När du behöver täcka en stor utgift, som ombyggnad av hemmet, ett barns bröllop eller en oväntad sjukhusräkning, är en kreditram för hemmet ett alternativ för att få de pengar du behöver. En hemkapitalkredit (HELOC) är en typ av revolverande kredit som låter dig låna mot eget kapital i ditt hem. En HELOC "dragningsperiod" är hur lång tid du har för att utnyttja den tillgängliga krediten.
När du betalar ner ditt bolån bygger du upp eget kapital - skillnaden mellan summan pengar du är skyldig på ditt bolån och ditt hems nuvarande värde. Om du är skyldig $300.000 på ditt bolån och ditt hems värde bedöms till $600.000, till exempel, har du $300.000 i eget kapital. En HELOC låter dig låna upp till en procentandel av det egna kapitalet - vanligtvis 60% till 85%, beroende på din kreditpoäng, skuldsättningsgrad och andra faktorer. Eftersom en HELOC är en kredit och inte ett lån, behöver du inte börja använda pengarna direkt; du kan dra från den när som helst under dragningsperioden.
De flesta HELOC ger dig en 10-årig dragningsperiod för att använda pengarna. Under denna tid kan du dra så mycket du behöver upp till din totala tillgängliga kreditgräns. När dragningsperioden är slut måste du betala tillbaka beloppet du dragit. Till exempel, om du får en $100 000 HELOC och bara drar $20,000, behöver du bara betala tillbaka $20,000 plus ränta, inte hela $100,000 du kunde ha dragit.
Vissa HELOCs kräver att du drar ett minsta belopp i förväg; andra gör det inte. För att dra från dina HELOC-medel kan du använda ett betalkort, skriva en check, få kontanter från ett bankkontor eller bankomat eller överföra pengarna elektroniskt till ditt bankkonto.
Under dragningsperioden är dina månatliga HELOC-betalningar minimala; vanligtvis behöver du bara betala räntan på det belopp du har lånat. Beroende på dina lånevillkor kan du kanske också göra betalningar på lånebeloppet eller till och med betala av lånet i sin helhet (även om vissa långivare tar ut en avgift om du betalar tillbaka lånet i förtid).
När dragningsperioden är slut stänger din HELOC. Du återbetalar sedan saldot av lånet, vanligtvis över 20 år, eller refinansierar till ett nytt lån (mer om det på ett ögonblick). Vissa HELOCs har en ballongåterbetalningsplan, vilket innebär att hela saldot – lånebelopp och ränta – ska betalas i slutet av dragningsperioden.
Vad händer om du missar en betalning under antingen dragningsperioden eller återbetalningsperioden? Det finns i allmänhet en respitperiod efter HELOC-betalningens förfallodatum. Om du betalar inom denna frist kan du debiteras en förseningsavgift eller annan påföljd, men långivaren kommer inte att rapportera den sena betalningen till kreditupplysningsföretagen, så det påverkar inte din kreditpoäng. Om du gör betalningen efter att fristen har passerat, eller inte gör det alls, kommer långivaren att rapportera den missade betalningen till kreditupplysningsföretagen, vilket sannolikt skadar din kreditpoäng. Kontrollera villkoren i ditt låneavtal för att verifiera din anståndsperiod.
För att undvika obehagliga överraskningar, se till att du förstår din HELOCs villkor och exakt när dragningsperioden slutar. När HELOC stänger kan du inte längre dra nytta av det – och du kommer att börja göra större lånebetalningar.
När du närmar dig slutet av din dragningsperiod, bekräfta saldot du är skyldig efter att HELOC stänger, hur länge din återbetalningsperiod varar och vad dina månatliga betalningar kommer att vara. Om du har en HELOC med rörlig ränta, kan dina betalningar ändras under återbetalningen eftersom din ränta varierar; dock har de flesta HELOCs ett tak för hur mycket räntan kan stiga på en gång och under lånetiden.
