Stängningskostnader – de avgifter, skatter och andra utgifter du måste betala när du tecknar ditt bolån – kan vara en kostsam del av alla bostadsköp, refinansiering eller bostadslån. De genomsnittliga stängningskostnaderna för köp av enfamiljshus i USA under första halvåret 2021 var 6 837 USD inklusive skatter och 3 836 USD exklusive dem, enligt ClosingCorp, ett fastighetsdataföretag. De genomsnittliga stängningskostnaderna för en refinansiering av ett hem var $2 398.

Här är en översikt över hur stängningskostnader fungerar och några förslag på hur du kan sänka dem och spara lite pengar.

Vad är stängningskostnader?

Stängningskostnaderna varierar vanligtvis från 2 % till 5 % av ett hems köpeskilling och betalas vanligtvis i förskott samma dag som ett bostadsköp och den finansiering som möjliggör det slutförs. De inkluderar flera avgiftskategorier, som de nedan.

Avgifter betalda till hypotekslångivaren

Ursprungsavgifter debiteras av långivaren som en del av kostnaden för att ge ut ditt bostadslån. Dessa uttrycks vanligtvis som "poäng", där varje punkt betecknar 1% av köpeskillingen. Storleken på dessa avgifter varierar, men de är i allmänhet cirka 0,5 % till 1,5 % av lånebeloppet.

Rabattavgifter , även uttryckt i termer av poäng, är valfria betalningar du kan göra vid stängning i utbyte mot sänkningar av räntan på ditt bolån. Prissättningen kan variera beroende på långivare och låneperiod, men att betala en poäng (1 % av köpeskillingen) vid stängning kan sänka räntan på ditt lån med 0,25 %. På ett typiskt 30-årigt bolån kan även små räntesänkningar spara tusentals dollar under lånets löptid.

Du bör diskutera rabattalternativen som finns på ditt lån med din långivare och avgöra om du vill betala dem och hur mycket de kostar, i god tid före stängning, så att dokumenten du undertecknar vid stängning återspeglar dessa villkor.

Du måste vanligtvis betala för bolåneförsäkring om du gör en handpenning på mindre än 20 % av din bostads köpeskilling. För konventionella lån kommer långivaren sannolikt att kräva att du köper en privat bolåneförsäkring (PMI) för att skydda dem mot ekonomisk förlust om du misslyckas med att betala tillbaka lånet. Ett lån genom Federal Housing Authority kan på liknande sätt kräva en hypoteksförsäkringspremie.

Betalningar till tredje parts tjänsteleverantörer

En typisk bostadsförsäljning kräver tjänster från flera professionella, och avgifter för deras tjänster betalas ofta vid stängning.

Dessa kan inkludera:

• Avgift för heminspektion: En heminspektör får betalt för att identifiera väsentliga defekter eller strukturella problem som påverkar fastighetens försäljningspris.
• Utvärderingsavgift: Långivare kräver vanligtvis en värderingsman som de väljer för att fastställa bostadens verkliga marknadsvärde. Detta görs via en fastighetsbesiktning och en genomgång av de priser som jämförbara bostäder i området sålt för.
• Titelsökningstjänster: En titelsökning verifierar säljarens lagliga rätt att överlåta fastigheten till köparen och flaggar eventuella panträtter som kan behöva rensas innan försäljningen kan slutföras.
• Ägandeförsäkringspremier: Säljare är vanligtvis skyldiga att köpa en försäkring (till en typisk kostnad av cirka 1 000 USD), för att skydda långivaren mot eventuella domstols- eller administrativa kostnader som uppstår om panträtter eller andra anspråk på fastigheten avslöjas i titelsökningen. Säljare har också möjlighet att köpa en titelförsäkring för att täcka sina egna utgifter i fall att rättsliga åtgärder krävs för att få bort titeln för försäljning.
• Fastighetsadvokatarvoden: Det är vanligt och tillrådligt (och obligatoriskt, i vissa jurisdiktioner) för både köpare och säljare att anlita advokater för att granska försäljningskontrakt innan en bostadsförsäljning slutförs. Vid mer komplicerade försäljningar – till exempel om ett hem är upptaget av hyresgäster vid tidpunkten för försäljningen, eller om försäljningen är beroende av att säljaren slutför vissa reparationer eller förbättringar – kan advokater spela en mer aktiv roll och utarbeta avtalsbestämmelser för att skydda deras kunders intressen.
• Agents försäljningsprovision: Fastighetsmäklare som representerar köparen och säljaren delar vanligtvis en provision på 5 % till 6 % av försäljningspriset.

Spärrade konton

Tillsammans med det belopp du är skyldig på ditt bolån, samlar långivare vanligtvis in 1/12 av din årliga fastighetsskatteräkning och 1/12 av din husägares försäkringspremie i varje månadsräkning. Medel som långivaren samlar in för att betala skatter och försäkringar placeras på ett särskilt sparkonto som kallas ett spärrat konto, från vilket långivaren (eller bolånetjänstemannen) betalar skatter och försäkringsräkningar för din räkning. Enligt federal lag kan långivaren kräva att du placerar ditt första års skatte- och försäkringsbetalningar i spärr vid stängning, tillsammans med upp till två månaders bolånebetalningar (inklusive PMI-premier, om tillämpligt), för att ge långivaren utrymme i fall du är sena månadsbetalningar.

