Att sälja fastigheter genom markkontrakt eller kontrakt för handling kan vara ett utmärkt sätt att förvandla en oönskad egendom till en ström av betalningar under en kort eller lång tidsperiod. Dessa kontrakt har också fördelen av att du kan sprida din kapitalvinst över en lika lång tidsperiod, så att mer av ditt kapital fungerar för dig under en längre tid än med en direkt skattepliktig försäljning.

Förstå markkontraktet

Ett markkontrakt, eller kontrakt för handling, är en typ av avbetalningsförsäljning där en säljare går med på att sälja fastigheten till en köpare under en viss tid. Under den tiden gör köparen delbetalningar som består av både kapital och ränta. Det är väldigt likt hur ett bolån fungerar, förutom att istället för att anlita en bank för att låna ut pengar, fungerar säljaren som långivare, tar in betalningar och gradvis släpper ägandet av fastigheten över tiden. Kontrakt kan struktureras på samma sätt som bostadslån, där de betalar ner till noll, eller kan också sättas upp med ballonger, vilket kräver att köparen gör en stor klumpsumma någon gång i tiden.

Inkomst från markkontraktet

Även om köpare vanligtvis skriver en check när de betalar sina markkontrakt, får säljaren faktiskt två olika typer av inkomster. Den första typen är räntan som de får på resten av kontraktet. Den andra typen är utbetalning av kapital som i de flesta fall är en realiserad kapitalvinst eller återvinningsinkomst.

Federal Tax Treatment of the Land Contract

För federala skatteändamål behandlas de flera inkomstströmmarna från ett markkontrakt alla olika. Intäkten från räntebetalningarna är ordinarie inkomst, beskattad efter huruvida skattebetalarnas högsta marginalskattesats råkar vara. Om man antar att fastigheten sålts med vinst, beskattas kapitalbeloppen som realisationsvinst med 15 procent eller den skattesats som gäller vid tidpunkten för betalningen, tills återstoden betalas ner till fastighetens underlag. Vid den tidpunkten är kapitalbeloppen obeskattade. I händelse av att fastigheten har skrivits av anses kapitalbeloppet på det avskrivna beloppet återerövras och beskattas med 25 procent, eller vilken skattesats som nu gäller.

Skattefallgropar i markkontraktet

De flesta människor ingår markkontrakt för att eliminera en stor betalning av kapitalvinstskatt vid tidpunkten för försäljning. Men genom att göra ett kontrakt slutar de fortfarande med att betala all kapitalvinstskatt - de tar bara längre tid att göra det. Om kapitalvinstskatterna ökar kommer dessutom den skatt som ska betalas att öka i framtiden. Dessutom, om köparen gör en ballongbetalning, kommer alla skatter som ska betalas på ballongen att betalas i en engångsbetalning, vilket motverkar avtalets viktigaste skatteförmån.