Med ett räntefritt bolån lånar du det belopp du behöver för att finansiera en bostad, men gör sedan betalningar som bara går mot ränta under ett visst antal år. När den räntefria perioden är slut måste du göra högre betalningar bestående av både ränta och amorteringar.
Ett räntefritt bolån kan innebära lägre initiala månatliga betalningar än du skulle ha med ett konventionellt bolån, men större räntekostnader totalt sett. En annan nackdel är att du inte kommer att samla något eget kapital i fastigheten när du gör betalningar som bara går till ränta.
Ett räntefritt bolån är uppbyggt i två faser:
Under amorteringsfasen är betalningarna strukturerade ungefär som de skulle vara med ett traditionellt bolån:En hög andel av de tidiga betalningarna går till räntekostnader och en relativt liten del täcker kapitalbeloppet (och ackumulerar eget kapital). Saldot förskjuts gradvis över tiden, så att vid slutet av betalningsperioden består betalningarna nästan uteslutande av kapitalbetalningar, med bara en liten del som går till ränta.
Observera att amorteringsfasen för ett avdragsfri lån vanligtvis sprider amorteringsbetalningar över en betydligt kortare period än jämförbara konventionella bolån skulle:På ett 30-årigt räntelån på 300 000 USD med en 10-årig avräntningsfas, till exempel, Kapitalbetalningar sprids ut över en 20-årsperiod, vilket innebär att de vanligtvis är mycket högre än de skulle vara på ett jämförbart konventionellt lån, med kapitalbetalningar fördelade över alla 30 år av låneperioden.
Här är ett exempel:
Låt oss säga att du köper ett hem för 400 000 USD med en handpenning på 20 % på 80 000 USD. Det skulle betyda att du lånar 320 000 dollar. Om du får ett 30-årigt bolån med en 10-årig initial löptid och en årlig procentsats (APR) på 6,8 %:
Din första månatliga betalning (exklusive fastighetsskatter, försäkringar och andra avgifter) skulle vara:
(6,8 % x 320 000 USD) =1 813 USD.
Om du antar att du inte gör några extra betalningar under låneperiodens avdragsfria fas, kommer dina betalningar när du når amorteringsfasen i huvudsak att vara desamma som om du hade tagit ett konventionellt bolån på 320 000 USD med en löptid på 20 år på 6,8 % APR. Exklusive fastighetsskatter, försäkringar och andra potentiella avgifter visar Experian Mortgage Calculator att din månatliga betalning skulle stiga till cirka 2 443 USD – en ökning med nästan 35 % jämfört med betalningarna du skulle göra under räntebindningsperioden.
Det här exemplet förutsätter att lånet har en fast ränta, men de flesta avräntebara bostadslån är bolån med justerbar ränta (ARM), med räntor som kan ändras årligen med fluktuationer i en specifik referensindexränta som kan variera beroende på lån och långivare. I miljöer med stigande räntor (som vi ser i början av 2022) kan månatliga betalningar öka avsevärt baserat på varje årlig justering av en ARM:s APR.
Lägre initiala betalningar: Under avräntningsfasen av ett avräntelån är de månatliga betalningarna vanligtvis lägre än de på ett jämförbart konventionellt bolån, som inkluderar både ränta och kapital.
Extra betalningar kan minska betalningsbeloppet: Om du har råd att göra extra betalningar på ett avdragsfritt bolån, kan du sänka dina månatliga betalningar genom att tillämpa dessa betalningar mot lånebeloppet. Under den inledande fasen av ett avdragsfri lån, beräknas ränta på den utestående kapitalbeloppet på lånet, så att tillämpa extra betalningar mot kapitalbeloppet kommer att sänka räntekostnaderna och få ner månatliga betalningar. Att minska utestående kapital under lånets avdragsfria fas kan också minska storleken på betalningarna som du kommer att debiteras när lånet konverteras till amorteringsfasen.
Användning av kapitalbelopp för andra investeringar: En av de främsta överklagandena av avdragsfria bolån för köpare med betydande förmögenhet är förmågan att investera medel som annars skulle gå till kapitalbetalningar på ett bostadslån:Vissa köpares medel kan vara bundna till 401(k)-fonder eller individuella pensionskonton (IRA) de inte kan komma åt utan påföljd vid tidpunkten för bostadsköpet, men som de kommer att kunna använda vid slutet av bolånetiden. Andra köpare skulle hellre sänka pengar i investeringar som de förväntar sig att ge större avkastning än vad de kommer att betala i ränta på ett lån med enbart bolån.
Möjlighet att köpa fler hus: De initiala låga betalningarna på ett räntefritt lån kan göra det möjligt för dig att finansiera mer hus än du hade råd med om du var tvungen att betala hela kapitalet plus räntan som krävs med en konventionell inteckning i samma fastighet. Så småningom kommer dock ett avdragsfritt bolån att ha högre betalningar, så det är viktigt att planera för dem.
Möjliga skattefördelar: Bolåneräntor på upp till 1 miljon dollar per år är avdragsgilla från federala inkomstskatter. Beroende på din skatteklass kan besparingar på dina skatter under den inledande fasen av återbetalningsperioden avsevärt kompensera beloppet för dina avdragsfria bolånebetalningar.
