I ett försök att utöka USA:s möjligheter till bostadsägande har Fannie Mae, det statligt sponsrade företaget som äger och servar ett stort antal av landets bostadslån, nyligen utökat sina utlåningsriktlinjer. Fannie Mae tillåter nu vissa lån med belåningsgrad (LTV) så hög som 97 % – med andra ord lån med minsta handpenning så låg som 3 %.

Vad är Fannie Mae?

Fannie Mae är ett federalt sponsrat företag som hjälper till att säkerställa att banker, kreditföreningar och andra bolåneutgivare har pengar att låna ut till blivande husägare. Tillsammans med sitt systerföretag Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), köper Fannie Mae bolån från finansinstitut, som använder kontanterna de får för att ge ut nya lån. Fannie och Freddie kan behålla lånen som de köper i sina portföljer eller samla dem i hypotekslån (MBS), som är finansiella instrument som handlas av investerare på offentliga börser, ungefär som aktier.

För att sätta kvalitetsstandarder för MBS-erbjudanden och för att minimera sannolikheten för att köpa bolån som låntagare inte kan betala tillbaka, har Fannie Mae och Federal Housing Finance Agency (byrån som reglerar det) ställt strikta krav på de lån Fannie Mae kommer att köpa.

Långivare gillar att veta att de kan sälja lån till Fannie Mae, så de flesta bolån de utfärdar uppfyller (eller överskrider) Fannies minimikrav för utlåning.

Sökande till så kallade konforma lån måste uppfylla följande krav:

• En FICO ^® Poäng ^☉ på 620 eller högre.
• En skuld-till-inkomstkvot (DTI) på eller under 45 % – eller 50 % för sökande med stora kassareserver. DTI är procentandelen av en sökandes månatliga inkomst före skatt som används för skuldbetalningar, inklusive förväntade betalningar på det blivande bolånet.
• Ett lånebelopp som faller under Fannie Maes och Freddie Macs årliga överensstämmande lånegräns för det län där bostaden ligger. Federal Housing Finance Agency återställer dessa gränser varje år:För större delen av landet 2021 är det maximala överensstämmande lånebeloppet $548 250; i län där bostäder är dyrast är gränsen $822 375.
• Historiskt sett krävde Fannie Mae också en minsta handpenning på minst 5 % av bostadens marknadsvärde. Uttryckt på ett annat sätt:På ett överensstämmande bolån får LTV - andelen av bostadens värde som representeras av lånebeloppet - inte överstiga 95 %. Fannie Mae LTV 97-lån ökar den maximalt tillåtna LTV till 97 %, vilket tillåter förskottsbetalningar så låga som 3 %

Förlängning av befintliga låneprodukter

Fannie Mae 97 LTV-lån är tillgängliga i två former, båda som förlängning av befintliga Fannie Mae-låneprogram:

Fannie Mae HomeReady 97 LTV-lån

• Avsett att hjälpa låginkomsttagare att köpa bostäder.
• Kvalificerade sökande måste ha inkomster under 80 % av sin medianinkomst i lokalområdet.
• I motsats till HomeReady-lån med LTV på 95 % eller lägre kräver HomeReady 97 LTV-bolån att alla kandidater har kreditpoäng.
• Mottagare av 97 LTV-lån måste köpa en privat hypoteksförsäkring (PMI) för att skydda långivaren (och Fannie Mae och dess investerare) från ekonomisk förlust om de inte kan betala tillbaka lånet. Fannie Mae tillåter HomeReady-låntagare att köpa PMI med rabatt, dock. PMI-avgifter kan tas bort efter att 20 % av lånebeloppet har återbetalats.

Fannie Mae Standard 97 LTV-lån

• Öppet för alla låntagare, förutsatt att minst en sökande är en förstagångsbostadsköpare.
• Standard 97 LTV-bolån kräver att alla sökande har kreditpoäng.
• Låntagare som har utfärdat standardlån på 97 LTV måste också köpa PMI.

Fannie Mae och avgifter

Liksom alla andra lån som överensstämmer med Fannie Maes utlåningsriktlinjer är 97 LTV-bolån föremål för avgifter som kallas lånenivåprisjusteringar (LLPA). Dessa avgifter beräknas baserat på ett antal variabler som kan gälla för en given kombination av lån och låntagare, inklusive:

• Kreditpoäng: Låntagare med kreditpoäng från 620 till 639 debiteras ytterligare 3,5 % av lånebeloppet på ett lån på 97 LTV, medan de med högre poäng debiteras mycket mindre, med en minimiavgift på 0,75 % av lånebeloppet som gäller för låntagare med kreditvärden på 740 eller mer.
• Om bolåneräntan är fast eller justerbar : Ett bolån med justerbar ränta lägger till en LLPA-avgift på 0,25 % av lånebeloppet på ett lån på 97 LTV.
• Om bostaden som finansieras är en husbil: Detta betecknas av Fannie Mae som ett "tillverkat hem" eller ett "platsbyggt" hem. En tillverkad bostad lägger till en LLPA-avgift på 0,5 % av lånebeloppet till ett lån på 97 LTV.

