En omvänd inteckning gör det möjligt för husägare, särskilt de som är i pensionsåldern, att låna mot eget kapital i sina hem. En fördel med ett omvänt bolån är att långivare vanligtvis inte har krav på minimiinkomst eller kreditvärdighet, vilket kan hjälpa husägare som vill täcka levnadskostnader.

Men ett omvänt bolån kommer med flera nackdelar, såsom förskottskostnader och löpande kostnader, en rörlig ränta, ett ständigt stigande lånesaldo och en minskning av eget kapital i hemmet. I ljuset av dessa nackdelar bör husägare som överväger ett omvänt bolån väga alternativen, som att refinansiera ett befintligt bolån eller ta ett bostadslån.

Vad är ett omvänt lån?

Som namnet antyder är ett omvänt bolån motsatsen till ett traditionellt bolån. Med ett omvänt bolån lånar du inte pengar för att köpa ett hus; istället utnyttjar du det egna kapitalet i ditt hem för att ta ett lån. En omvänd inteckning är avsedd för husägare som har betalat av sina bolån eller som har samlat på sig mycket eget kapital.

Omvända inteckningar marknadsförs ofta till husägare i pensionsåldern som vill ha mer pengar för att täcka levnadskostnader men ändå vill hänga kvar i sina hem. En av fördelarna med en omvänd inteckning är att långivare typiskt sett inte ställer krav på inkomst eller kredit.

Intäkterna från ett omvänt bolån är vanligtvis skattefria och inte en krona av lånet behöver betalas tillbaka om låntagaren stannar i bostaden, betalar fastighetsskatt och villaförsäkring samt täcker underhållskostnader. Det förändras dock om du säljer eller flyttar hemifrån, eller om du (eller i vissa fall din make) dör. Dessa situationer utlöser kravet på att du, din make eller din dödsbo måste betala tillbaka lånet.

Det finns tre typer av omvända inteckningar:

1. Omvänd hypotekslån för enstaka ändamål:Dessa lån, tillgängliga från statliga myndigheter och ideella organisationer, är utformade för bara ett syfte som anges av långivaren. Till exempel kan någon använda intäkterna från ett ensidigt omvänt inteckningslån för att ta itu med ett hemförbättringsprojekt eller betala fastighetsskatt. De är det billigaste alternativet bland omvända inteckningar.
2. Egendomsskyddade omvända inteckningar:Proprietära omvända inteckningar, tillgängliga från privata långivare, erbjuder mer flexibilitet än omvända inteckningar för enstaka ändamål. Till skillnad från omvända inteckningar för enstaka ändamål, kommer proprietära omvända inteckningar vanligtvis inte med begränsningar för hur du kan spendera intäkterna. Det här alternativet kan vara särskilt attraktivt för ägare vars hem har höga värden och som vill låna en betydande summa pengar.
3. Home Equity Conversion Mortgage (HECM). En HECM, försäkrad av Federal Housing Administration (FHA), är den vanligaste typen av omvänd inteckning. Från och med 2020 var HECM-lånegränsen $765 600. Även om intäkter från en HECM kan användas för alla ändamål, kanske vissa husägare inte kvalificerar sig på grund av vissa restriktioner. Dessa lån är endast tillgängliga för husägare som är minst 62 år gamla.

Nackdelar med ett omvänt lån

Även om en omvänd inteckning gör det möjligt för en ägare att utnyttja kanske hundratusentals dollar i hemkapital, finns det flera nackdelar med en omvänd inteckning. Dessa inkluderar:

