor. Dessa krav anger att du måste:
VA sätter räntan för NADL, och de är vanligtvis tillgängliga via privata långivare som erbjuder 30-åriga bolån. Finansieringsavgiften är 1,25 % av lånebeloppet.
Stadsdelar är skyldiga sina lärare, poliser och andra offentliga tjänstemän mycket. Teacher Next Door-programmet hjälper dessa yrkesverksamma att stanna i sina lokala samhällen genom att hjälpa dem att ha råd med sina hem. Initiativet är också känt som Good Neighbor Next Door-programmet. Det är sponsrat av U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD).
Lärare, poliser, brandmän och räddningstjänsttekniker kan få 50 % rabatt på listpriset för bostäder i "revitaliseringsområden". Dessa områden är utsedda av U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD).
Mottagarna måste dock samtycka till att bo i dessa hem som sin primära bostad i minst 36 månader. Programmet är också mycket konkurrenskraftigt. Stödberättigade hem är listade på Teacher Next Door-programmets officiella webbplats för bara några dagar.
Så det första steget är att bli förhandsgodkänd. Efteråt hjälper en licensierad Teacher Next Door-agent dig att hitta listor som är tillgängliga i ditt område.
Kvalificerade lärare måste arbeta heltid i en statligt ackrediterad offentlig eller privat skola som betjänar lokala barn i klasserna K till 12. Poliser måste arbeta heltid för en brottsbekämpande myndighet som är knuten till ett statligt organ eller en stamregering. Brandmän och EMT måste vara anställda av en brandkår eller en räddningsenhet i området där hemmet de är intresserade av finns.
Teacher Next Door hävdar att det kommer att hjälpa dig att köpa vilket hus som helst på marknaden om du inte vinner ett bud på om det inte finns några berättigade bostäder i ditt område. Din agent kommer att förhandla fram det lägsta priset och hantera allt pappersarbete åt dig.
Programmet ger också förmåner och bidrag till yrkesverksamma inom offentliga tjänster som sjuksköterskor för att köpa sina första hem. Till exempel kan programmet hjälpa medicinsk personal att skaffa sitt första bolån med låga handpenningar och inga ansökningsavgifter.
Freddie Mac och Fannie Mae är statligt sponsrade företag som fungerar som två av de största aktörerna inom bolånebranschen. De arbetar till och med med lokala långivare över hela landet för att erbjuda bolån till låginkomsttagare som inte har de mest solida kreditvärdena.
Fannie Mae erbjuder till exempel lågräntelån genom flera långivare. De är avsedda för individer med låg till måttlig inkomst. Förskottsbetalningar för dessa lån kan vara så låga som 3 %, och du kan få ett med en kreditpoäng så låg som 620. Högre kreditpoäng hjälper dig att säkra ännu bättre priser. Du kanske också kan säga upp bolåneförsäkringen efter att ditt hemkapital når 20 %. Fannie Maes HomeReady-program hjälper också låginkomstpersoner att kvalificera sig för sin första inteckning. Freddie Mac strävar efter att möta krav på bostäder till överkomliga priser som fastställts av Federal Housing Finance Agency (FHFA).
Dessutom bör du nå ut till lokala långivare, allt från gemenskapsbanker till stora franchiseföretag. Många erbjuder program som hjälper förstagångsbostadsköpare att kvalificera sig för bolån.
Oavsett vilken stat du bor i, bör du undersöka din lokala bostadsförmedling för att se om den har några förstagångsköparprogram som du kan kvalificera dig för. State of New York Mortgage Agency (SONYMA) erbjuder till exempel hjälp med handpenning och andra verktyg och resurser för förstagångsbostadsköpare med låg till måttlig inkomst. Myndigheten anser att en person som inte har ägt en huvudbostad på minst tre år är en förstagångsbostadsköpare.
Vissa statliga bostadsprogram kommer att samarbeta med hypotekslångivare för att erbjuda 30-åriga bolån med fast ränta med konkurrenskraftiga priser för kvalificerade sökande. I många fall kan du till och med kombinera dessa bolån med andra subventioner och bidrag.
Fastighet i HUDs dollarprogram består av småhus. FHA (en division av HUD) förvärvade dessa hem genom avskärmning. När FHA inte kan sälja en viss fastighet inom sex månader efter utestängning faller den in i programmet.
FHA säljer sedan ett sådant hem för $1 till lokala myndigheter, trosbaserade organisationer och ideella organisationer som hjälper låginkomstfamiljer att hitta bostäder till ett överkomligt pris. För att få affären måste du dock kontakta de organisationer som deltar i programmet. Du måste också följa de krav de ställer.
Konkurrensen är hård. Tillbaka 2013 skapade den lokala regeringen i Gary, Indiana, rubriker när den satte några hem i programmet. Inom den första dagen fick det hundratals ansökningar. Staden valde sedan ut 12 av 25 finalister i ett lotteri månaden därpå.
Men om du har tur kan du besöka HUD-webbplatsen. Även om du sannolikt inte kommer att hitta bostäder med prislappar på 1 USD, bör du undersöka HUD och lokala myndigheter för att hitta förstagångsköparprogram.
Fotokredit:©iStock.com/Monkeybusinessimages,©iStock.com/Zinkevych, ©iStock.com/Warchi