Bolånepoäng fungerar genom att i huvudsak låter dig köpa en lägre ränta. Det är inte alltid en bra idé, men om du slår dig ner och inte förväntar dig att refinansiera ditt bolån snart, kan det vara klokt att köpa bolånepoäng.

Vad är hypotekspoäng?

Det finns två typer av bolånepoäng:

• Ursprungspunkter är en del av de många avgifter du kan betala en hypotekslångivare. Denna typ av bolånepunkt påverkar dig inte utöver att det är en kostnad som är förknippad med att få ditt lån. Att förstå startpunkter kan hjälpa dig att jämföra butikslångivare för att hitta en med den lägsta avgiften och förhandla om avgiftsbeloppet.
• Rabattpoäng är poäng du kan köpa för att sänka räntan på ditt bolån. Rabattpoäng är en form av förbetald ränta, så att köpa poäng när du först tar ditt lån kan sänka din månadsbetalning och totala lånekostnad. Varje rabattpoäng kostar 1 % av ditt lånebelopp.

För våra syften, låt oss fokusera på rabattpoäng.

Vilka är fördelarna med hypotekspoäng?

Den största fördelen med att köpa bolånepoäng är att sänka ditt låns ränta och därmed det belopp du kommer att betala under lånets löptid. I allmänhet sänker varje punkt din ränta med 0,25 %, även om det exakta beloppet kan variera.

Att sänka din bolåneränta kan minska dina månatliga betalningar, vilket gör det lättare att hantera din budget. Dessutom kan kostnaden för poängen vara ett specificerbart skatteavdrag eftersom du förskottsbetalar bolåneränta. Om du uppfyller IRS-kraven kan du ta hela avdraget under det år du betalade poängen. Annars kan du kanske kräva avdraget under ditt låns löptid.

Hur man beräknar bolånepoäng

Innan du köper bolånepoäng, beräkna break-even-punkten – när dina besparingar från att få en lägre ränta är lika med kostnaden för poängen.

Till exempel, om du tittar på ett bolån på 300 000 $, kommer varje poäng att kosta 3 000 $. Säg att bolånet har en fast ränta, 30-årig löptid och 4,5 % ränta, och punkten du köper sänker räntan till 4,25 %.

Som ett resultat av att du köper poängen kommer din månadsbetalning att minska från $1 520 till $1 476, en besparing på $44 per månad. Dividera $3 000 med $44 och du kommer att upptäcka att det tar 68 månader (eller 5,7 år) att nå noll.

Om du tror att du kan flytta eller refinansiera innan 68 månader, kommer det inte att ha någon större fördel att köpa bolånepoäng. Men om du förväntar dig att betala dina bolån över din break-even-punkt, kan bolånepoäng spara pengar.

Som tur är kan du söka på nätet och hitta miniräknare som kan räkna ut åt dig. Det svåra kan vara att bestämma hur länge du ska stanna i hemmet.

Ska jag köpa hypotekspoäng?

Bolånepoäng kanske inte är rätt för alla bostadsköpare. Att räkna ut break-even-punkten är en bra början, men det finns mer att tänka på innan du köper poäng. Du måste till exempel komma med pengarna för att betala för poängen.

Även om en poäng i allmänhet sänker din ränta med 0,25 %, kan sänkningen per poäng variera beroende på långivare, typ av lån och marknadsförhållanden. Se till att köra de siffror som gäller för det specifika bolånet du funderar på.

Även när du planerar att betala för poäng bör du fortfarande få konkurrerande bolåneerbjudanden för att se vilken kurs och villkor som är bäst. Att betala för poäng från en långivare kan till exempel sänka din ränta, men den kan ändå hamna högre än en konkurrents erbjudande.

Du kanske upptäcker att värdet på varje poäng från samma långivare ändras när du jämför typer av lån. Dessutom, om du överväger ett bolån med justerbar ränta, se efter om långivaren kommer att fortsätta att tillämpa räntesänkningen efter att din ursprungliga räntebindningstid slutar.

Allt som sagt, den enklaste och enklaste lösningen kan vara att helt enkelt lägga pengar på en större handpenning.

Hur ett bra kreditvärde kan sänka din ränta

Att köpa bolånepoäng är inte det enda som kan påverka ditt låns ränta. Du kan erbjudas olika priser beroende på långivare, typ av lån och hur mycket pengar du lägger ner. Dessutom kan din kredit ha en direkt inverkan på din bolåneränta.

Genom att till exempel använda FICO Loan Savings Calculator kan du se hur du ökar din FICO ^® Poäng ^☉ kan leda till lägre räntor. För ett bolån med fast ränta på 300 000 $, 30 år, är den nationella genomsnittsräntan för närvarande 4,378 % för de med FICO ^® Poäng i intervallet 640 till 659. Detta översätts till en månatlig betalning på $1 498.

Men om du ökar dina kreditvärden till intervallet 680 till 699 skulle din ränta sänkas till 3,734 % och månadsbetalningen ner till 1 387 USD. För att köpa samma kursändring måste du köpa 2 576 bolånepoäng till en kostnad av 7 968 ​​USD.

Läs mer om hur du förbättrar din kredit, och helst börja arbeta på din kredit långt innan du köper ett hem.

Bolånepoäng är bara en del av beräkningarna

Även om köp av bolånepoäng kan sänka din ränta och kan spara pengar, tänk på helheten när du planerar ditt köp. Om du har tid kan det vara viktiga steg att förbättra din kredit och spara ihop till en större handpenning som kan spara ännu mer. Leta sedan runt och jämför erbjudanden för att hitta det lån som totalt sett kommer att kosta dig minst.