• Olika kostnader :I likhet med ett traditionellt bolån, tar en långivare vanligtvis ut flera avgifter när du tar ett omvänt bolån. Dessa kan inkludera en hypoteksförsäkringspremie, en startavgift, en serviceavgift och tredjepartsavgifter. För en HCEM är den ursprungliga hypoteksförsäkringspremien 2 % av lånebeloppet; Utöver det betalar du en årlig bolånepremie på 0,5 %. Du kommer också att betala en startavgift på 2 500 USD eller 2 % av de första 200 000 USD av ditt hemvärde (beroende på vilket som är störst), plus 1 % av beloppet som överstiger 200 000 USD; startavgifterna får inte överstiga 6 000 USD.
• Rörliga räntor :De flesta omvända bolån har rörlig ränta, vilket innebär att räntan som avgör hur mycket som läggs till ditt lånesaldo varje månad fluktuerar under hela lånets löptid.
• Inget skatteavdrag :Ränta som betalas på ett omvänt bolån kan inte dras av på din årliga skattedeklaration förrän lånet är betald.
• Mindre eget kapital :En omvänd inteckning kan ta bort eget kapital från ditt hem, vilket resulterar i ett lägre tillgångsvärde för dig och dina arvingar.
• Möjliga hemreparationer :Om ditt hem inte är i gott skick kan du behöva göra reparationer innan du kan kvalificera dig för ett omvänt lån.
• Möjlig förtida återbetalning :Bortsett från när en husägare dör eller flyttar ut, kan det omvända hypotekslånet behöva betalas tillbaka tidigare än väntat om ägaren inte betalar fastighetsskatt eller husägares försäkring, eller om ägaren inte hänger med i underhållet av hemmet.
• Medicaid-berättigande. En omvänd inteckning påverkar inte dina Medicare- eller socialförsäkringsförmåner, men det kan påverka din rätt till Medicaid-förmåner.

Skäl till varför ett omvänt lån kanske inte fungerar för dig

Utöver dess nackdelar finns det tre exempel på när ett omvänt bolån kan vara helt uteslutet:

1. Du vill flytta ganska snart. Tajming är viktig när det kommer till att ta ett omvänt bolån. Om du funderar på att flytta inom de närmaste åren kanske det inte är klokt att sätta på dig ett omvänt bolån. Varför? Du måste betala av lånet när du flyttar ut. Omvända inteckningar är inriktade på husägare som planerar att stanna kvar ett bra tag.
2. Du kan inte hantera kostnaderna. Stängningskostnader, underhållskostnader, husägares försäkringar och fastighetsskatteräkningar kan belasta din redan sträckta budget. Ännu värre, en långivare kan säga åt dig att betala av lånet omedelbart om du har hamnat på efterkälken när det gäller att betala din villaförsäkring eller fastighetsskatt.
3. Du hoppas kunna vidarebefordra ditt hem till dina arvingar. En omvänd inteckning kan komplicera saken om du lämnar ditt hem till dina barn eller andra arvingar. Till exempel, vad händer om din egendom saknar pengar för att betala av det omvända hypotekslånet? Ni arvingar kanske måste skrapa ihop pengarna från sina besparingar eller sälja huset för att betala av lånet.

Alternativ till ett omvänt lån

Även om en omvänd inteckning kanske inte fungerar för din situation, ge inte upp hoppet – det är inte ditt enda alternativ för att generera pengar eller spara pengar. Här är fyra alternativ:

1. Refinansiera ditt befintliga bolån. Om du gör en utbetalningsrefinansiering kan pengarna du tjänar på att refinansiera ditt nuvarande bolån räcka för att fylla din inkomst.
2. Sälj och minska storleken. Att sälja ditt hem med vinst och flytta till ett mindre, mindre kostsamt utrymme kan vara svaret på dina budgetproblem. Du kanske till och med väljer att hyra ett ställe så att du kan slippa besväret med att äga ett hus.
3. Ta ett bostadslån eller ett hemlån (HELOC). Ett bostadslån eller HELOC kan vara ett mindre kostsamt sätt att utnyttja ditt hemkapital. Du måste dock göra månatliga betalningar om du väljer något av dessa alternativ. Dessutom, till skillnad från ett omvänt bolån, kommer du att vara föremål för inkomst- och kreditkrav.
4. Titta på andra resurser. Har du något lager du kan sälja? Kan du ta ut en livförsäkring som du inte längre behöver? Undersök olika ekonomiska alternativ som inte innebär att ägandet av ditt hem äventyras.

Utforska alla dina alternativ

På dess yta kan en omvänd inteckning låta som ett perfekt sätt att använda ditt hem för inkomst. Men både förskottskostnader och löpande kostnader följer med ett omvänt bolån, tillsammans med en rörlig ränta. En annan fallgrop:Eftersom räntor och avgifter läggs på lånesaldot varje månad, ökar saldot – och när saldot går upp minskar ditt eget kapital.

På grund av de många nackdelarna med att vända bolån, se till att utforska alla dina lånealternativ för att säkerställa att din ekonomi inte hamnar i omvänd riktning.