Fannie Mae LLPAs är kumulativa, så om din kreditpoäng är, låt oss säga, 630 och du finansierar ett tillverkat hem med en justerbar ränta inteckning (ARM), kan du förvänta dig totala LLPA-avgifter på 4,5% av lånebeloppet. I sig är det en kostnad på tusentals dollar, och om du sprider ut avgifterna över livslängden för ett 30-årigt bolån kommer räntekostnaderna att bli tusentals mer.

Alternativ till 97 LTV-lån

Om du är en blivande bostadsköpare med begränsad tillgång till kontanter för en handpenning, kan ett Fannie Mae 97 LTV-lån vara din bästa insats för att komma igång som husägare. Men LLPA:er kan göra ditt lån dyrt över tiden. Medan du diskuterar lånealternativ med långivare är det värt att utforska några andra alternativ också:

• USDA-lån: Om du är en låginkomsttagare som överväger ett HomeReady 97 LTV-lån, kan det vara värt att undersöka ett USDA-lån. Den maximala inkomsttröskeln för dessa bolån är lägre än för HomeReady 97 LTV-lån, och kravet på lägsta kreditvärdighet är vanligtvis högre – runt 640. Dessutom är USDA-lån endast tillgängliga i utsedda landsbygds- och förortslän runt om i landet, men om du kan kvalificerar dig kan du få ett lågräntelån med en handpenning på 0 %.
• FHA-lån: Om du funderar på ett standardlån på 97 LTV är det värt att fråga din långivare om ett FHA-lån. Ett FHA-lån kräver vanligtvis en handpenning på 3,5 % (96,5 % LTV), men du kan kvalificera dig för ett med en kreditpoäng så låg som 580. (Om din kreditpoäng är så låg som 500 kan du fortfarande kvalificera dig för en FHA Lån, men du skulle behöva göra en handpenning på 10 %.) Ett FHA-lån är föremål för färre avgifter än ett standardlån på 97 LTV, men det kräver att du betalar inteckningsförsäkringar under hela lånets livstid (såvida du inte gör en handpenning på minst 10 %, vilket gör det möjligt att ta bort bolåneförsäkringsbetalningar efter 11 år).

Vilka lån du är berättigad till, och som kommer att kosta dig minst under bolånets livslängd, beror på flera faktorer, inklusive din inkomst, kreditvärdighet, det belopp du har tillgängligt för en handpenning och priset och platsen för lånet. hem du vill köpa. Din långivare eller bolånemäklare kan hjälpa dig att dela upp vilka alternativ som är bäst för din ekonomiska situation.

Förbered din kredit på bolån

Oavsett vilken typ av bolån du funderar på kan det innebära stora besparingar i räntor och avgifter att piffa upp din kredit så att den blir så bra som den kan bli. Här är några tips för att göra det:

• Granska din kredit. Tre till sex månader innan du börjar husjakten är det klokt att kontrollera din kreditupplysning och kreditvärdighet för att veta var du står. Du kan få din Experan kreditupplysning och FICO ^® Poäng baserat på Experian-data, uppdaterad månadsvis, som en del av ett kostnadsfritt CreditWorks℠ Basic-prenumerationskonto. En CreditWorks℠ Premium-prenumeration ger dig tillgång till kreditpoäng baserade på data från alla tre kreditupplysningsföretag – Experian, TransUnion och Equifax – samt bolånespecifika kreditpoäng.
• Förbättra din kredit om det behövs. Ta följande steg för att göra ditt lån redo:
  • Om dina kreditvärden är lägre än du vill, överväg att ta sex månader till ett år att arbeta på att förbättra din kreditvärdering innan du skickar in en låneansökan. Du kan göra detta genom att betala ned kreditkortssaldon och fortsätta att göra alla dina fakturabetalningar i tid.
  • Avstå från att ansöka om nya lån eller kreditkort minst sex månader innan du ansöker om ditt bolån. Kreditkontrollerna som är kopplade till dessa ansökningar sänker tillfälligt dina kreditvärden, vilket kan fungera mot dig när du ansöker om ett bolån.
  • Kontrollera din kreditupplysning för felaktigheter som kan påverka din kreditvärdighet. Om du tror att felaktig information förekommer på dina kreditupplysningar ska du meddela varje kreditupplysningsbyrå att bestrida det.
• Sök förhandsgodkännande av inteckning. I förhandsgodkännandeprocessen för bolån går du igenom det mesta av ansökningsprocessen för bostadslån, inklusive kreditprövning och verifiering av anställning och inkomst. Långivaren ger dig sedan ett brev som anger hur mycket de är villiga att låna ut till dig och till vilken ränta. Ett förhandsgodkännande av bolån bekräftar din förmåga att göra ett köp och ger trovärdighet till alla erbjudanden du gör på en fastighet.

Arbeta med din långivare eller en bolånemäklare för att ta reda på vad den totala kostnaden över tiden kommer att bli för alla lån du funderar på. Överväg också att ansöka till flera långivare när du väl bestämt dig för den typ av lån som är bäst för dig, eftersom vissa långivare kan ta ut lägre räntor eller färre avgifter än andra. Att leta efter det bästa erbjudandet kan innebära stora besparingar under ett låns löptid.