Till och med den 31 december 2022 kommer Experian, TransUnion och Equifax att erbjuda alla amerikanska konsumenter gratis kreditupplysningar varje vecka via AnnualCreditReport.com för att hjälpa dig skydda din ekonomiska hälsa under de plötsliga och aldrig tidigare skådade svårigheter orsakade av COVID-19.
För många människor är att köpa ett hus ett stort steg mot att uppfylla den amerikanska drömmen. Eftersom ett hem förmodligen är det största köpet du någonsin kommer att göra, bör du inte ta lätt på processen. För att köpa ett hem som kommer att ge dig lycka men också hålla dig ekonomiskt sund, följ vår steg-för-steg-guide.
Det är smart att börja en shoppingutflykt med att göra en budget – och detta är särskilt viktigt när du köper ett hem. Du måste veta hur mycket du måste spendera på en handpenning och månatliga lån för att se vilken typ av hus du har råd med.
Bostadskostnaderna varierar kraftigt runt om i landet, och till och med från en stadsdel till en annan, så att känna till din budget kommer att hjälpa dig att söka bostad. Om du har flexibiliteten att flytta överallt kan du upptäcka att du har råd med mycket mer hus i ett annat län eller stat. Och även om du är förankrad av arbete eller familj, kanske du kan komma in i en större fastighet eller ett bättre skoldistrikt om du är villig att pendla.
Om du inte kan betala för ett hus direkt med kontanter, måste du finansiera ditt köp med ett bolån. En av de största faktorerna som avgör vad du har råd med är beloppet du kan erbjuda som handpenning. Ditt handpenningsbelopp kommer att påverka de avgifter och räntor du debiteras på bolånet, samt hur mycket du kommer att betala varje månad i en bolånebetalning.
Långivare använder något som kallas låne-till-värde (LTV) för att beskriva procentandelen av en fastighets värde de lånar ut till dig - med andra ord, den del av köpeskillingen du inte lägger ner i kontanter när du köper hus.
Tänk på exemplet med ett hus som kostar 250 000 USD. Om du gör en handpenning på 10 % (25 000 USD) på fastigheten, skulle LTV-kvoten på bolånet du behöver för att köpa fastigheten vara 225 000 USD dividerat med 250 000 USD, eller 90 %. Om du ökar din handpenning till 50 000 USD, eller 20 % av inköpspriset, skulle LTV-kvoten minska till 80 %.
"Konforma bolån", som uppfyller köpkriterierna som fastställts av Fannie Mae och Freddie Mac, de statligt sponsrade företagen som i slutändan köper och hanterar de flesta av landets småhuslån, måste ha en LTV-kvot på 80 % eller mindre— vilket innebär en handpenning på 20 % eller mer.
Konventionella hypotekslångivare kan ge ut "icke-konforma" lån med LTV-kvoter så höga som 95% (dvs. en handpenning på 5%), men de tar vanligtvis ut betydligt högre räntor och avgifter på dem än vad de gör med överensstämmande lån. De kräver också vanligtvis köp av privata bolåneförsäkringar på lån med belåningsgrad över 80 %. Om du kvalificerar dig för ett federalt bostadslåneprogram kan du dock få ett bolån med lägre handpenning, lägre ränta och färre avgifter. Mer om det nedan.
Utöver handpenningen kan du behöva täcka några eller alla av följande utgifter under bostadsköpsprocessen:
När du ansöker om ett bolån kommer din långivare sannolikt att påbörja processen genom att begära din kreditupplysning och kreditvärdering från en eller flera av de tre nationella kreditbyråerna (Experian, TransUnion och Equifax). Långivare kan avslå din ansökan om din kreditpoäng faller under ett visst minimum. Den lägsta poängen varierar från långivare till långivare, men ligger vanligtvis runt 620 på FICO-skalan från 300 till 850. De flesta långivare kommer att avvisa sökande med en FICO ® Poäng ☉ lägre än 580.
Om din kreditpoäng bara uppfyller din långivares minimikrav kommer du förmodligen att betala relativt höga räntor och avgifter på lånet. Långivare debiterar vanligtvis låntagare med lägre kreditpoäng mer än de med högre poäng, och låntagare med exceptionell kredit (en FICO ® Poäng på 800 eller bättre) betalar vanligtvis de lägsta tillgängliga räntorna. Detta kan spara tiotusentals dollar under ett bolåns livstid.
Minst tre till sex månader innan du börjar leta hus eller söka förhandsgodkännande för ett bolån, är det en bra idé att kontrollera din kreditupplysning och kreditvärdighet för att veta var du står. Du kan få en kopia av din kreditupplysning från varje kreditupplysningsföretag en gång om året på AnnualCreditReport.com, eller få din Experan-kreditrapport och poäng gratis. När du har gjort det, ta följande steg för att göra din kredit inteckning redo:
Att ta på sig ytterligare skulder ökar också din skuld-till-inkomst (DTI), den procentandel av din bruttomånadsinkomst som går till att betala tillbaka skulden. Många långivare tittar på DTI-kvoten, tillsammans med kreditpoäng och inkomst, när de överväger hypotekslån. En DTI-kvot som är större än 40 % kommer att ge många långivare paus, och en DTI-kvot på 50 % eller mer är vanligtvis skäl för att avslå en ansökan.
