Om du kämpar för att hålla jämna steg med bolånebetalningar och letar efter sätt att undvika utmätning, kan en bolåneändring erbjuda den hjälp du behöver för att stanna i ditt hem.

En bolåneändring är en förändring av återbetalningsvillkoren på ditt befintliga bostadslån som sänker din månatliga betalning. Du kanske kan få en ändring av bolånet om du kan visa din långivare att din ekonomiska situation har förändrats på ett sätt som permanent kan hindra din förmåga att göra dina betalningar som ursprungligen avtalats.

Vad är en bolåneändring?

En bolåneändring är en betydande förändring som din långivare gör i dina lånevillkor när du är på väg att missa en betalning eller efter att du har missat en eller flera bolånebetalningar. Långivare använder olika metoder för att ändra bolån, men huvudmålet är att förhindra utmätning så att du får stanna i ditt hem och långivaren slipper utgifterna för att beslagta och sälja fastigheten.

Att kvalificera sig för en ändring av bolån kräver vanligtvis att du uppvisar en betydande svårighet. Om du undersöker en ändring av bolån, se till att din långivare erbjuder detta alternativ, eftersom inte alla gör det.

Att ingå en låneändring kommer sannolikt att ha en negativ effekt på din kredit, men det kommer att vara mindre allvarligt än du skulle se med en utmätning – och du kan vidta åtgärder för att förbättra din kredit som hjälper dig att komma tillbaka på rätt spår.

En ändring av bolån kommer att sänka dina månatliga betalningar, även om det kan resultera i större totala kostnader för dig under lånets livstid. Om du kvalificerar dig för en bolåneändring kan din betalningsminskning uppnås genom någon av flera metoder, inklusive:

• Sänka din ränta :Att sänka din ränta med flera punkter kan sänka din månadsbetalning avsevärt. Ändringar av räntesänkningar använder ofta en stegvis metod, där din ränta och månatliga betalningsbelopp ökar med jämna mellanrum (vanligtvis vart femte år) under resten av lånets livslängd.
• Förlänga din återbetalningsperiod :Att sträcka ut din återbetalning av ditt lån över en längre tidsperiod kommer att minska dina månatliga betalningar. Tänk bara på att det kan avsevärt öka den totala räntan du betalar under lånets löptid. Om din situation förändras och du har råd med en högre betalning, kan du dock överväga att omfinansiera till ett lån med en bättre ränta.
• Konvertera från en justerbar till en fast ränta :Om dina ekonomiska svårigheter är relaterade till periodiska betalningsökningar i samband med ett hypotekslån med justerbar ränta (ARM), kan långivaren välja att konvertera dig till ett lån med fast ränta som är mer förutsägbart och hanterbart.
• Principiell minskning :I extremt sällsynta fall kan långivaren sänka huvuddelen av ditt lån, vilket i praktiken ger dig en del eget kapital i ditt hus. Om du får den typen av ändring, kontakta din skatterådgivare, eftersom det egna kapitalet du får kan betraktas som skattepliktig inkomst.
• Refinansiering :Strängt taget är en refinansiering av bolån inte en modifiering eftersom den genererar ett nytt låneavtal, snarare än att justera ditt befintliga. Det är sällan ett hållbart alternativ för modifikationskandidater eftersom det kan vara svårt att kvalificera sig för ett nytt lån. Men långivare kan ibland föreslå den här kursen för låntagare som har betydande tillgångar som de kan använda i en handvändning för att täcka lånet (eller som långivaren kan lägga en panträtt mot i händelse av fallissemang på det nya lånet).

Vem kan få en ändring av hypotekslån?

Behörighetskraven för bolåneändringar varierar från långivare till långivare, men du måste vanligtvis:

• Lägg efter minst en vanlig bolånebetalning eller visa att det är nära förestående att missa en betalning.
• Ge bevis på betydande ekonomiska svårigheter, av anledningar som:
• Långvarig sjukdom eller funktionsnedsättning
• En familjemedlems död (och förlorad inkomst)
• Naturkatastrof eller deklarerad katastrof
• Oförsäkrad förlust av egendom
• Plötslig ökning av bostadskostnaderna, inklusive höjningar av fastighetsskatten eller villaägarnas avgifter
• Skmässa

Hur får du en ändring av bolån

Om du har missat en eller flera bolånebetalningar eller, ännu bättre, vet att du är på väg att missa en betalning men ännu inte har blivit förfallen, kontakta din långivare (eller serviceföretaget som samlar in dina betalningar) och förklara orsakerna till din svårt att göra betalningar.

Var beredd att diskutera dina ekonomiska svårigheter i detalj. Du måste dokumentera dina svårigheter (till exempel inkomstbortfall, funktionshinder eller en makes död) som en del av en formell ansökan, så samla in relevanta papper innan du ringer så att du är beredd att svara på frågor.

Långivaren kommer sannolikt att kräva att du ansöker om ändringen skriftligen och att du lämnar in bevis på inkomster och utgifter före och efter uppkomsten av dina svårigheter. Det kan inkludera skattedeklarationer, lönebesked, månatliga räkningar och kontoutdrag, plus information om dina besparingar och eventuella tillgångar du kan ha (investeringskonton, fastigheter och liknande).

