Är du ute efter ditt första hem? Att handla den perfekta fastigheten är det roliga – att hitta ett bolån som fungerar för din ekonomi är en annan historia. Om du har väldigt lite sparade pengar eller dålig kredit kan det vara svårt att bli godkänd för ett konventionellt lån.

Om detta är situationen du befinner dig i kan du kvalificera dig för ett FHA-lån. Dessa bolån är statligt försäkrade och hjälper förstagångsbostadsköpare som har kreditutmaningar eller minimala besparingar att komma in i ett nytt hem.

Vad är ett FHA-lån?

FHA-lån har mildare kvalifikationskrav än ett konventionellt lån och kan vara ett bra alternativ om du har minimala kontantbesparingar att lägga ner eller mindre än perfekt kredit. FHA-lån är försäkrade av Federal Housing Administration och utfärdas genom administrationsgodkända hypotekslångivare, som inkluderar kreditföreningar, banker och direkta långivare.

Du kan kvalificera dig för ett FHA-lån med en handpenning så låg som 3,5%. Det finns också möjlighet att rulla in en del av slutkostnaderna till ditt lån. FHA-lån kan dock bli dyrare i det långa loppet på grund av den hypoteksförsäkringspremie du måste betala för att minimera långivarens risk. Det finns också gränser för hur mycket du kan låna med ett FHA-lån, beroende på var fastigheten ligger.

Förutom traditionella FHA-lån finns det fyra andra FHA-lånealternativ:

• FHA 203(k)-lån :Dessa är rehabiliteringslån som ger dig upp till 35 000 USD för uppgraderingar, förbättringar eller reparationer av hemmet.
• Home Equity Conversion Mortgage (HECM) :Dessa lån är utformade för husägare som är 62 år och äldre och fungerar som omvända inteckningar.
• FHA Energy Efficient Mortgage (EEM) :Dessa lån gör det möjligt för bostadsköpare att rulla in kostnaden för energieffektiva förbättringar i sina bolånebetalningar.
• FHA Section 245(a)-lån :Dessa bolån har en graderad återbetalningsstruktur där månatliga betalningar ökar i belopp över tiden. De vänder sig till låntagare som förväntar sig att deras inkomster ska öka.

Vem kvalificerar sig för ett FHA-lån?

Det finns inget sätt att veta om långivaren kommer att godkänna dig för ett FHA-lån förrän du ansöker. Du bör dock vara uppmärksam på dessa allmänna krav för detta låneprogram:

• Giltigt personnummer :Långivaren kommer att be om ditt personnummer för att bekräfta din identitet när du ansöker.
• Verifierbar inkomst :Långivaren kommer att begära lönebesked och skattedeklarationer för att bekräfta dina intäkter. Du kan också behöva tillhandahålla kontoutdrag för att visa att du har råd med stängningskostnader, handpenningen och dina månatliga betalningar för bolån.
• En kreditpoäng på minst 500 :Om du vill göra den lägsta handpenningen på 3,5 % behöver du en poäng på 580. Men om du kan ge en handpenning på 10 % kan du bli godkänd med en poäng så låg som 500. Du kan kolla din gratis Experian FICO ^® Poäng ^☉ för att se var du står och om din kredit kan kvalificera dig för ett FHA-lån. Om det inte är riktigt där det behöver vara, vidta åtgärder för att förbättra din kreditvärdering för att ge dig själv den bästa chansen att bli godkänd för ett FHA-lån med en konkurrenskraftig ränta.
• Minsta handpenning på 3,5 % :Din kreditpoäng kommer att avgöra om du kan sätta ned miniminivån. Du måste lägga ner minst 10 % om din kreditpoäng är mellan 500 och 579.
• Inteckningsförsäkringspremie :Bolåneförsäkring motsvarande 1,75 % av lånebeloppet förfaller vid stängning och kan finansieras. Ytterligare 0,45 % till 1,05 % av lånebeloppet debiteras årligen och läggs till dina månatliga betalningar. Om din handpenning var under 10 %, måste du betala en bolåneförsäkring under hela ditt låns livstid (såvida du inte refinansierar).
• Skuld i förhållande till inkomst (DTI) som inte överstiger 43 % :Ditt DTI mäter hur mycket av din månadsinkomst som används för att betala skulder. Så om du tjänar 5 000 USD per månad och dina lägsta skuldbetalningar uppgår till 2 000 USD, är ditt DTI-förhållande 40 %. Helst vill du hålla din bolånebetalning under 36 % av din månadsinkomst. Det är möjligt att bli godkänd för ett FHA-lån med ett DTI som överstiger 43% med vissa kompenserande faktorer som en hög inkomst eller utmärkta kreditvärden.
• Inga nyligen utmätningar :Du kan inte kvalificera dig för ett FHA-lån om du har utmätningar under de senaste tre åren.

