Behöver du tillgång till en stor del kontanter, men har inga likvida tillgångar du kan använda? Om du är som många amerikaner är ditt hem din mest värdefulla tillgång. När du betalar ner ditt bolån och när fastighetsvärdet ökar bygger du upp eget kapital – skillnaden mellan det belopp du är skyldig på ditt bolån och det aktuella värdet på ditt hem. En hemkapitalkredit, eller en HELOC, är en revolverande kredit som låter dig utnyttja det kapitalet för att låna pengar.

Hur fungerar ett hemlån

HELOC-långivare låter dig låna mellan 60 % och 85 % av ditt hems nuvarande taxerade värde, minus ditt återstående saldo på bolån. Anta till exempel att ditt hus är värt 350 000 USD och att du fortfarande är skyldig 110 000 USD på bolånet. Du har 240 000 USD i eget kapital, så du kanske kan låna så mycket som 204 000 USD, beroende på din inkomst, din kreditvärdighet och andra faktorer.

Blanda inte ihop en HELOC med ett bostadslån. Bostadslån är avbetalningslån, vilket innebär att du betalar tillbaka dem under ett visst antal år till en fast månadsbetalning och ränta. En HELOC är revolverande kredit, som ett kreditkort, så du kan välja hur mycket av kreditgränsen du vill utnyttja. HELOCs har i allmänhet rörliga räntor.

Vanligtvis kan du dra på krediten i 10 år (kallad "draw period"). Under den tiden gör du räntebetalningar på det belopp du har lånat, även om vissa långivare låter dig göra betalningar på lånebeloppet också. När dragningsperioden slutar stänger HELOC; då måste du antingen återbetala saldot (vanligen under en 20-årsperiod) eller refinansiera lånet.

Vad kan du använda en HELOC till?

Intäkterna från en HELOC kan användas för vilket syfte du väljer. De vanligaste anledningarna till att husägare tar ut HELOC är dock:

• Finansiering av hemförbättringar :Många människor använder HELOCs för att betala för hemuppgraderingar som kommer att öka värdet på hemmet. HELOCs kan vara ett bra sätt att finansiera ombyggnad av hem eftersom de låter dig bara låna så mycket du behöver för varje steg i projektet. Beroende på hur mycket förbättringarna lägger till ditt hems värde, kanske du till och med kan dra av en del eller hela räntan på HELOC vid skattetid om du specificerar avdrag. Läs mer om alternativ för hemförbättringslån.
• Få tillgång till lägre räntor på kredit :Om du står inför rejäla medicinska räkningar, kreditkortsräkningar eller andra betydande skulder, kan du använda en lägre ränta HELOC för att få de pengar du behöver för att betala av högre ränteskulder. Om du väljer det här alternativet är det dock viktigt att se till att du inte blir skuldsatt igen. Annars kan du riskera ditt hem om du inte kan betala av HELOC.
• Betalning av utbildningskostnader :Eftersom utbildning i allmänhet anses vara en bra investering, använder vissa människor HELOC för att betala högskoleundervisning för sina barn eller fortbildningskostnader för sig själva.
• Starta ett företag :Att få ett lån för att starta ett företag kan vara svårt, så många nystartade entreprenörer använder en HELOC för att finansiera sin lansering. Det är dock viktigt att väga in de potentiella konsekvenserna:Om ditt företag misslyckas kan du förlora både ditt företag och ditt hem.

Vad du bör tänka på innan du skaffar en HELOC

Innan du skaffar en HELOC bör du noga överväga fördelarna och nackdelarna.

Fördelar med en HELOC

• Låga räntor :Eftersom de är säkrade av ditt hem som säkerhet, har HELOC lägre räntor än lån utan säkerhet eller kreditkort.
• Stora mängder :Beroende på hur mycket du har hemma kan en HELOC tillåta dig att låna stora summor pengar. Att skaffa ett kreditkort med en kreditgräns på 150 000 USD kan vara lätt för Kim Kardashian, men för de flesta av oss är en HELOC ett enklare sätt att få tillgång till så mycket kredit.
• Flexibilitet :Till skillnad från ett lån, som kräver att du lånar hela beloppet i en klumpsumma, låter en HELOC dig bara använda så mycket kredit som du behöver. Om du får en $100 000 HELOC för ett hemrenoveringsprojekt och det bara slutar med att kosta $75 000, behöver du aldrig använda de extra $25 000 (vilket betyder att du aldrig behöver betala tillbaka det). Om du hade tagit ett lån för det beloppet skulle du fortfarande behöva betala tillbaka 25 000 USD plus ränta.

Nackdelar med en HELOC

• Minskar ditt eget kapital :Att bygga upp eget kapital i ditt hem tar lång tid. En HELOC kan utplåna en betydande del av ditt eget kapital eller i vissa fall sätta dig tillbaka där du började. Detta kan vara ett problem om bostadsvärdena i ditt område tenderar att fluktuera eller om de sjunker oväntat, vilket hände under lågkonjunkturen 2008. (Faktum är att om ditt husvärde sjunker avsevärt kan din långivare frysa din HELOC.)
• Plötslig ökning av betalningar :När dragningsperioden slutar kommer dina betalningar att öka avsevärt eftersom du måste betala av lånebeloppet. Detta kan vara ett stort slag mot din budget. Om du inte är beredd på denna utgift eller om din ekonomiska situation har förvärrats under de 10 åren sedan du tog lånet, kan du få svårt att betala och du kan förlora ditt hem.
• Riskera ditt hem :Den största nackdelen med en HELOC? Du ställer ditt hem på spel som säkerhet och kan förlora det om du inte kan betala tillbaka pengarna du har lånat.