Om ditt bolån stöds av ett valfritt antal federala myndigheter eller program, kan du kvalificera dig för en statlig plan för ändring av bolån:

• Fannie Mae och Freddie Mac, de federalt stödda byråerna som innehar mer än 95 % av de amerikanska småhuslånen, delar ett program som heter Flex Modification, som tillåter justering av bolånevillkoren som svar på en lång rad ekonomiska svårigheter. Kvalificerande inteckningar måste vara minst ett år gamla och sökande måste vara försenade med sina betalningar eller stå inför utmätning.
• Förstagångsbostadsägare med bolån som stöds av Federal Housing Administration, så kallade FHA-lån, kan vara berättigade till en mängd olika hjälpprogram. Dessa inkluderar anstånd med lån – inställelse eller minskning av betalningar under ett bestämt antal månader, varefter de ursäkta betalningarna måste återbetalas – och ändring av bolån. Låntagare med FHA-lån kan också kvalificera sig för delkrav lån från Department of Housing and Urban Development, som kan användas för återbetalning av anstånd och inte förfaller till betalning förrän efter att den ursprungliga FHA-inteckningen är betald eller fastigheten har sålts. Precis som med andra statligt stödda bolåneprogram bör husägare söka information om FHA-program från de långivare som utfärdade deras lån.
• Aktiva och pensionerade tjänstemän och efterlevande makar med bolån som stöds av U.S. Department of Veterans Affairs (VA) kan ansöka om program för låneändringar och en mängd andra program som är utformade för att undvika utestängning. VA råder husägare att rådfråga sina långivare om relevanta alternativ och att konsultera en federal bostadsrådgivare för vägledning.
• Coronavirus Aid, Relief and Economic Security (CARES) Act, som undertecknades i lag i slutet av mars 2020 som svar på covid-19-pandemin, erbjuder ett brett utbud av ytterligare lättnadsalternativ för låntagare med federalt stödda inteckningar, inklusive inteckningsöverlåtelse i upp till 12 månader, följt av bolåneändringar vid behov. Omfattningen av dessa potentiella ändringar, och kriterierna för att kvalificera sig för dem, är ett arbete som pågår i ljuset av lagens senaste antagande. Husägare bör kontakta sin bolåneservice (företaget som samlar in deras bolånebetalningar) för information om hjälp enligt CARES Act.

Medan CARES Act endast omfattar federalt stödda inteckningar, kan privata långivare utvidga jämförbara lättnadsprogram till sina låntagare.

Hur påverkar en ändring av hypotekslån din kredit?

Långivare kan rapportera din ändring av ditt lån till de nationella kreditbyråerna, och dess utseende på din kreditupplysning kan påverka din kreditvärdering negativt. Den långsiktiga effekten av en bolåneändring kommer vanligtvis att vara mindre allvarlig och långvarig än skadan som orsakas av utmätning.

I fallet med ändringsprogram för bolån som kräver att du är försenad med dina betalningar för att kvalificera dig, kommer din kreditupplysning att spegla missade betalningar utöver själva ändringen. Beroende på din kredithistorik och kreditvärderingen du hade innan de missade betalningarna, kan din första brottslighet orsaka en större minskning av kreditpoängen än en efterföljande ändring av bolån skulle göra.

Om en bolåneändring fungerar som avsett och gör att du kan stanna kvar i ditt hus och återuppta regelbundna betalningar av bolån i tid, kommer du att vara väl positionerad för att återuppbygga din kredit och återställa din kreditpoäng inom några år – en mycket bättre möjlighet än att ha en avskärmning av din kreditupplysning i sju år från datumet för den första brottsligheten som ledde till det. (Kreditpoängen kan återhämta sig avsevärt inom de sju åren efter utmätningen, men många långivare ser en utmätning på din kreditupplysning som skäl för att avslå en låneansökan.)

Alternativ till ändring av bolån

Om du inte kvalificerar dig för ändring av bolån, fråga din långivare om andra alternativ som de kan erbjuda för att hjälpa dig undvika utestängning. Möjliga alternativ inkluderar:

• Återbetalningsplaner :Om du har missat några bolånebetalningar men kan återuppta regelbundna betalningar, kan en återbetalningsplan tillfälligt öka dina månatliga betalningar tills du har betalat tillbaka det missade beloppet (plus ränta), varefter dina betalningar återgår till det normala belopp.
• Tålamod mot inteckning :En anståndsplan stoppar eller minskar dina betalningar i upp till 12 månader, varefter du måste återuppta vanliga betalningar och återbetala de betalningar som ursäktats under anståndsperioden. Tålamodsprogram är utformade för låntagare med tillfälliga ekonomiska utmaningar.
• Refinansiering :Om du har bra krediter och räntorna är mer förmånliga än de var när du fick ditt ursprungliga bolån, kan det vara möjligt att refinansiera ditt bolån – det vill säga ersätta ditt ursprungliga lån med ett nytt med mer överkomliga betalningar.

Slutet

Ändring av bolån kan vara en stor fördel för familjer som står inför inkomstbortfall. Om dina ekonomiska utsikter har fallit och du är orolig för att förlora ditt hem till avskärmning, kontakta din långivare nu för att se hur de kan hjälpa. Även om din kredit kan få en törn i processen, kommer du att komma ut i bättre form på lång sikt – både ekonomiskt och känslomässigt – om du undviker utestängning och stannar i ditt hem.