En utbetalningsrefinansiering är ett sätt att låna pengar med ditt hem som säkerhet. Att sätta ditt hem på spel innebär mer risk än andra typer av lån som inte kräver säkerhet, men en utbetalningsrefinansiering kan också vara ett relativt billigt sätt att få ett lån och kan ge skatteförmåner. Här är vad du behöver veta innan du ansöker.

Vad är en cash-out refinansiering?

En cash-out refinansiering är ett lån som ersätter ditt nuvarande bolån med ett nytt, större bolån – vilket ger dig skillnaden i kontanter. För att få en utbetalningsrefinansiering måste du ha eget kapital i ditt hem; med andra ord, ditt hem måste vara värt mer än du är skyldig på det.

Till exempel, om ditt hem är värt 300 000 USD och ditt nuvarande bolånesaldo är 200 000 USD, har du 100 000 USD i eget kapital. Eftersom långivare vanligtvis inte tillåter dig att låna allt det egna kapitalet (aktielån är vanligtvis begränsade till cirka 80% av bostadens värde), kan du kanske få en utbetalningsrefi för $225 000. Från det nya bolånet kommer 200 000 $ att gå till att betala av din befintliga skuld, och du kommer att få de andra 25 000 $ i kontanter.

Utbetalningsrefinansiering används ofta för att betala för reparationer och förbättringar av hemmet, för att refinansiera skulder med högre ränta eller för att betala för college. Till skillnad från ett bostadslån eller HELOC, där du behåller ditt nuvarande bolån, kommer du helt och hållet att ersätta ditt nuvarande bolån med en utbetalningsrefi.

Detta kan vara ett särskilt lockande alternativ om räntorna har sjunkit, eftersom du kan dra nytta av att sänka din ränta på alla dina nuvarande bolåneskulder (och därmed betala mindre under lånets löptid). Det kan också ge en billigare finansieringskälla än ett lån utan säkerhet som ett privatlån.

När är det meningsfullt att använda en utbetalningsrefinansiering?

En cash-out refi kan vara vettigt om du har en specifik anledning att låna pengar och kan kvalificera dig för ett bolån med en bättre ränta än du har för närvarande. Här är några anledningar till att överväga en utbetalningsrefi:

• Du är kvalificerad för en lägre ränta. Även om du inte är intresserad av att ta ut kontanter kan du överväga att refinansiera ditt bolån om du kan få en lägre ränta. Bolån tenderar att ha höga saldon och långa återbetalningstider, så även ett litet räntefall kan leda till betydande besparingar. Om du återställer återbetalningstiden till samma antal år som ditt tidigare bolån, kan din månatliga betalning också sjunka – men du kan sluta betala mer ränta totalt på grund av den längre löptiden och större skulder.
• Du vill betala av hög ränta. Om du har andra lån eller kreditkortsskulder som du arbetar för att betala av kan du spara pengar genom att använda en utbetalningsrefi för att få ett lågräntelån och betala av dina nuvarande skulder. Detta är bara en bra strategi om du kan förbinda dig att inte köra upp dina kortsaldon igen efter att ha betalat av dem.
• Du vill renovera eller reparera ditt hem. Att planera att använda pengarna från en utbetalningsrefinansiering för att reparera, underhålla eller förbättra ditt hem kan vara ett bra drag, eftersom pengarna kan hjälpa till att skydda (eller förbättra) hemmets värde. Om du använder pengarna på detta sätt kan du också göra anspråk på skatteavdrag för räntan på utbetalningsdelen av ditt bolån.
• Du vill använda pengarna för att betala för college. Låga räntor och en hanterbar extra månatlig betalning kan göra detta till ett attraktivt alternativ för att täcka undervisning och andra högskoleutgifter.