Hur du kvalificerar dig för en HELOC

När du ansöker om en HELOC kommer långivare att göra en fastighetsvärdering för att fastställa värdet på ditt hem så att de kan fastställa hur mycket eget kapital du har. De kommer också att utföra en titelsökning och göra en kreditprövning. Att ha ett stort eget kapital i ditt hem är dock inte allt som krävs för att kvalificera dig. HELOC-långivare vill vanligtvis att du ska ha en kreditpoäng på minst 680; 700 är bättre, och vissa kan kräva en poäng på 720 eller mer. Din kreditvärdering och mängden eget kapital du har i ditt hem är nyckelfaktorer för att bestämma dina lånevillkor. Om din kreditpoäng är i underkant kan det balansera ut det med mycket eget kapital. Läs mer om vilken kreditpoäng du behöver för att få en HELOC.

För att bedöma din förmåga att återbetala kreditgränsen kommer långivare också att överväga din skuld i förhållande till inkomst, eller DTI (det vill säga procentandelen av din totala inkomst som går till att betala utestående skulder) och hur länge du har varit anställd . De kommer också att hålla utkik efter eventuella tidigare ekonomiska problem, såsom konkurser eller utmätningar, i din kredithistorik.

Innan du ansöker om en HELOC är det en bra idé att få en gratis kreditupplysning och kontrollera din kreditvärdering för att se var du står. Om det behövs, vidta åtgärder för att förbättra din kreditvärdighet innan du ansöker; detta kan öka dina chanser att kvalificera sig för en HELOC.

Hur en HELOC kan påverka din kreditpoäng

Som med alla typer av krediter, kan sättet du använder din HELOC påverka din kreditvärdighet antingen positivt eller negativt. Att till exempel använda intäkterna från en HELOC för att betala av kreditkortsskulder med hög ränta kan bidra till att förbättra din kreditpoäng (så länge du inte börjar få upp ditt kreditkortssaldo igen). Du kan också hjälpa till att öka din kreditpoäng genom att göra betalningar i tid på HELOC.

Vilka är alternativen till en HELOC?

En HELOC är inte ditt enda alternativ när du behöver renovera ditt hem eller betala för andra stora utgifter. Andra alternativ att överväga är:

• Personliga lån :Ett personligt lån kräver inga säkerheter, så till skillnad från ett HELOC- eller bostadslån behöver du inte sätta ditt hem på spel. Även om det är goda nyheter för ditt hem, betyder det också att personliga lån har högre räntor än bostadslån eller HELOC. Som med alla typer av lån får du hela lånebeloppet i ett engångsbelopp och gör fasta månatliga betalningar. Privatlån har kortare återbetalningstider än bostadslån, så de fungerar bäst om du behöver låna en mindre summa pengar. Ta reda på mer om skillnaden mellan ett privatlån och kredit.
• Bostadslån :Precis som en HELOC, låter ett bostadslån (ibland kallat en andra inteckning) dig låna mot det egna kapitalet i ditt hem. Medan en HELOC är revolverande kredit, är ett bostadslån ett avbetalningslån. Du får hela lånebeloppet i en klumpsumma och gör fasta månatliga betalningar under lånets löptid, vilket kan vara upp till 30 år (precis som ett bottenlån). Om du vet exakt hur mycket pengar du behöver kan ett bostadslån vara ett bättre alternativ än ett HELOC eftersom det erbjuder ett förutsägbart återbetalningsschema och en fast ränta.
• Refinansiering av uttag :Om du har tillräckligt med eget kapital i ditt hem är en utbetalningsrefinansiering ett annat lånealternativ som erbjuder fasta räntor, fasta månatliga betalningar och lång lånetid. En cash-out refi ersätter ditt befintliga bolån med ett nytt, större bolån. Du använder låneintäkterna för att betala av ditt ursprungliga bolån; sedan får du det som blir över som ett engångsbelopp i kontanter, som kan användas för vilket ändamål du väljer.

Husägare med lägre kreditvärdighet kan ha lättare att kvalificera sig för utbetalningsrefinansiering än för HELOCs eller bostadslån. Kom dock ihåg att du nu är sugen på ett helt nytt bolån – inte bara ett litet lån. Det nya bolånet kan ha högre räntor än ditt ursprungliga bolån eller kräva att du har en privat bolåneförsäkring (PMI), vilket ökar dina månatliga kostnader för bostadsägande. Dessutom måste du betala stängningskostnader för hela beloppet av bolånet, vilket gör stängningskostnaderna dyrare än för ett HELOC- eller bostadslån. Fundera noga på om en utbetalningsrefinansiering kommer att kosta dig mer än det kommer att gynna dig i det långa loppet. Läs mer om för- och nackdelar med refinansiering med uttag.

Förstå dina alternativ

Att ha eget kapital i ditt hem ger dig många alternativ för att låna pengar eller skaffa en kredit. Men att använda ditt hem som säkerhet kan sätta din största tillgång på spel. Innan du ansöker om en HELOC eller någon annan finansiering som säkras av ditt hem, överväg noga alla dina alternativ och kontrollera din kreditvärdering för att se vilka alternativ som är mest realistiska för dig. Genom att bedöma kostnaderna, riskerna och fördelarna hittar du det alternativ som fungerar bäst för dig.