Att få ett förhandsgodkännande för ett bolån är ett smart drag när du handlar efter ett hus. Det kräver att du går igenom de flesta stegen som krävs för en fullskalig bolåneansökan så att du kan förstå hur mycket bostad du sannolikt har råd med – och hur mycket långivare låter dig låna för att göra det. Så här fungerar processen.

Vad är ett förhandsgodkännande av inteckning?

Ett förhandsgodkännande av bolån är ett dokument som en långivare tar fram för att tala om för en husförsäljare hur mycket pengar du har rätt att låna för att köpa ett hus. Dessutom indikerar ett förhandsgodkännande av bolån vanligtvis vilken typ av bolån du är kvalificerad för, och den ränta som långivaren skulle debitera dig efter att en bolåneansökan är klar. Förhandsgodkännandedokumentet anger att långivaren tror att den skulle godkänna din bolåneansökan baserat på den inkomst- och kreditinformation du har lämnat.

Informationen som krävs för att få ett förhandsgodkännande av bolån är densamma som krävs för en ansökan om hypotekslån. Faktum är att ansöka om förhandsgodkännande är detsamma som att ansöka om ett hypotekslån:Långivaren kommer att granska din personliga information, kredithistorik, kreditvärdering, inkomst, tillgångar, skulder, skattedeklarationer och anställningshistorik. Det kräver också att du auktoriserar en långivare att se din kreditvärdering och granska din kreditupplysning från en eller flera av de tre nationella kreditbyråerna (Experian, TransUnion och Equifax).

Förhandsgodkännande av bolån kontra prekvalificering:Vad är skillnaden?

När du handlar för bolån kommer du sannolikt att stöta på en process som kallas prekvalificering av inteckningar, som inte bör förväxlas med förhandsgodkännande av inteckning. Prekvalificering av bolån genererar en uppskattning av hur mycket pengar du kan vara berättigad att låna – men inga detaljer om räntor, avgifter och liknande – efter att du har svarat på några snabba frågor online eller via telefon om dina inkomster, tillgångar och skulder.

Förhandsgodkännande av bolån är en mycket mer formell process som kräver att du fyller i ett detaljerat ansökningsformulär för inteckning (antingen på papperskopia eller digitalt), skickar in styrkande dokumentation för att säkerhetskopiera dina ekonomiska anspråk och genomgår en grundlig granskning av dina kreditupplysningar och poäng. Eftersom att ansöka om förhandsgodkännande av bolån är i princip detsamma som att ansöka om ett bostadslån, kan du också behöva betala en ansökningsavgift.

Vissa fastighetsmäklare kanske vill se en prekvalificering av bolån innan de går med på att arbeta med dig. Men eftersom en prekvalificering kanske inte inkluderar någon granskning av din kredithistorik eller annan dokumentation som bevisar din ekonomi, kommer den inte att väga lika mycket hos säljare som ett förhandsgodkännande av bolån.

Vad behöver du för ett förhandsgodkännande av bolån?

Eftersom förhandsgodkännande av inteckning kräver att du lämnar in en inteckningsansökan, är det en detaljerad process. Föremål som du bör vara beredd att skicka med din ansökan inkluderar följande:

• Personliga uppgifter :Långivaren kommer att kräva bevis på identitet, såsom en kopia av ett pass eller ett körkort, och ditt personnummer.
• Tillstånd för en kreditprövning :Du kommer också att bli ombedd att auktorisera åtkomst till dina kreditupplysningar och din kreditvärdering. Det är klokt att själv kontrollera din kreditupplysning och kreditbetyg minst sex månader innan du påbörjar förhandsgodkännandeprocessen för att undvika överraskningar och för att ge dig tid att reda ut eventuella felaktigheter i kreditupplysningarna som kan sänka din kreditvärdighet.
• Inkomstinformation :För att dokumentera din inkomst måste du lämna lönebesked, kontoutdrag och skattedeklarationer för de senaste två åren. Om du är egenföretagare kommer långivaren att ha ett genomsnitt av de årliga inkomster som du redovisat på dina skattedeklarationer för de två föregående åren.
• Tillgångar och skulder :Hypotekslångivare gillar vanligtvis att se indikationer på att du har resurser tillgängliga för att täcka din handpenning och för att hjälpa till att betala ut ditt lån om din anställningsstatus eller inkomst ändras. Tillgångar kan vara sparande, investeringar och egendom du äger. Utestående lån och kreditkortssaldon kommer att visas på dina kreditrapporter, men du kommer också att bli tillfrågad om du också har några andra skulder.

