Att köpa ett hus kan vara en ganska skrämmande process. När min man och jag bestämde oss för att köpa vårt första hem 2016 tillbringade vi månader med en fastighetsmäklare, inte bara för att leta efter rätt plats, utan gick sedan fram och tillbaka med banken för att bekräfta att vi hade alla dokument vi behövde för att få vårt bolån godkänt. Jag visste att det inte skulle vara lätt att köpa ett hus och få ett bostadslån, men jag blev lite förvånad över hur lång tid det tog och vad banken behövde för att vara säker på att vi skulle kunna täcka stängningskostnaderna och göra vår månatliga betalningar av bolån i tid.
När du ansöker om ett bolån tar försäkringsgivaren en titt på all din finansiella information och avgör hur riskabelt det skulle vara att låna ut till dig. Din inkomst-, skuld- och kredithistorik kommer alla att granskas när banken försöker fastställa din förmåga att göra bolånebetalningar. De kommer också att använda denna information (och mer) för att bestämma om de vill låna ut till dig och vilken ränta de kommer att erbjuda på bolånet.
För unga människor med en blygsam lön, studielån att betala av och en begränsad summa pengar i sparande kan det tyckas vara en lång dröm att köpa bostad. Det är där ett FHA-lån kan göra skillnad.
Här är vad ett FHA-lån är, fördelarna och nackdelarna och hur du tar reda på om det är ett bra finansieringsalternativ för dig.
En FHA-inteckning är ett låneprogram för att köpa ett hus som stöds eller försäkras av regeringens Federal Housing Administration (FHA). Syftet är att hjälpa förstagångsbostadsköpare och andra som kan ha svårt att bli godkända för ett konventionellt lån, på grund av vägspärrar som låga kreditvärden eller höga skuldkvoter.
Lånet utfärdas fortfarande av en bank, det är bara att FHA försäkrar det – vilket minskar risken för långivaren och uppmuntrar dem att ge dig ett bolån även om du inte är en "perfekt" kandidat.
En stor fördel med ett FHA-lån är att din handpenning kan vara så låg som 3,5% (mot standarden 20%) av köpeskillingen. Detta kan göra det möjligt för någon med en fast inkomst, men endast en liten summa avsatt i sparande, att köpa ett hus med handpenning. (Det finns några varningar relaterade till kreditvärdighet – men vi kommer till det om en minut.)
Det är möjligt att lägga ner mindre än 20 % på ett konventionellt bolån, men det kan göra hela processen ännu svårare. Din hypotekslångivare kan i slutändan besluta att den låga handpenningen inte kommer att räcka, eller så kan de godkänna ditt bolån men kräver att du avsätter flera månaders bolånebetalningar för att bygga en reserv, som en annan form av försäkring för dem. Det händer inte med en FHA.
Med ett FHA-lån kan en förstagångsköpares handpenning också komma från en extern källa, såsom en familjemedlem, arbetsgivare eller välgörenhetsorganisation som en gåva. Det finns dock vissa restriktioner och begränsningar som du måste fråga din långivare om i förväg.
Läs mer:Hur man skapar en kreditupplysning Hypotekslångivare kommer att älska
Du har också en bättre chans att bli godkänd för ett FHA-lån jämfört med ett konventionellt bolån om du har mindre än idealisk kredit. Den minsta kreditpoäng du behöver för att få ett FHA-lån är 500. Det är dock viktigt att notera att om din kreditpoäng är mellan 500-579, måste du lägga ner minst 10%. Om din kreditpoäng är 580 eller högre kan du välja att lägga ner så lite som 3,5%. För ett konventionellt bolån behöver du vanligtvis en kreditpoäng på minst 620 för att övervägas.
FHA-lån tenderar att fortfarande ha konkurrenskraftiga räntor eftersom banken har mindre risk när lånet stöds av den federala regeringen. Din exakta ränta kommer dock att bero på långivaren och din specifika ekonomiska situation, så det är viktigt att leta runt som med alla andra lån. Ett annat plus:FHA-räntorna är fasta, vilket betyder att de inte kommer att förändras under lånets livslängd. Konventionella bolån kan vara antingen fasta eller rörliga.
Om du så småningom kämpar för att betala bolån, erbjuder FHA några program och resurser specifikt för att hjälpa människor med FHA-inteckningar och hjälpa dem att undvika utestängning.
Även om fördelarna med en FHA verkar ganska bra, innebär att ta den här typen av lån att du kommer att få en extra kostnad som någon som lägger ner 20 % på ett traditionellt bolån inte kommer att ha:hypoteksförsäkringspremie eller MIP.
MIP är ännu ett sätt för banken att försäkra sig. För ett FHA-lån – oavsett hur mycket du lägger ner – ska en MIP på 1,75 % av det totala lånebeloppet betalas när du köper ditt hem. Du kan antingen välja att betala det kontant vid stängning, eller finansiera det och betala av det under hela lånetiden. Du kommer också att ha en årlig MIP, som betalas månadsvis, under hela lånetiden eller i 11 år om du lägger ner 10 % eller mer. Det årliga MIP-beloppet beror på hur mycket pengar du lägger ner och villkoren för ditt lån.
Låt oss gå tillbaka till konventionella bolån för en sekund:Om du får ett konventionellt bolån och lägger ner mindre än 20 % måste du betala något liknande, som kallas privat bolåneförsäkring eller PMI. Den exakta kostnaden för din PMI beror på din kreditpoäng och handpenning, men varierar vanligtvis från 0,3 procent till 1,5 procent av lånebeloppet. Vissa långivare kommer att be om detta i förväg; andra kommer att vilja ha en förskottsbetalning och en årlig betalning, på samma sätt som MIP.
Så även om ett FHA-lån kan kräva en mindre handpenning och potentiellt kan ge dig en lägre ränta än ett konventionellt bolån, kommer den MIP dessutom att göra det troligt att du kommer att betala betydligt mer under lånets löptid.
Läs mer:Varför bli förhandsgodkänd för ett inteckningslån tidigt
En FHA-inteckning kan användas för att köpa ett 1-4 familjehem, en lägenhet eller en tillverkad bostad på en permanent grund. För att få ett FHA-lån måste du arbeta med en långivare som arbetar med FHA-stödda bolån. Du kan söka på HUD-webbplatsen (The Department of Housing and Urban Development) efter en godkänd långivare, eller fråga din föredragna bank om de ger ut FHA-lån.
Summan av kardemumman:Om du vill köpa ett hus och är begränsad av de pengar du behöver för en handpenning eller en låg kreditpoäng, kan ett FHA-lån göra det möjligt för dig att bli husägare. Det är dock viktigt att alltid överväga det belopp som du måste betala i ränta och försäkring innan du bestämmer dig för om detta, eller någon annan typ av bolån, är ett bra val för dig.
