När Amerika står inför ekonomiska och sociala utmaningar med covid-19-pandemin brottas många husägare med inkomstminskningar och oro för att hänga med i betalningarna av bolån. Ett alternativ för att lindra denna oro är att söka en bolånehållsamhet.

Vad är tolerans för inteckning?

Bolånehållsamhet är en tillfällig förändring av betalningsvillkor som förhandlas fram med din bolånegivare. Beroende på villkoren i anståndsavtalet kan dina månatliga betalningar minskas eller till och med stängas av helt under en viss tid, vanligtvis inte mer än 12 månader.

Tålamod för bolån förändrar inte ditt bolån permanent, och dess villkor ger en eventuell återbetalning av de medel du är ursäktad från att betala under anståndsperioden. Återbetalning hanteras vanligtvis på ett av tre sätt:

• Återställande , där du betalar ett engångsbelopp i slutet av anståndsperioden, som täcker hela beloppet med vilket dina betalningar reducerades plus ränta och eventuella avgifter, innan du återupptar dina ursprungliga betalningsvillkor.
• En återbetalningsplan , som delar upp det totala beloppet du var ursäktad från att betala (plus räntor och eventuella avgifter) i avbetalningar och lägger till dem i dina vanliga månatliga bolånebetalningar. Antalet amorteringar är förhandlingsbart och beror delvis på din förmåga att göra betalningar. Som med alla lån minskar dock beloppet för varje avbetalning om du sträcker ut antalet avbetalningar, men lägger till det totala räntebeloppet du kommer att betala.
• Ändring av bolån , som omstrukturerar villkoren för ditt lån permanent för att minska dina månatliga betalningar och göra det lättare för dig att hålla ditt konto aktuellt. I en modifiering läggs alla belopp som du befriats från att betala under en anståndsperiod tillbaka till det totala beloppet du är skyldig och räknas in i den nya betalningsstrukturen. Ändring av bolån kan förlänga återbetalningstiden på ditt bolån med ett antal månader och avsevärt lägga till det totala beloppet du kommer att betala över återstoden av lånet.

När din långivare strukturerar ett anståndsavtal för dig, samtycker den också till att inte utmäta ditt hem under anståndsperioden, vilket det skulle kunna göra om du gjorde ofullständiga betalningar utan ett anståndsavtal.

Hur begär jag överseende med hypotekslån?

För att ta reda på om överseende är ett alternativ för dig, kontakta din hypotekslångivare, använd kontakttelefonnumret på din betalningsbok eller betalningswebbplats, förklara din situation och fråga om alternativ för tålamod.

Det är inte ovanligt att tålamodsdiskussioner börjar efter att en låntagare redan har missat en eller flera bolånebetalningar. Men missade betalningar skadar din kreditpoäng mer än någon annan faktor, så det ligger i ditt intresse att inleda tålamodsdiskussioner innan du missar några betalningar, om möjligt.

Om dina ekonomiska svårigheter är relaterade till en naturkatastrof, brand eller annan katastrof, är det viktigt att kontakta din långivare så snart som möjligt; långivaren kan ha ett tidsbegränsat krav för meddelanden om händelsespecifika överseendeförfrågningar.

Vem kan få utlåning?

Med undantag för nödåtgärder som diskuteras nedan är betalningsanmärkning inte en laglig rättighet. Långivare beviljar anstånd efter eget gottfinnande. Innan du gör det kommer de att förvänta dig att du ger bevis på att du kommer att kunna hålla uppe slutet av affären. De detaljer som varje långivare kräver kan variera, men de kommer sannolikt att söka mycket av samma information som de krävde när de överväger din ursprungliga bolåneansökan, till exempel:

• Inkomstbevis (lönesedlar, skattedeklarationer och så vidare)
• Månatliga utgifter, inklusive alla skuldbetalningar (i syfte att beräkna din skuld i förhållande till inkomst)
• En lista över alla tillgångar (sparkonton, investeringar) som du kan trycka på för att täcka dina utgifter

Din långivare kan hänvisa till din kreditpoäng när du överväger din begäran om överseende med inteckning. Som fordringsägare som du har en pågående relation med är din bolåneutgivare juridiskt behörig att övervaka din kreditvärdering som en självklarhet. Så i det här fallet kan det hända att en formell kreditprövning (och åtföljande hård förfrågan, som tillfälligt kan sänka din kreditpoäng) inte är nödvändig. En högre kreditpoäng kommer sannolikt att tas som ett tecken på goda skuldhanteringsförmåga och fungerar vanligtvis till förmån för en begäran om tålamod.