Observera att kraven på handpenning och andra tillgångar kan variera beroende på lånetyp:

• Kvalificerande lån som uppfyller kraven för köp av Fannie Mae och Freddie Mac, de federala regeringssponsrade företagen som förvärvar de flesta av landets småhuslån, kräver 20 % av köpeskillingen som handpenning.
• Konventionella bolån som erhålls via banker, kreditföreningar och bolånemäklare kräver vanligtvis en handpenning på minst 5 % (men kräver köp av en privat bolåneförsäkring om handpenningen är mindre än 20%).
• FHA-lån för förstagångsköpare stöds av Federal Housing Administration (FHA) och är tillgängliga med handpenning så lågt som 3,5 %.
• VA-lån som utfärdas till veteraner, servicemedlemmar och deras kvalificerade efterlevande makar genom Department of Veterans Affairs (VA) är tillgängliga utan handpenning.
• USDA-lån, tillgängliga för låginkomsttagare som köper bostäder på landsbygden i USA, är också tillgängliga utan handpenning.

Slutligen kan du bli ombedd att betala en ansökningsavgift på upp till flera hundra dollar.

Långivare genererar vanligtvis förhandsgodkännandebrev inom en dag efter att du skickat in din ansökan. Men om du är egenföretagare, eller om långivaren kräver ytterligare verifiering av någon del av ansökan, kan ett förhandsgodkännande ta upp till två veckor.

Hur länge varar ett förhandsgodkännande för bolån?

Ditt förhandsgodkännande kommer att ange att förhandsgodkännandet är giltigt under en begränsad tidsperiod, till exempel 60 eller 90 dagar från det datum det skrevs.

Lånevillkoren som anges i ett förhandsgodkännande kan inte garanteras; ibland inkluderar en ansökningsavgift för förhandsgodkännande en prislåsning som är garanterad under hela förhandsgodkännandebrevet.

Utan att om rådande räntor stiger eller om din inkomst eller kreditpoäng sjunker mellan förhandsgodkännandeprocessen och när du ansöker om ditt bolån, kan du debiteras en högre ränta eller erbjudas ett lägre totala lånebelopp än det som anges i förhandsgodkännandebrevet .

Om du bestämmer dig för att slutföra ett bolån från långivaren som utfärdade ditt förhandsgodkännande, kan du behöva skicka in uppdaterade versioner av den informationen till långivaren innan lånet kan slutföras. Om det krävs beror på långivarens policy och hur lång tid det tar mellan förhandsgodkännandet och ditt godkännande av ett låneerbjudande.

Hur ett förhandsgodkännande av ett bolån påverkar din kredit

Kreditprövningen som krävs för ett förhandsgodkännande av bolån är identisk med den som görs när du ansöker om bolån. Denna kontroll anses vara en svår fråga om din kreditupplysning, vilket tillfälligt kan sänka din kreditpoäng med några poäng.

Om du fyller i flera ansökningar i processen att köpa ett nytt lån, behandlar kreditvärderingssystem kreditkontrollerna relaterade till dessa ansökningar som en enda händelse, så länge du gör dem inom några veckor efter varandra. Observera att de olika FICO ^® Poäng ^☉ modeller kommer att kombinera förfrågningar gjorda inom samma 45-dagarsperiod och behandla dem som en händelse; VantageScore ^® systemet använder ett rullande tvåveckorsfönster som återställs varje gång du gör en liknande låneansökan inom två veckor efter den som föregick den.

Detta gör att du kan leta efter bästa möjliga villkor utan att behöva oroa dig för att varje kreditförfrågan kommer att skada din förmåga att kvalificera dig för ett nytt lån.

En viktig del av bostadsköpsprocessen

Att få ett förhandsgodkännande av bolån kan vara ett viktigt steg i bostadsköpsresan. Att tillhandahålla ett förhandsgodkännandedokument med ett köpeerbjudande visar för en bostadssäljare att du är redo att snabbt gå vidare med en försäljning och att du har medlen och avsikten att göra det.