Det är viktigt att arbeta med en fastighetsmäklare som kommer att företräda dina intressen, särskilt om du är ny på bostadsköp eller letar efter ett hem i ett okänt område. En köparagent kan hjälpa dig att ordna ett förhandsgodkännande av bolån, undersöka liknande fastigheter för att hjälpa dig att förhandla fram ett rimligt pris, ge dig råd om för- och nackdelar med olika samhällen och stadsdelar och eskortera dig för att titta på bostäder.
Prata med flera agenter, helst från olika mäklarhus eller kontor, för att hitta en som passar din stil och inger förtroende. När du har hittat en agent du gillar är det klokt att skriva på ett kontrakt som ger dem en provision efter en lyckad försäljning. Säljaren av bostaden betalar provisionen, men som köpare är du ansvarig för att se till att den kommer till din agent.
När du har valt din agent, informera alla andra agenter du möter (till exempel vid öppet hus) att du redan arbetar med någon, för att undvika eventuella konflikter.
Ta reda på om du är kvalificerad för några federala låneprogram som är utformade för att hjälpa dig att få ett bostadslån. Dessa program kan vara särskilt användbara om du är en förstagångsbostadsköpare, du har en kreditpoäng under det lägsta som krävs för ett konventionellt lån, om du har en låg inkomst eller om du är militärmedlem.
Tillgängliga program inkluderar:
Federal Housing Administration (FHA) lån :FHA-lån är utformade för att hjälpa förstagångsköpare att komma in i sitt första hem genom att ha mindre stränga krav än konventionella lån. Du kan få ett FHA-lån med så lite som en handpenning på 3,5 %.
USA Lån från Department of Agriculture (USDA) :USDA-lån är lån med låg ränta och inga förskottsbetalningar tillgängliga för utvalda fastigheter på landsbygden och i förortsområden i landet.
USA Department of Veterans Affairs (VA) lån :Kvalificerade amerikanska veteraner, servicemedlemmar och efterlevande makar kan dra fördel av VA-lån utan förskottsbetalning.
Under förhandsgodkännandet av bolån arbetar du med en långivare för att gå igenom det mesta av ansökningsprocessen för bostadslån, inklusive kreditprövning och verifiering av din anställning och inkomst. Långivaren ger dig sedan ett dokument som anger hur mycket de är villiga att låna ut till dig och till vilken ränta. Ett förhandsgodkännande av bolån bekräftar din förmåga att göra ett köp och ger trovärdighet till alla erbjudanden du gör på en fastighet.
Eftersom förhandsgodkännande av bolån kräver att man går igenom nästan varje steg i ansökningsprocessen för bolån, är det vettigt att jämföra de erbjudanden du kan få från flera långivare i ett försök att få de bästa lånevillkoren. Tänk på att lånevillkoren (räntor, avgifter etc.) inte kommer att låsas in förrän du formaliserar en låneansökan, men att söka förhandsgodkännande från flera långivare kan hjälpa dig att få den bästa tillgängliga affären.
När du väljer potentiella bolåneutgivare är det en bra idé att få en blandning av lokala och nationella långivare, och kanske också prova ett eller två onlinelåneföretag. Din egen bank eller kreditförening är alltid en bra utgångspunkt och din fastighetsmäklare kanske också kan föreslå låneinstitut eller bolånemäklare.
Det perfekta huset för dig och din familj kanske inte har byggts ännu, och om det finns är det kanske inte till salu i området där du är på husjakt. Att köpa ett befintligt hem kan kräva en del kompromisser på din önskelista över bostäder, men det kan också ge välkomna överraskningar, som designinslag eller landskapsarkitektur som du inte visste att du skulle älska. Det enda sättet att hitta det bästa alternativet för dig är att kolla in massor av hus.
En grundlig undersökning av den lokala marknaden, med vägledning från din fastighetsmäklare, kan hjälpa dig att förstå hela utbudet av val, avvägningar och affärer som står till ditt förfogande. Gå på öppet hus och låt din agent ordna många privata genomgångar av fastigheter som passar din budget, geografiska krav och andra behov. (Om det bara finns ett fåtal fastigheter tillgängliga att jämföra, kanske du vill överväga att luckra upp några av dina kriterier så att du har ett bredare urval.)
Om du letar efter ett betydande fynd kan du till och med be din agent att undersöka bostäder under utestängning. Om du gör det, inse att dessa bostäder kan ha varit tomma under en tid och kan vara i ett tillstånd av förfall eller rent av försummelse, så fortsätt med försiktighet (och var beredd att kavla upp ärmarna eller anlita entreprenörer för att få fastigheten i form ).