Eftersom överseende med bolån är utformad för att ge tillfällig betalningslättnad, vill långivaren också ha en förklaring av dina nuvarande svårigheter och när du förväntar dig att det ska ta slut.

Det kommer att hjälpa ditt fall avsevärt om du kan peka på en fast milstolpe flera veckor eller månader framåt som gör att du kan återuppta dina vanliga betalningar (och återbetala dina ursäkta betalningar):Dokumentera en kommande skatteåterbäring, återupptagande av säsongsarbete, disposition av en arv, försäljning av en fastighet eller någon annan händelse som kan förväntas förbättra ditt kassaflöde kommer att fungera till din fördel.

Om dina svårigheter är mer öppna, var okomplicerad med din långivare om när du rimligen kan förvänta dig att återuppta regelbundna betalningar. Om det är orealistiskt att förvänta sig att vara tillbaka på rätt spår med regelbundna betalningar inom 12 månader, överväg att söka en permanent bolåneändring istället för ett överseende.

Anstånd och återbetalning är vanligtvis billigare över tiden än ändring av bolån, men om en ändring blir nödvändig för att strukturera dina återbetalningar i slutet av din anståndsperiod, kan du betala mer i det långa loppet än om du hade hoppat över anstånd och sökt en ändring till att börja med.

Hur påverkar överseende med hypotekslån din kredit?

Under normala omständigheter bryter betalningar som hoppas över eller endast delvis betalas under en anståndsperiod för bolån tekniskt mot de ursprungliga villkoren i ditt bolåneavtal, så även om din långivare går med på anståndsplanen kan de rapportera dina betalningar som förfallna till den nationella krediten byråer. De är dock inte skyldiga att rapportera betalningarna som förfallna, och inte alla långivare gör det. Om de gör det kommer betalningar markerade som förfallna att visas på din kreditupplysning, och dina kreditpoäng kommer sannolikt att drabbas av detta.

Men lagen om stöd, lättnad och ekonomisk säkerhet (CARES) erbjuder lättnad till låntagare som söker tålamod på grund av coronakrisen men som är oroliga för effekterna på deras krediter:Bolånekonton som inte är försumbara till följd av covid-19 rapporterade negativt till kreditupplysningarna av långivare.

Vanligtvis kan långivare eller kanske inte rapportera ditt konto som under anståndsperioden. Om de rapporterar det, kommer en anteckning att dyka upp på din kreditrapport som anger så mycket, och vissa kreditvärderingsmodeller kan också docka din kreditpoäng under anståndsperioden och under en viss tid efteråt. För dem som begär överseende på grund av coronaviruset har dock de tre kreditbyråerna (Experian, TransUnion och Equifax) antagit en krishanteringsplan som gör det möjligt för långivare att rapportera konton som i överseende som ett resultat av en naturkatastrof eller en deklarerad katastrof.

Att undvika utestängning – förutom att förhindra den omvälvning det kan orsaka i ditt liv – kommer också att hjälpa till att hålla din kredit i god status. Utmätningar har en negativ inverkan på din kredit.

Särskilda hypotekslån för covid-19

Om du har att göra med inkomstbortfall eller andra svårigheter relaterade till covid-19-pandemin och ditt bolån är ett av de 95 % av amerikanska småhuslån som stöds av Fannie Mae eller Freddie Mac, gäller särskilda nödregler. Du kan få tålamod för dina bolånebetalningar i upp till 12 månader, varefter din långivare måste samarbeta med dig i ett försök att komma fram till en hanterbar återbetalningsplan (inklusive eventuell ändring av ditt ursprungliga låneavtal). Rådfråga din långivare om det här alternativet och fråga om eventuella andra dispenser för covid-19 de kan ha, eller som kan vara obligatoriska i snabbt utvecklande statliga och federala lagar. Tänk på att det här alternativet inte sker automatiskt:Du måste vara proaktiv och kontakta din långivare för att ansöka om hjälp.

Om du har att göra med en tillfällig ekonomisk svårighet, kan överseende med bolån lyfta en stor källa till stress och ge dig dyrbar tid att komma på fötter igen.