Mängden depositionsbetalningar som krävs vid stängning kan variera kraftigt, beroende på lokal fastighetsskatt och försäkringspriser. Om du köper ett hem i ett område som är utsatt för naturkatastrofer som översvämningar, jordbävningar eller tornados, kan din långivare kräva ett särskilt försäkringsskydd även mot dessa händelser, och det första årets premier för dem skulle också placeras i deposition.

Förutse totala stängningskostnader

När du funderar på ett bostadsköp är det lätt att fokusera på hur mycket handpenningen du kommer att kunna lägga ner på ditt hus och hur mycket pengar du kommer att kunna låna baserat på den handpenningen. Det är viktigt att komma ihåg att du måste skriva en check för mer än bara handpenningen den dagen du slutför försäljningen, och se till att du har allokerat pengar i enlighet med detta.

Här är några sätt att förutse hur mycket du behöver vid stängning:

• Studera låneuppskattningar. När du är redo att lägga bud på ett hus är det klokt att ansöka om bolån från flera långivare, jämföra lånevillkoren och leta efter det bästa erbjudandet du kan få. Inom tre dagar efter mottagandet av din ansökan måste varje långivare som godkänner din ansökan skicka ett standardiserat låneuppskattningsdokument till dig, som innehåller ett avsnitt som beskriver förväntade avslutande kostnader, inklusive uppskattade skatter och långivares avgifter. Du kan använda dessa för att få en bra uppfattning om hur mycket du behöver utöver din handpenning på stängningsdagen.
• Studera det avslutande avslöjandet. När du accepterar ett erbjudande om hypotekslån och får slutgiltigt godkännande för att stänga bostaden, kommer långivaren att utfärda ett avslutande dokument minst 72 timmar före stängning som spikar ner de beräknade stängningskostnaderna som anges i låneuppskattningen. Det är vanligt att det finns en viss diskrepans mellan en långivares låneuppskattning och deras slutliga avslöjande, så det är viktigt att jämföra de två dokumenten noggrant för att se vad som kan ha förändrats och hur det påverkar dina totala stängningskostnader. Om du är missnöjd med några ändringar kan du avbryta lånet (och försäljningen) när som helst innan du stänger.

Vem betalar slutkostnaderna?

De flesta stängningskostnader som anges ovan betalas vanligtvis av bostadsköparen, förutom följande:

• Överföringsskatt: Denna avgift, som tas ut av många samhällen, krävs för att en fastighetsägare ska kunna överlåta äganderätten till någon annan.
• Provision för fastighetsförsäljning: Fastighetsmäklare som representerar köparen och säljaren delar vanligtvis en provision på cirka 6 % av köpeskillingen, som betalas från säljarens intäkter från försäljningen. (Provisionen tas från pengar som köparen betalar till säljaren efter att försäljningen är genomförd, så provisionen kan betraktas som en del av bostadens pris.)

Slutkostnader som traditionellt betalas av köparen inkluderar:

• Avgift för heminspektion
• Utvärderingsavgift
• Avgift för titelsökning
• Aktörsarvoden för advokaten som företräder dem vid försäljningen

Är stängningskostnaderna förhandlingsbara?

Kostnaden för skatter bestäms av lokala bestämmelser, men många andra stängningskostnader är förhandlingsbara. Genom att arbeta med långivaren, säljaren och fastighetsmäklarna kan du kanske göra några kostnadsjusteringar som sparar pengar.

Du kanske kan övertala en mycket motiverad säljare att betala några slutkostnader som köparen traditionellt täcker, såsom värderings- och bostadsbesiktningsavgifter och till och med vissa långivares avgifter, såsom startpunkter. Säljaren kan också förhandla om beloppet på sin provision med sin fastighetsmäklare, eller välja en mäklare baserat på sin vilja att arbeta för reducerad provision.

Observera att flexibilitet i dessa frågor kan bero på marknadsförhållanden. Långivare och säljare kommer sannolikt att vara mer benägna att ge eftergifter om försäljningsklimatet är trögt, fastigheten har varit listad för försäljning under en längre period eller om det inte finns några andra seriösa köperbjudanden under övervägande. Att förhandla om avgifter och räntor är mer utmanande på mycket konkurrensutsatta fastighetsmarknader som de som setts i USA under de senaste åren.

Advokater och fastighetsmäklare kan ge dig råd om var dina bästa möjligheter finns att förhandla fram bättre villkor. De bör samarbeta med långivaren och säljarens representanter för att hamra ut detaljerna. Lånekontraktet och köpeavtalet som förbereds för stängning bör återspegla slutgiltiga villkor; stängningsdagen är inte tiden för förhandling.

Hur kan jag minska stängningskostnaderna?

Det är omöjligt att undvika alla stängningskostnader – skatter är till exempel oundvikliga – men det finns flera metoder du kan använda för att minska beloppet på checken du måste skriva på bokslutsdagen.