Om du behöver minska dina månatliga betalningar är det dags att utforska dina alternativ långt innan dragningsperioden går ut. Till exempel kommer många långivare låta dig konvertera en HELOC med rörlig ränta till en HELOC med fast ränta, men du måste göra det innan dragningsperioden slutar.
Att betala tillbaka åtminstone en del av huvudbeloppet under dragningsperioden minskar det totala beloppet du är skyldig när HELOC stänger. Om du betalar tillbaka allt kommer du att ha ett saldo på noll i slutet av dragningsperioden. I det här fallet kommer ditt lån att stängas – i allmänhet utan att du behöver göra några ytterligare betalningar eller åtgärder.
Om du inte gjorde kapitalbetalningar under dragningsperioden, var beredd på en avsevärd ökning av betalningarna efter att HELOC stänger. Ofta upplever låntagare att deras betalningar är mer än dubbelt så höga jämfört med de avdragsfria betalningar de gjorde under dragningsperioden. Kom ihåg att ditt hem fungerar som säkerhet för HELOC - så om du inte kan täcka lånebetalningarna kan du förlora ditt hem.
Att betala av HELOC i sin helhet innan dragningsperioden slutar är det bästa alternativet, vilket ger dig noll saldo vid slutet av lånet. Se över din budget och leta efter ställen där du kan sänka kostnaderna och spara pengar till HELOC-balansen.
Om det inte är möjligt har du flera alternativ för att refinansiera eller stänga din HELOC innan dragningsperioden går ut.
Vilket refinansieringsalternativ du än överväger, väg noggrant kostnaderna mot de potentiella besparingarna för att se om det är vettigt för dig.
Vad händer om din ekonomiska situation har förändrats till det sämre sedan du fick HELOC och du har problem med att göra betalningar? Om du börjar missa betalningar kan din kreditpoäng bli lidande, vilket gör det svårt att kvalificera sig för refinansiering av lån. Om du befinner dig i denna situation, se om din långivare är öppen för någon typ av lånemodifiering.
När du ansöker om en HELOC kommer långivaren att utföra en hård undersökning av din kredit, vilket kan orsaka en liten, tillfällig nedgång i din kreditpoäng. Efter att du har blivit godkänd kan en HELOC påverka din kredit negativt eller positivt beroende på hur du använder och betalar tillbaka lånet.
Till exempel, om du har massor av kreditkortsskulder med hög ränta, har du förmodligen en hög kreditutnyttjandegrad, vilket kan sänka din kreditpoäng. Att dra från din HELOC för att betala av ditt kreditkortssaldo kan minska din kreditutnyttjandegrad och förbättra din kreditpoäng, så länge du inte får upp kreditkortsräkningarna igen. Eftersom HELOCs är säkrade av ditt hem, din FICO ® Poäng ☉ (den kreditpoäng som oftast används av långivare) kommer inte att spegla dem i ditt kreditutnyttjande.
Att göra betalningar i tid både under och efter dragningsperioden på din HELOC kan också bidra till att öka din kreditpoäng. Tänk bara på att dina månatliga betalningar kommer att öka när din HELOC stänger. Om du inte är beredd att hantera dem och missar en betalning kan det skada din kreditpoäng.
En HELOC kan ge dig den ekonomiska kudden du behöver för att hantera en större utgift. Men att ta ut en HELOC är ett stort beslut som kan påverka din ekonomi i decennier framöver. Tänk noga på för- och nackdelarna och undersök andra alternativ för att hantera en ekonomisk nödsituation eller finansiera ett större projekt, till exempel bostadslån, personliga lån eller kreditkort.
Om du bestämmer dig för att en HELOC är rätt för dig, kontrollera din kreditupplysning och kreditvärdighet innan du ansöker. Du behöver vanligtvis en FICO
®
Poäng på minst 680 för att kvalificera sig för en HELOC. Om du inte är riktigt där än, kan ta dig tid att förbättra din kreditvärdering hjälpa dig att kvalificera dig för ett lån med bättre lånevillkor och en större kreditgräns, vilket ger dig mer ekonomisk kraft att uppnå dina mål.