Ett jumbolån, eller jumbolån, är ett bostadslån för ett belopp som överstiger den "överensstämmande lånegränsen" som fastställts för bolån som kan köpas av Fannie Mae och Freddie Mac, de statligt sponsrade företagen (GSE) som i slutändan köper och administrerar de flesta småhuslån i USA

Skillnaden mellan jumbolån och konforma lån

För 2019, i större delen av den kontinentala USA, är den överensstämmande lånegränsen $484 350. I Alaska, Hawaii, vissa amerikanska territorier och specifika län i de lägre 48 delstaterna där bostadspriserna är exceptionellt höga, kan gränsen vara så mycket som $726 525, eller 150 % av den nationella medianen. Du kan kontrollera den överensstämmande lånegränsen för alla amerikanska län på FHFA:s webbplats.

Ett bolån för ett belopp som är större än den lokala överensstämmelsegränsen anses vara ett jumbolån.

Jumbolån kommer vanligtvis med strikta kreditkrav och en ännu mer rigorös granskning av sökandes ekonomi än konventionella bolån.

Hur fungerar ett jumbolån?

För att förstå hur ett jumbolån fungerar är det bra att förstå syftet med "överensstämmande lån", som har en utlåningsgräns som överskrids av jumbolån:Federal Housing Finance Agency (FHFA), som reglerar Fannie Mae och Freddie Mac, skapades under den stora depressionen för att se till att hypotekslångivare har tillräckligt med kontanter tillgängliga för att låna ut till amerikaner som vill köpa ett hem. För detta ändamål godkänner FHFA Fannie och Freddie att köpa lån från banker, kreditföreningar och andra långivare, men endast om dessa lån uppfyller specifika kriterier som syftar till att skydda GSE från förlust i fall låntagare inte kan betala tillbaka lånen. Ett av dessa kriterier är att bolånen inte kan överstiga den överensstämmande lånegränsen, som FHFA fastställer årligen för varje län i USA.

Fannie Mae och Freddie Mac kombinerar partier av konforma lån till finansiella instrument som kallas hypotekslån (MBS) som investerare köper och säljer på offentliga marknader, ungefär som aktier. GSE:erna använder intäkterna från MBS-försäljning för att köpa och värdepapperisera ännu fler bolån. Långivare använder pengar från försäljningen av lån till Fannie och Freddie för att erbjuda fler bolån, och processen fortsätter.

Möjligheten att sälja ett bolån till Fannie Mae eller Freddie Mac är ett slags skyddsnät eller garanti för långivaren, så när de överväger ansökningar om jumbolån är finansiella institutioner vanligtvis extra försiktiga i sina ansträngningar att verifiera sökandes förmåga att betala tillbaka lånet .

Kreditpoäng och krav som behövs för ett jumbolån

Sökandens granskning av jumbolån kan variera beroende på långivare (och sökande), men krav utöver dem för konventionella bolån kan innefatta:

• Högre kreditvärdighet. Många långivare kräver en FICO ^® Poäng ^☉ på 720 eller bättre för många jumbolån, och kommer vanligtvis inte att acceptera poäng som är lägre än 660, medan långivare kan acceptera poäng så låga som 600 för överensstämmande bolån.
• Större förskottsbetalningar. Medan långivare kan godkänna konventionella bolån med handpenning så lågt som 5 % med inkluderandet av privat bolåneförsäkring (PMI), kräver jumbolåneutgivare vanligtvis handpenning på 20 % eller till och med så högt som 30 %. Förskottsbetalningar som är större än 20 % utesluter behovet av PMI, men i de sällsynta fall då en långivare accepterar en handpenning som är lägre än 20 %, kan PMI krävas på ett jumbolån precis som det är på överensstämmande hypotekslån.
• Större kassaflöde. Hypotekslångivare letar vanligtvis efter en skuld-till-inkomst (DTI)-kvot - beräknad genom att dividera månatliga skuldbetalningar med bruttomånadsinkomst - på högst 36% när de utfärdar jumbohypotekslån. Däremot är DTI så höga som 50 % acceptabla på vissa överensstämmande bolån.
• Ytterligare tillgångar. Som ett skydd mot möjligheten av missade betalningar på jumbolån kräver långivare ofta att de sökande ska bevisa att de har tillgång till besparingar eller andra likvida tillgångar som är tillräckliga för att täcka så mycket som ett års lånebetalningar.
• Högre räntor. Den ytterligare risken som är förknippad med lån som inte uppfyller kraven leder vanligtvis till att långivare höjer räntan med 1 eller 2 procentenheter på jumbolån jämfört med de rådande räntorna på konventionella lån.
• Ytterligare bedömningar. Utöver den vanliga fastighetsvärderingen som krävs för ett hypotekslån, kan jumbolångivare kräva en "second opinion"-värdering för att bekräfta fastighetens marknadsvärde. Eftersom fastigheter som omfattas av jumbolån ofta är stora och ovanliga i jämförelse med närliggande fastigheter, är varje värdering sannolikt dyrare än en på en mer traditionell fastighet.
• Högre stängningskostnader. För att hjälpa till att täcka kostnaden för den mer omfattande verifieringsprocessen som krävs för jumbolån, tar långivare vanligtvis ut en högre procentandel av inköpspriset (dvs. fler "poäng") som en lånekostnad.

När är det meningsfullt att få ett jumbolån?

Om du vill köpa ett lyxhus, eller ett med bekvämligheter som gör det betydligt dyrare än genomsnittsbostaden i ditt samhälle eller län, kan ett jumbolån vara ditt enda alternativ för att finansiera köpet. Att ansöka om ett jumbolån är bara vettigt om du har de ekonomiska resurser som krävs för att klara den rigorösa kvalificeringsprocessen, inklusive en kreditpoäng på cirka 700 eller bättre och tillräckliga likvida tillgångar för att täcka en handpenning på 20 % eller mer, startavgifter, värdering (s) och minst sex månaders betalningar på lånet.

När bör jumbolån undvikas?

Du kanske vill undvika ett jumbolån om du tvivlar på din förmåga att uppfylla dess hårda kvalifikationskrav. Dessutom, om du känner att du kan behöva sälja fastigheten snabbt någon gång i framtiden, kanske du vill överväga hur energisk den lokala fastighetsmarknaden är. Om marknaden är långsam, eller om fastigheten är betydligt dyrare än de flesta närliggande fastigheter, kan det visa sig vara svårt att sälja vidare. Även på starka marknader kommer potentiella köpare sannolikt att bli föremål för samma långa bolåneprövningsprocess som du måste gå igenom som köpare, och det kan förlänga den tid som krävs för att slutföra försäljningen.

Att kvalificera sig för ett jumbolån kan vara en skrämmande process, och lånet kommer sannolikt att bli dyrt i termer av räntor och avgifter även för sökande med mycket god kredit. Om ditt sikte är inställt på en exceptionellt dyr fastighet och du har möjlighet att kvalificera dig, kan ett jumbolån vara det bästa alternativet för att finansiera ditt drömhus.