Fix-and-flips – där du köper ett nödställt hus för ett lågt pris, fixar det och försöker sälja det vidare med vinst – kan vara lukrativt. För att finansiera köpet och renoveringen av bostaden kan du behöva ett lån i form av ett hemlån, hårda pengar, privatlån eller peer-to-peer-lån.
Dessa fastighetsinvesteringar kan vara riskabla och kräver ofta finansiell expertis och fastighetsexpertis för att lyckas; Att veta hur mycket pengar du behöver för att köpa och förbereda bostaden för återförsäljning är ett viktigt första steg i processen. Här är några av de stora kostnaderna du måste ta hänsyn till när du överväger hur du ska finansiera din hemvändning, plus vilka typer av lån du kan överväga.
Målet med en fix-and-flip är att köpa en fastighet billigt, göra förbättringar och sälja den med vinst. Att köpa ett hus för att vända är en stor investering som vanligtvis kräver mycket kapital i förskott.
Att underbudgetera för en hemvändning kan innebära att du får ett hem som är värt mindre än vad du har lagt in i det. För att undvika detta värsta scenario är det bättre att överbudgetera för oväntade eller dolda kostnader.
För att din flip ska bli framgångsrik måste försäljningspriset du i slutändan får för bostaden vara större än alla kostnader som går till att finansiera vändningen. Ta hänsyn till följande:
Husets köp- eller anskaffningspris är hur mycket pengar du behöver för att köpa det.
Även om du sannolikt kommer att arbeta med en långivare för att finansiera din hemvändning, måste du fortfarande betala ett visst belopp som en handpenning, beroende på vilken typ av lån du är kvalificerad för. Du bör generellt räkna med att betala cirka 20% till 25% ned på en hemvändning. Om du till exempel köper en fastighet för 250 000 USD och vill göra en handpenning på 25 % bör du räkna med att betala cirka 62 500 USD.
Den andra stora kostnaden för en hemvändning är kostnaden för att förbättra fastigheten. Dina kostnader kommer att variera beroende på husets storlek, hur allvarliga dina renoveringar är samt det lokala priset på arbete och material.
Enligt en fallstudie publicerad av Flipperforce kan kostnaden för att renovera en vänd fastighet variera allt från $10 per kvadratfot för kosmetiska förändringar till $80 per kvadratfot för ett helt hem. Det betyder att lätt arbete på ett litet hem kan kosta 10 000 USD medan större renoveringar av ett större hem kan kosta mer än 100 000 USD.
För att avgöra exakt hur mycket du behöver avsätta för renoveringar och reparationer, hjälper det att arbeta med en erfaren fastighetsinvesterare som kan gå igenom fastigheten med dig för att hjälpa dig att utvärdera var det mesta värdet kan tillföras och om du renoverar fastigheten. hem kommer att skörda en hög avkastning på investeringen. Bostäder med stora strukturella problem kanske inte är lönsamma, till exempel.
Bärkostnader är vad det kostar att äga en förvaltningsfastighet. Det är lätt att förbise dessa utgifter när man slår ihop siffrorna på en fix-and-flip, och att inte ta hänsyn till dem kan leda till att du hamnar i minus.
Här är några typiska transportkostnader att ta hänsyn till:
När det är dags att sälja måste du betala marknadsförings- och försäljningskostnader. Om du arbetar med en fastighetsmäklare för att sälja din fastighet, betalar du vanligtvis en provision på cirka 6 % av bostadens försäljningspris, som täcker säljarens marknadsföringstjänster såväl som köparens provision.
Om du väljer att lista bostaden som till salu av ägaren, måste du budgetera för marknadsföringskostnader som att lista din fastighet på flerlistningstjänsten, hyra en scen och en fotograf och producera tryckt material.
Du kan också behöva budgetera för andra stängningskostnader som titelavgifter, depositionsavgifter och inspelningsavgifter beroende på förhandlingar med köparen.