Ju fler bostäder du jämför, desto bättre uppfattning får du om vilka som är överprissatta och vilka som är fynd – och du kan också komma på att du flyttar bort från dina ursprungliga preferenser. Om du börjar leta efter ett charmigt äldre hem, till exempel, men finner dig själv att dra till designen och materialen som finns i nyare konstruktioner (eller vice versa), är det bra. Det är OK att låta dina kriterier utvecklas när du lär dig mer om marknaden – och att uppleva massor av fastigheter är ett av de bästa sätten att lära dig.
När du har hittat huset du vill ha, meddela säljaren om ditt bud i ett dokument som kallas ett erbjudandebrev. Detta bör vara en kort anteckning på en sida som anger din vilja att köpa fastigheten, hur mycket du är villig att betala och en föreslagen tidslinje för att avsluta affären. Timing för vissa av dessa händelser kan vara föremål för statliga eller lokala lagar, så ta din fastighetsmäklares ledtrådar om hur du bäst kommunicerar din flexibilitet och vilja att tillmötesgå säljaren.
Att bestämma rätt bud är en blandning av konst och vetenskap, och din fastighetsmäklare bör vara en viktig resurs här. Faktorer som påverkar ditt bud inkluderar säljarens utropspris och hur realistiskt det kan jämföras med försäljning av liknande fastigheter i närheten; nivån på efterfrågan på hus i grannskapet och hur snabbt närliggande fastigheter säljs; och sannolikheten att konkurrerande bud kommer att övervägas tillsammans med dina.
Ditt erbjudandebrev bör kommunicera din seriösa avsikt att köpa huset och, om det är realistiskt för dig, kan det förmedla en vilja att påskynda stängningsprocessen eller på annat sätt effektivisera försäljningen för säljaren. Din agent kommer vanligtvis att inkludera en kopia av ditt förhandsgodkännandebrev tillsammans med erbjudandet, för att visa att du är utrustad för att slutföra försäljningen.
Vinnande erbjudandebrev innehåller ofta några personliga detaljer. Du kan till exempel ange varför fastigheten är så tilltalande (i termer som är gratis för säljaren). Du kan också kort berätta vad det skulle betyda för dig och din familj att bo där.
När erbjudandebrevet har förberetts kan din fastighetsmäklare hantera inlämningen, i samarbete med listningsagenten som representerar säljaren. Du kan förvänta dig ett av tre svar:
När ditt hem är under kontrakt är det avgörande - och krävs av praktiskt taget alla långivare - att du får hemmet undersökt av en licensierad heminspektör. Inspektören kommer att kontrollera byggnaden för strukturella problem som läckande tak eller fönster, insektsskador eller angrepp och föråldrade eller felaktiga el- eller VVS-arbeten.
Medan du betalar för heminspektionen är du inte sugen på nödvändiga reparationer. Beroende på omfattningen av eventuella problem som inspektören avslöjar (och enligt bestämmelser som anges i ditt erbjudandebrev), kan du förhandla med säljaren för att göra korrigeringar som ett villkor för försäljningen; rabatt på försäljningspriset baserat på den uppskattade kostnaden för eventuella åtgärder eller reparationer; eller ogiltigförklara försäljningen helt.
Om du finansierar ditt hem, kommer din långivare också att kräva att du betalar för en värdering av en professionell efter eget val. Värderingen syftar till att dokumentera att bostadens andrahandsvärde överensstämmer med motsvarande fastigheter i området. Detta skyddar långivaren om du misslyckas med att betala dina bolån och de måste utmäta och sälja huset för att få tillbaka det du har lånat.
På bokslutsdagen kommer du, din advokat och representanter för hypotekslångivaren och säljaren att träffas på en neutral plats – ofta på kontoret för en av advokaterna eller hos ett titelbolag som spårar och underlättar fastighetstransaktioner.
Du måste ta med följande saker:
När alla dokument har bråkats och bedömts som acceptabla av alla parter, kommer du att underteckna försäljningskontraktet och relaterade dokument, och erkänna olika avslöjanden och förklaringar. Skriv inte på något du inte förstår och var inte rädd för att ställa frågor, särskilt till din advokat.
När du har "passerat papper" och undertecknat alla dokument får du nycklarna till ditt hus. Processen att köpa ett hem kan vara nervkittlande, men så länge du har följt dessa viktiga steg kan spänningen att gå in i ditt nya hem för första gången göra det mer än värt besväret.
Kan du få en inteckning i en avbetald bostad?
Hur köper du huset du hyr av din hyresvärd
Hur man köper en bostad UTAN ett bolån
10 steg för att hitta ditt drömhus
Hur man köper ett avskärmat hem
6 steg för att refinansiera ditt bostadslån
Hur får jag ett inteckningslån?
Hur långt kommer din lön att komma när du köper hus?