Du har säkert hört talas om refinansiering som ett sätt att sänka dina månatliga bolånebetalningar. Men det finns en annan metod som du kanske inte känner till:omarbetning. Att omarbeta ditt bolån innebär att göra en engångsbetalning som minskar ditt bolånesaldo och leder till en lägre månadsbetalning.

En av fördelarna med att omarbeta ett bolån är att det är enklare än att refinansiera ett bolån, även om omarbetning inte kommer att förändra räntan eller längden på lånet. Så här kommer du igång med att omarbeta ditt bolån.

Hur fungerar en omarbetning av bolån?

När du omarbetar ditt bolån betalar du ett engångsbelopp till den kapital du är skyldig på ditt bostadslån. Din bolånegivare beräknar sedan en ny månadsbetalning baserat på det reducerade saldot. Lånets löptid och ränta förblir densamma.

Att omarbeta ett bolån kommer med en egenkostnad, i form av en administrativ avgift, men det är vanligtvis bara några hundra dollar.

En viktig skillnad mellan en omarbetning av bolån och en refinansiering av bolån är att en omarbetning inte är ett nytt lån. Du behöver inte gå igenom en ansökningsprocess, och långivaren kommer inte att kontrollera din kredit eller beställa en värdering av ditt hem. Båda processerna involverar avgifter, även om de vanligtvis är lägre för omarbetning än för refinansiering. Även med billigare avgifter tenderar dock omarbetningsprocessen att bli mycket dyrare än refinansiering tack vare den nödvändiga engångsbeloppet. Det bästa valet för dig beror på dina behov och preferenser.

Här är ett exempel på hur en omarbetning kan fungera.

Låt oss säga att du köpte ditt hem i maj 2016. Du är för närvarande skyldig 250 000 USD, med en månatlig kapitalbelopp och räntebetalning på 1 600 USD. Räntan för ditt 30-åriga konventionella bolån är 5%.

Låt oss nu säga att du ärvt 100 000 $ från din faster Betty och du bestämmer dig för att lägga 50 000 $ av det till en omarbetning av bolån. Även om du fortfarande har ett 30-årigt lån med en ränta på 5 %, kommer omarbetningen att sänka din månatliga betalning från 1 600 USD till 1 179 USD. Det är en besparing på 421 USD i månaden.

Hur man begär en omarbetning av bolån

Stegen du behöver ta för en omarbetning av bolån är ganska enkla:

• Granska din nuvarande bolånestatus. Du kanske inte kan omarbeta ditt bolån om du t.ex. är försenad med dina lån eller om du har gjort sena betalningar under de senaste 12 månaderna.
• Kontakta din långivare eller låneförmedlare. Vissa långivare tillåter inte omarbetningar av bolån.
• Ta reda på hur mycket pengar du behöver. Om din långivare tillåter omarbetning av bolån, fråga hur mycket du behöver tillhandahålla som en engångsbetalning. I allmänhet måste betalningen vara minst 20 000 USD, även om långivare kan kräva så mycket som 50 000 USD eller så lite som 5 000 USD. Den obligatoriska betalningen kan vara ett schablonbelopp eller en procentandel av lånebeloppet.
• Ansök om omarbetning. Skaffa en ansökan om omarbetning av bolån från din långivare.
• Gör en engångsbetalning. Om din ansökan godkänns skickar du klumpsumman och omarbetningsavgiften till din långivare.

Vilka typer av bolån är kvalificerade för omarbetning?

Endast konventionella lån, som inte stöds av den federala regeringen, kan omarbetas. Dessa inkluderar lån som "överensstämmer" med Fannie Mae och Freddie Mac standarder, samt jumbolån som överstiger Fannie Mae och Freddie Mac lånegränser. Regeringsstödda bolån, som FHA-, VA- och USDA-lån, kan inte omarbetas.

För- och nackdelar med omarbetning av bolån

Att omarbeta ditt bolån erbjuder för- och nackdelar.

Proffs

• Lägre månatlig bolånebetalning
• Ingen kreditupplysning
• Inga stängningskostnader
• Ingen hemvärdering
• Låg administrativ avgift
• Samma ränta
• Samma lånetid (som 30 år)

Nackdelar

Bland nackdelarna med omarbetning av bolån är:

• Erbjuds inte av alla långivare
• Alla bolån är inte kvalificerade
• En potentiellt stor engångsbetalning krävs
• Räntan förblir densamma
• Lånetiden minskar inte. Om du från början tog ett 30-årigt lån kommer ett omarbetat bolån fortfarande att vara ett 30-årigt lån.

Alternativa sätt att spara pengar på ditt bolån

Om en omarbetning av bolån av någon anledning inte fungerar, har du fortfarande alternativ för att spara pengar på ditt bolån. Här är fem av dem.

1. Refinansiera bolånet för att få en lägre ränta. Detta kan resultera i tiotusentals dollar i besparingar på räntekostnader under lånets löptid.
2. Gör bara en extra betalning varje år. Detta kan potentiellt spara tusentals dollar i räntor under lånets löptid.
3. Slå bort bolåneförsäkringen . Om du gjorde en handpenning på mindre än 20 % för ett konventionellt bolån kan du ha varit tvungen att betala en privat bolåneförsäkring (PMI). Försäkringen skyddar långivaren om du misslyckas med ditt lån. Du kan avstå från PMI genom att påskynda bolånebetalningarna för att nå 20 % PMI-gränsen.
4. Ändra bolånet om du har ekonomiska svårigheter. Du kanske kan sänka räntan eller kapitalbeloppet, eller förlänga tiden du måste betala av på lånet.
5. Gå över din budget . När du ser över dina hushållsutgifter kan du kanske hitta besparingar som kan öronmärkas för extra betalningar av bolån.

Slutet

När du överväger en omarbetning av ditt bolån kanske du vill kontrollera din kostnadsfria Experian-kreditrapport och gratis Experian-kreditvärdering för att se var du står ekonomiskt. Genom att kontrollera din kredit kan du sätta dig själv i en bättre position att fortsätta refinansiering om omarbetning av bolån visar sig inte vara ett alternativ.