När USA kommer ur covid-19-pandemin är marknaden för småhus glödhet i många delar av landet. Hus i dessa områden kan säljas mycket snabbt, och ofta för mer än utropspriset. En del av det som driver upp vansinnet är ett växande antal köpare som är villiga att betala kontant, inklusive enskilda investerare och private-equity-partnerskap som utökar sina fastighetsportföljer.

Kontantköpare har vanligtvis flera fördelar jämfört med majoriteten av köpare som behöver finansiering för ett bostadsköp:

• Ett kontanterbjudande är inte beroende av en långivares slutgiltiga inteckningsgodkännande. Det krävs vanligtvis inte heller någon fastighetsvärdering för att köpet ska godkännas. Om du lägger ett erbjudande som överstiger bostadens utropspris och långivaren värderar bostaden för mindre än ditt erbjudandebelopp, kan du behöva antingen kompensera för skillnaden i kontanter eller förlora på finansieringen. En kontantköpare, å andra sidan, kan bjuda över utropspriset utan att oroa sig för långivare eller värderingar.
• Kontantköpare kan avsluta, eller slutföra, försäljningen omedelbart. Att behandla en bolåneansökan kan ta upp till 60 dagar, även om ett förhandsgodkännande (se nedan) kan minska handläggningstiden avsevärt. En välorganiserad kontantköpare kan avsluta affären på ett par dagar.

Sätt att jämna ut fältet med en kontantköpare

I ljuset av de nackdelar du kommer att möta mot en kontantköpare, bör din strategi för att konkurrera fokusera på att försäkra säljaren om din ekonomiska förmåga att slutföra försäljningen, och organisera stegen i stängningsprocessen så att du kan vara effektiv och flexibel i mötet. säljarens behov. Taktik som kan hjälpa till i detta arbete inkluderar:

• Få ett förhandsgodkännandebrev. Detta är ditt enskilt bästa sätt att bättre konkurrera med kontantköpare. Ett förhandsgodkännande innebär att man går igenom nästan alla ekonomiska granskningssteg som ansökningsprocessen för bolån innebär och får dig ett brev från långivaren som anger hur stort lån den är villig att ge dig och till vilken ränta. Förhandsgodkännande indikerar för en säljare att du har den ekonomiska stöd som krävs för att slutföra försäljningen. Det kan också påskynda den formella godkännandeprocessen för bolån, vilket ger 30 dagar eller mer av handläggningstiden.
• Var beredd att bjuda mer än det begärda priset. Fastighetsinvesterare kan vara villiga att överskrida ett huss noterade pris, men de letar ofta efter fynd och kan vara bevakade i sin vilja att bjuda för mycket över det noterade priset. Att söta ditt erbjudande genom att bjuda över utropspriset kan vara försiktigt, men var försiktig så att du inte överskrider fastighetens troliga värde. (Din fastighetsmäklare bör kunna vägleda dig i detta.)
• Arbeta med erfarna proffs. En fastighetsmäklare eller mäklare som är kunnig om marknaden kan hjälpa dig att nolla på ett erbjudande som säljaren sannolikt kommer att acceptera, men som inte kommer att överstiga bostadens uppskattade värde. En erfaren fastighetsadvokat kan hjälpa till att effektivisera försäljningsprocessen och skydda dina intressen under förhandlingar.
• Var beredd att stänga så snabbt som möjligt. Arbeta med din fastighetsmäklare och advokat för att ha så mycket avslutande pappersarbete förberett i förväg som möjligt; ha en byggnadsinspektör på jour för att göra din due diligence-inspektion så snart du får ett preliminärt godkännande av ett erbjudande; hitta en försäkringsagent om du inte har en och låt dem skriva upp en brand- och skadeegendom på det nya huset så snart ditt erbjudande går igenom. (Din långivare kommer att kräva försäkringen, och försäkringen bör inte kosta dig någonting förrän ditt slutdatum.)
• Var också villig att skjuta upp slutdatumet eller ta hänsyn till en säljares speciella omständigheter. Detta kan verka paradoxalt, men även om många säljare är angelägna om att avsluta en försäljning snabbt, kanske vissa uppskattar din vilja att ge dem extra tid eller tillåta dem några andra överväganden innan de stänger. Till exempel kan de behöva några veckor på sig för att vänta på att bygget eller renoveringarna ska slutföras på deras nästa hem eller be om tillstånd att tillfälligt lagra en båt eller husbil på fastigheten. Om dina omständigheter tillåter det, kan flexibilitet i sådana frågor göra dig mer attraktiv än en kontantköpare för en sådan säljare. Oavsett vilka villkor du samtycker till, få dem skriftligen med hjälp av en erfaren fastighetsmäklare eller advokat, så att du har tydliga lösningar ifall säljaren inte respekterar deras sida av köpet.
• Vädja till säljarens känsla av kontinuitet. Husägare investerar vanligtvis mycket av sig själva i sina hus. Många blir glada av att se köpare som delar sin kärlek till en fastighet och som "får" det som gör det till ett hem. Om du verkligen brinner för ett hus, kan ett brev som uttrycker din vision för hur du och din familj skulle älska det bara ge dig fördelen gentemot investeringsköpare. Håll det ganska kort och undvik smicker (vilket kan låta ouppriktigt även om du menar det). Detta är ingen garanti, men det kan inte skada.

Se till att din kredit är redo för bolån

Om du precis har börjat söka finansiering för ett nytt hem, eller om du har börjat undersöka ett förhandsgodkännande av bolån och hitta det godkända lånebeloppet som är lägre än du hade hoppats på, eller räntan som är brantare än du hade förväntat dig, kan vara klokt att ta ett steg tillbaka och se till att din kredit är redo för bolån.

Om möjligt, överväg att vänta sex månader till ett år innan du ansöker om ett bolån och vidta åtgärder som behövs för att förbättra dina kreditvärden, till exempel:

• Betala ned kreditkortssaldon, särskilt de med saldon som överstiger cirka 30 % av kortets lånegräns.
• Granska dina kreditupplysningar och bestrid eventuella felaktigheter som kan få ned dina kreditvärden.
• Avstå från att ansöka om nya lån eller kreditkort i minst sex månader innan du skickar in en bolåneansökan.
• Spåra dina framsteg genom att övervaka dina kreditvärden. Du kan se poängökningar på så lite som några månader, men att fokusera på dessa goda vanor under ett år eller mer kan ge ännu större förbättringar.

Att tävla med kontantköpare på konkurrensutsatta fastighetsmarknader ger ytterligare en utmaning till den potentiellt stressiga processen att finansiera och köpa ett nytt hem. Om du får ihop din ekonomi och är pigg och flexibel i din förmåga att möta säljarnas stängningskrav, kommer du och ditt team av proffs att ha mer än en chans att slåss mot fastighetsinvesterare.