När du söker finansiering för ditt hemvändningsprojekt har du flera alternativ:
Investerare finansierar ofta hemvändningar med lån avsedda specifikt för hemrehabilitering och vändning. Här är fyra typer av lån som du kanske kan använda för att finansiera din flip:
Ett hemkapitallån (HELOC) eller bostadslån låter dig utnyttja det kapital du har byggt i din primära bostad (om du har en) för att finansiera ett fix-and-flip-projekt. Medan både HELOCs och bostadslån tillåter dig att låna mot det kapital du har i ditt hus, skiljer de sig åt på ett par viktiga sätt.
HELOCs fungerar som kreditkort, där du har tillgång till en roterande kreditgräns och kan utnyttja den efter behov och sedan betala ner ditt saldo. Du får bara ränta på det belopp du är skyldig.
Hemlån fungerar som avbetalningslån, där du får dina kontanter i förskott och sedan betalar en fast månadsbetalning för att betala tillbaka.
Bostadslån och HELOC erbjuder räntor så låga som 3% till 5% för låntagare med god kredit. Även om dessa låga priser kan göra ditt hem mer lönsamt totalt sett, kom ihåg att det är riskabelt att använda din primära bostad som säkerhet. Om du misslyckas med ditt lån kan ditt hem utmätas.
Ett lån med hårda pengar är vanligtvis ett kortfristigt lån som kommer från en privat långivare och använder en fastighet som säkerhet. De är ett populärt val för flips eftersom de inte kräver utmärkt kredit eller hög inkomst, och eftersom de kan erhållas relativt snabbt. Långivare med hårda pengar tittar på en fastighets potential för eget kapital för att avgöra om det sannolikt kommer att vara en lönsam investering, snarare än på din kreditvärdighet som låntagare.
De stora nackdelarna med att arbeta med långivare med hårda pengar är höga räntor och startavgifter. Räkna med att betala minst 8 % till 12 % eller mer i ränta och en låneavgift på cirka 3 % till 4 % av hemmets köpeskilling. Och precis som med HELOC och bostadslån, kan den egendom du använder som säkerhet förverkas om du inte betalar lånet.
Personliga lån är enkla och flexibla nog att använda för renovering av hem, och det är möjligt att använda ett för att delvis finansiera ditt vända projekt.
Om du har bra kreditvärdighet och en låg skuld-till-inkomst-kvot, kanske du kan kvalificera dig för ett personligt lån upp till $100 000. Från och med tredje kvartalet 2021 var den genomsnittliga räntan på ett 24-månaders privatlån 9,39%, enligt Federal Reserve. Men om din kreditpoäng är låg kan du kämpa för att kvalificera dig för ett personligt lån, eller kan erbjudas ett lån med en oöverkomligt dyr ränta.
Peer-to-peer-lån, eller crowdfunding, är ett relativt nytt sätt att finansiera en hemvändning där investerare slår ihop pengar för att finansiera din flip. Du kan komma i kontakt med crowdfunders på fastigheter via plattformar som Fund That Flip och Realtyshares, där du måste presentera ditt projekt som en lönsam investering för att locka finansiärer.
Nackdelen med peer-to-peer-utlåning är att du vanligtvis betalar din långivare ränta från cirka 8% till 14%. I vissa fall kommer du också att betala en startavgift till crowdfunding-plattformen.
Även om husvändning kan vara lukrativt, är det också riskabelt och kräver en stor mängd kapital och, vanligtvis, ett investeringslån. I stället för att skynda sig in i fastighetsinvesteringar är det en bra idé att ha tålamod och göra en stor mängd research innan du kastar dig ut i dessa riskfyllda investeringar.
Innan du påbörjar din fastighetssökning eller handlar efter långivare, kontrollera din kreditvärdighet gratis genom Experian för att se hur det kan skada eller hjälpa sannolikheten att du kommer att kvalificera dig för bra villkor för dessa lån.