Högre totala räntekostnader: Under den inledande fasen av ett räntefritt bolån baseras räntebeloppet på hela lånebeloppet. Det är en kontrast till konventionell amortering av bolån som gradvis minskar räntekostnaderna och ökar amorteringarna under lånets löptid. Det betyder att du kommer att betala mer ränta totalt sett än vad du skulle göra med ett konventionellt bolån med samma effektiva ränta.
Uppskjutet eget kapital: Såvida du inte gör extra betalningar som gäller för lånebeloppet, samlar du inget hemkapital under den räntefria delen av låneperioden, så det är omöjligt att få ett bostadslån eller kredit på fastigheten under den tiden.
Större betalningsökning: När ett räntefritt bolån övergår till en amorterad betalningsstruktur ökar storleken på den månatliga betalningen avsevärt. Det exakta beloppet för denna ökning kan vara svårt att förutse om du inte har ett lån med fast ränta, och det stora betalningsbeloppet kan utgöra en stor budgetutmaning.
Brist på förutsägbarhet: De flesta avräntelån är justerbara bolån (ARMs), med räntor som vanligtvis ändras årligen, baserat på förändringar i publicerade marknadsindex eller rådande räntor. Detta kan påverka storleken på dina månatliga betalningar under hela låneperioden.
Strikta lånekrav: Långivare är enligt lag tvungna att se till att du kan betala tillbaka hela lånebeloppet i slutet av en räntefri bolåneperiod, så de kommer att titta noga på din ekonomi och kommer att vilja se tillgångar, investeringar eller pensionssparande som kan konverteras till tillräckligt med kontanter för att täcka lånebeloppet. Detta gör det relativt svårt att kvalificera sig för ett räntefritt bolån.
Högre handpenning och räntor: Långivare anser att avdragsfria bolån är mer riskfyllda än konventionella lån och kan därför insistera på högre handpenning och högre räntor för att kompensera för den extra risken med att utfärda dem. Räntelån betraktas inte som kvalificerade bolån, vilket innebär att de inte är kvalificerade för statligt stödda bolåneprogram som FHA-lån, VA-lån och USDA-lån och är tillgängliga från färre långivare än konventionella bolån.
För ett par decennier sedan kunde en långivare ha utfärdat ett avdragsfri lån under antagandet att du kunde täcka en del eller hela lånebeloppet genom att sälja huset, men finanskrisen 2008 medförde fallande bostadsvärden och stagnerande bostadsförsäljningar som lämnade många avdragsfria låntagare som inte kan täcka sina lån, och reglerna skärptes för att förhindra att det händer igen.
Räntefria bolån blev extremt sällsynta under åren efter 2008 års kris och är fortfarande långt ifrån vanliga. Kontakta långivare i ditt område för att fråga om avdragsfria lån eller arbeta med en fastighetsmäklare som kanske kan koppla dig till en långivare som tillhandahåller dem.
Regler som infördes efter krisen låter långivare verifiera låntagarnas förmåga att betala tillbaka alla lån, så du bör förvänta dig att alla långivare tar en närmare titt på din ekonomi och kräver en förklaring av hur du planerar att betala av lånet, inklusive hur du Kommer att hantera övergången från den avräntefria fasen av låneperioden till den dyrare amorteringsperioden. Det kan inkludera att bevisa att din inkomst förväntas öka under lånets inledande fas eller att bevisa att du kommer att ha tillgång till besparingar eller investeringar när lånevillkoren ändras.
Andra krav kommer att variera beroende på långivare, men de kommer sannolikt också att kräva:
Konventionellt bolån: Det är svårt att kvalificera sig för ett avdragsfri lån, så om du inte kan uppfylla de höga lånekraven bör du överväga att söka ett konventionellt bolån. De relativt högre månatliga betalningarna kan innebära att du måste överväga ett billigare hem än det du föredrar, men den totala kostnaden för ett konventionellt lån är avsevärt lägre än för ett avdragsfritt bolån, och om några år du kanske kan handla upp till ett dyrare hem.
Jumbolån: Om du är intresserad av att finansiera ett hem som är betydligt dyrare än de genomsnittliga bostäderna i ditt län, kan ett jumbolån vara ditt enda alternativ. Dessa okvalificerade bolån är tillgängliga som både avdragsfria lån och, mer vanligt, som konventionella amorteringslån, och de är föremål för många av samma strikta utlåningskrav som andra avdragsfria lån, så det är oklokt att söka efter ett såvida du inte har mycket god kredit, starkt kassaflöde och tillgång till tillräckliga medel för att täcka ett så stort lån.
Den relativa bristen på avdragsfria bolån, deras relativt höga kostnader och de höga krav som de flesta långivare ställer på sökande av dem gör dem mindre än idealiska för de flesta låntagare. De är bäst lämpade för en ganska smal grupp låntagare inklusive:
Om du faller inom en eller flera av dessa grupper och ett avdragsfri bolån fungerar för dig, kontrollera att din kredit är i gott skick för att låna bolån, och handla noga och få ränteofferter från flera långivare för att få de bästa lånevillkoren du.