• Anställ dina egna proffs. Fastighetsmäklare och långivare arbetar vanligtvis med korta listor över proffs som värderingsmän, leverantörer av titelsökning och heminspektörer - och dessa föredragna leverantörer kan vara dyrare än andra du kan anlita själv. Om du är villig att göra benarbetet för att hitta billigare tjänster, kanske du kan spara lite pengar genom att hyra några av dem själv. Om du går den vägen, se till att noggrant undersöka alla du anlitar.
• Fråga om lojalitetsincitament. Banken eller kreditföreningen där du har dina check- eller sparkonton kan erbjuda rabatter eller andra incitament till befintliga kunder som ansöker om bolån hos dem. Dessa insiderlojalitetsincitament kanske bara sparar några hundra dollar på stängningsdagen, så de är bara värda besväret om låneerbjudandet annars är konkurrenskraftigt med andra långivare du har ansökt till, men varje liten bit hjälper på stängningsdagen.
• Överväg lån utan slutkostnad. Om du letar efter ett nytt bolån eller vill refinansiera ditt befintliga bostadslån, kommer du sannolikt att höra om bolån och refinansieringsaffärer som kommer med inga slutkostnader. Dessa arrangemang täcker inte skatter, men de kan avsevärt minska storleken på checken du måste skriva vid stängning. Observera att de vanligtvis får dig att betala på andra sätt - genom att acceptera en högre ränta än du skulle få om du betalade avgifter i förskott, eller genom att "kreditera" avgifterna genom att lägga till dem till ditt belopp och sprida betalningarna ( och tillämpliga räntekostnader) ut under lånets löptid.

Vad händer om jag inte har råd med stängningskostnader?

Det finns program tillgängliga för att hjälpa bostadsköpare som har svårt att stå för stängningskostnader:

• Se om din arbetsgivare kan hjälpa till. Vissa arbetsgivare erbjuder handpenningsstöd för arbetare som köper bostäder. Att täcka en del av din handpenning kan frigöra kontanter för att betala stängningskostnaderna. Kontrollera med din arbetsgivares personalavdelning för att ta reda på om ett sådant program finns och hur du kvalificerar dig för det.
• Undersök alternativen för bostadsköpare. Många samhällen erbjuder bidrag och andra former av ekonomisk hjälp som kan kompensera för slutkostnader för bostadsköpare i deras samhällen. Vissa program är tillgängliga för individer med inkomster som faller under fastställda trösklar, andra utvidgas till medlemmar av vissa yrken (lärare, första responders och liknande), och ytterligare andra är utformade för att uppmuntra husägande i specifika städer eller stadsdelar. Din fastighetsmäklare bör kunna styra dig mot tillämpliga program, och U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) har en användbar resurs för att hitta hjälpprogram för hemköp i varje delstat.
• Sök hjälp från nära och kära. Överväg att be en familjemedlem eller vän att låna ut eller ge dig lite pengar som du kan använda för att täcka slutkostnaderna.
• Minska handpenningen. Om din långivare är villig att acceptera en lägre handpenning på lånet, kan det tillåta dig att lägga mer pengar mot avslutande kostnader. Om långivaren går med på det, var medveten om att detta kommer att kosta dig mer pengar i längden:Du kan förvänta dig en höjning av den ränta som tas ut. Dessutom, om din handpenning sjunker under 20 % av köpeskillingen, kan du också förvänta dig att långivaren kommer att kräva en bolåneförsäkring.

Är slutkostnader avdragsgilla i skatt?

Flera typer av stängningskostnader är avdragsgilla från din federala inkomstskatt för det år då du avslutar köpet. Om bostaden är din primära bostad inkluderar potentiella avdrag:

• Fastighetsskatter upp till 10 000 USD (för par som anmäler gemensamt; 5 000 USD vardera om de lämnar in separat) är avdragsgilla från din federala inkomstskatt för det år fastighetsskatten betalas. (Om du gör en förskottsbetalning av fastighetsskatten vid årets slut för en räkning som inte förfaller till betalning förrän nästa år, måste du vänta till nästa år för att ta avdraget.)
• Ränta som betalas på upp till 750 000 USD av lånebeloppet är avdragsgill från federal inkomstskatt det år betalningarna görs.
• Rabattpoäng du betalar för att sänka din bolåneränta betraktas som förbetald ränta och är därför avdragsgill.
• Inteckningsavgifter, även om de betalas av säljaren, är också avdragsgilla från din federala inkomstskatt.
• Inteckningsförsäkringspremier är för närvarande avdragsgilla (men har inte alltid varit och kanske inte kommer att vara det i framtiden; kontrollera med din skatteexpert för att vara säker på hur man går tillväga).

Slutet

Stängningskostnader är till stor del en funktion av din lånekraft, och kreditupplysningar och kreditvärderingar baserade på dem är viktiga måttstockar som långivare använder för att bedöma din kreditvärdighet. Innan du börjar handla bostad är det klokt att inventera din kreditupplysning, kontrollera din kreditvärdering och, om det är lämpligt, vidta åtgärder för att få din kredit i bästa möjliga form innan du ansöker om bolån. Noggrann planering idag kan hjälpa till att fira den första dagen.