Nackdelarna med en utbetalningsrefinansiering

Cash-out refinansiering kan också vara riskabelt och dyrt. Tänk på dessa nackdelar:

• Du tar ett större lån mot ditt hem. Även om du kan låsa in en lägre ränta innebär det att ta på dig mer skulder att det kan bli svårare att betala av ditt bolån. Under tiden riskerar du att förlora ditt hem om du inte har råd med dina betalningar i framtiden.
• Du betalar avslutande kostnader. På samma sätt som när du tog ditt ursprungliga bolån, kan stängningskostnaderna på en utbetalningsrefi variera från cirka 2 % till 5 % av det totala lånebeloppet. Även om du kanske kan rulla in dessa kostnader i ditt lån istället för att betala för dem ur fickan, kommer de att öka dina lånekostnader. Jämför dina totala avgifter och ränta på en utbetalningsrefi med kostnaden du skulle betala för att få ett lån någon annanstans.
• Du kan behöva betala för en privat bolåneförsäkring. Om din utbetalningsrefi resulterar i att det totala lånet är mer än 80 % av bostadens värde, kan du behöva betala för privat bolåneförsäkring (PMI). Den extra försäkringen kan öka dina månatliga kostnader, men den hjälper dig inte – den skyddar långivaren om du inte betalar tillbaka ditt bolån. Men många långivare låter dig inte låna mer än 80 % av ett hems värde för en utbetalningsrefinansiering, så detta kanske inte är ett problem.

Som med alla typer av lån, finns det också risken att låna pengar för att möjliggöra en livsstil som ligger utanför dina tillgångar. Detta kan vara särskilt skadligt om du använder pengarna för att betala av hög ränta på kreditkortsskulder, men sedan slutar med att maxa dina kreditkort igen.

Utbetalningsalternativ för refinansiering

Om du funderar på att låna pengar men inte vill (eller kan) använda en utbetalningsrefi, överväg några av alternativen:

• Personligt lån :Du kanske kan få ett personligt lån utan säkerhet utan att använda någon av dina tillgångar som säkerhet. Om du har utmärkt kredit, kan vissa långivare till och med erbjuda priser som liknar vad du kan hitta med ett bolån. Men även om du inte kan kvalificera dig för de bästa priserna kan det vara värt att betala en något högre kurs för ett lån utan säkerhet.
• Home equity loan eller home equity line of credit (HELOC) :Med dessa lån använder du din bostad som säkerhet för att få ett lån eller kredit utan att behöva byta ut ditt nuvarande bolån. Liksom en utbetalningsrefinansiering beror villkoren för dessa andra bolån också på värdet på ditt hem och hur mycket eget kapital du har, tillsammans med din kreditvärdighet. Dessa alternativ kan ha färre stängningskostnader, och de kan vara ett bättre alternativ än refinansiering om du inte kan kvalificera dig för en lägre ränta på ditt bolån.
• Autolån :Istället för att använda ditt hem, kanske du kan använda ett fordon som säkerhet för att få ett billån. Men dessa är generellt sett ett dåligt alternativ eftersom billån kan vara dyra och du riskerar att förlora ditt fordon. Vissa stater tillåter inte ens den här typen av lån.
• Kreditkort för saldoöverföring :Om du letar efter en utbetalningsrefi som ett sätt att konsolidera och refinansiera din kreditkortsskuld, överväg också ett kreditkort för saldoöverföring. Även om du kanske inte kan få en kortkreditgräns så hög som ditt uttagsbelopp, kan saldoöverföringskort erbjuda kampanjpriser på 0 % APR på överförda saldon.

Det finns även andra strategier du kan använda för att bli skuldfri utan att ta ett nytt lån. Du kan till exempel leta efter sätt att öka dina inkomster och minska utgifterna och sedan lägga extra pengar på dina lägsta skulder först (snöbollsstrategin). Eller, med lavinstrategin, börjar du med den skuld som har den högsta räntan.

Kontrollera din kredit innan du köper ett bolån

När du tar ett nytt bolån är det mer sannolikt att du blir godkänd för en utbetalningsrefi med en bra ränta om du har bra till utmärkt kredit. Att kontrollera och spåra din kredit kan hjälpa dig att avgöra om en utbetalningsrefi är en bra idé just nu, eller om du vill fokusera på att förbättra din kredit för att försöka vid en annan tidpunkt i framtiden. Experian erbjuder gratis kreditövervakning och poängspårning, med varningar om det finns några misstänkta ändringar i din kredit.