Vissa långivare har överlägg, vilket är ytterligare krav som låntagare måste uppfylla för att kvalificera sig för ett FHA-lån. Fråga de långivare du funderar på för att lära dig mer.

Du kan också kontakta en HUD-godkänd bostadsrådgivningsbyrå i ditt samhälle för att bedöma din rätt till FHA-lån eller lära dig mer om bostadsköpsprocessen.

Hur man avgör om ett FHA-lån är rätt val

Är du inte säker på att du ska få ett FHA-lån? Dessa lån har många fördelar som gör dem till ett attraktivt alternativ:

• Lättade kvalifikationskriterier :Detta är särskilt användbart om du har en låg kreditpoäng eller minimala kontantreserver till hands för att göra en handpenning och täcka avslutande kostnader.
• Konkurrenskraftiga räntor :Konventionella lån har vanligtvis lägre räntor än FHA-lån. Däremot kan du få en mycket lägre ränta på ett FHA-lån än du skulle få på ett så kallat "nonprime"-lån tillgängligt för dem som har lägre kreditvärdighet. Räntorna är också fasta på FHA-lån, så din betalning kommer att förbli densamma under hela lånetiden.
• Stängningskostnader :Du har möjlighet att rulla in några av dina avslutande kostnader i lånet och betala dem under lånetiden. Detta kan hjälpa dig att ha mer pengar i fickan.

Det finns dock några potentiella nackdelar att överväga, inklusive:

• Bolåneförsäkring :Det är obligatoriskt och kan krävas under lånets löptid.
• Stränga bedömningsstandarder :Alla fastigheter är inte kvalificerade för FHA-lån, och bostaden du köper med lånet måste användas som din huvudsakliga eller primära bostad.

I slutändan är det upp till dig att bestämma om ett FHA-lån fungerar för din ekonomiska situation. Väg fördelarna och nackdelarna för att avgöra om fördelarna med denna typ av lån uppväger kostnaderna för att teckna en bolåneförsäkring.

Var kan man få ett FHA-lån

Om du är redo att utforska långivare som erbjuder FHA-lån, använd HUD-långivarekatalogen för att hitta alternativ i ditt område. Leta runt efter det bästa erbjudandet innan du bestämmer dig för en långivare.

Långivare måste följa en uppsättning FHA-riktlinjer, men får sätta sina egna räntor. Det betyder att du kan kvalificera dig för ett bättre låneerbjudande hos vissa långivare än andra.

Orolig för handpenningen? Det finns flera förstagångsbostadsköparprogram och bidrag som du kan kvalificera dig för för att hjälpa dig att få de medel du behöver för att säkra ditt bostadslån. Du kan surfa på nätet eller fråga lokala fastighetsmäklare eller mäklare som arbetar med många förstagångsköpare.

Förbered dig för ett FHA-lån

Ett FHA-lån kan vara ett lönsamt alternativ om du vill ha en flexibel bolåneprodukt som inte kräver höga kreditvärden eller en stor mängd kontanter ur fickan. Även om du kommer att sitta fast med betalningar för hypoteksförsäkringar i många år framöver, kan fördelarna vara värt det.

Leta runt efter långivare som uppfyller dina behov och fråga om deras behörighetskriterier för att förbereda sig för inteckningsprocessen. Det är också bäst att kontrollera din kredit minst tre månader i förväg när du letar efter ett bolån för att se till att det inte finns några överraskningar.